Jaarverslag 2011 - Wereldhave

6
Strategie
Missie
Wereldhave wil een professionele vastgoedinvesteerder en
verhuurder zijn. Daarmee wil Wereldhave over langere termijn
gemeten een aantrekkelijk beleggingsresultaat realiseren, bij
een laag risicoprofiel van haar totale vastgoedportefeuille.
Strategie
Waardecreatie
Wereldhave streeft naar een stabiele groei van het direct
resultaat en van het dividend. Om dit te realiseren stelt
Wereldhave in haar strategie waardecreatie centraal.
Waardecreatie voor aandeelhouders vindt plaats door:
– Actief management van winkelcentra door eigen experts om
huurgroei te realiseren
– Goede timing van aan- en verkopen van kantoorgebouwen
door grondige analyse van de lokale markten
– Ontwikkeling van projecten tegen kostprijs op basis van
eigen kennis en ervaring
Actief management
Bij winkelcentra bestaat er een relatie tussen de omzet van
de huurder en de waarde van het vastgoed. Dat maakt
waardecreatie door actief management van het vastgoed
mogelijk. Hierdoor kan de omzet van de huurder stijgen,
waarmee ruimte ontstaat voor hogere huren. Doordat de
huurders het vastgoed beschouwen als een productiemiddel is
er een sterke relatie tussen de huurder en het vastgoed en ligt
de bezettingsgraad van goede winkelcentra op een zeer hoog
niveau. Hierdoor dragen winkelcentra bij aan de bestendigheid
van het resultaat. Eigen winkelcentrummanagement is een
kernelement in de strategie van Wereldhave.
Goede timing
De kantorenmarkt wordt gedomineerd door huurders die het
vastgoed als een bedrijfsmiddel beschouwen en aan het einde
van de huurperiode alle alternatieven in overweging nemen.
Huurgroei is hier afhankelijk van (door de eigenaar niet te
beïnvloeden) schommelingen in vraag en aanbod.
Kantorenmarkten zijn doorgaans volatiel. Daardoor is het van
belang dat de markt liquide is en voldoende groot. Actief
management is weliswaar belangrijk voor het operationeel
resultaat, maar de doorslaggevende succesfactor is de timing
van aan- en verkopen. Door gebruik te maken van de cycli,
kunnen naast de huurinkomsten met aan- en verkopen van
kantoren aantrekkelijke beleggingsrendementen behaald
worden. Eigen lokale expertise en analyse van de markt
ondersteunen dit beleid.
Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2011 - deel 1
Eigen ontwikkeling
De derde wijze van waardecreatie die Wereldhave ter
beschikking heeft is het voor eigen portefeuille ontwikkelen
van vastgoed. Wereldhave kan hiermee de timing van de
investering in eigen hand houden, de kwaliteit van het vastgoed
waarborgen en vastgoed tegen kostprijs aan de portefeuille
toevoegen. Wereldhave koopt met eigen ontwikkeling dus
scherp in, waarborgt dat de kwaliteit is afgestemd op de laatste
gebruikerseisen en stemt de timing van de projecten af op de
marktomstandigheden.
Focus op West-Europa
Wereldhave concentreert zich vanaf 2012 volledig op
winkelcentra die dominant zijn in hun verzorgingsgebied in
Nederland, België, Finland en het Verenigd Koninkrijk en op
kantoren in Parijs en Madrid. Deze strategische keuze
impliceert dat Wereldhave de vastgoedbelangen in de
Verenigde Staten zal verkopen.
Het aandeel van winkelcentra in de totale vastgoedportefeuille
zal verder worden vergroot tot 60-80%. De investeringen in
kantoren zullen 15-30% van de portefeuille bedragen en de
ontwikkelingsportefeuille zal zich bewegen binnen een
bandbreedte van 5-10% van de vastgoedportefeuille. Door het
belang in winkelcentra te vergroten wordt de bezettingsgraad
van Wereldhave stabieler en het beleggingsresultaat
bestendiger.
Vertrek uit de USA
Wereldhave is sinds 1978 actief in de Verenigde Staten en is
thans de enige grote Europese vastgoedbelegger die actief is
in zowel Europa als de Verenigde Staten. De Amerikaanse
portefeuille heeft een omvang van ruim € 800 mln en bestaat
vooral uit kantoren in de regio’s Washington DC, Texas en
San Diego en woningen in Texas. Naar Amerikaanse
maatstaven gemeten mist Wereldhave schaalgrootte in de
Verenigde Staten, mede gezien de spreiding van de activiteiten
over drie regio’s. Institutionele beleggers hechten er bovendien
belang aan om zelf de asset-allocatie in vastgoed te bepalen.
De Amerikaanse vastgoedbelangen zullen in de komende twee
tot drie jaren worden verkocht. Voor het eerste kwartaal van
2012 zijn al enkele verkopen onderhanden. De opbrengsten
zullen worden aangewend voor nieuwe aankopen en eigen
(her)ontwikkelingsprojecten in West-Europa. Gezien de
marktomstandigheden en de omvang van haar ontwikkelingspijplijn
ziet Wereldhave voldoende investeringsmogelijkheden
in de zes Europese landen waar Wereldhave thans actief is.