Jaarverslag 2011 - Wereldhave

24
Finland
Wereldhave’s Finse portefeuille bestaat uit het 85.000 m2 grote winkelcentrum
Itäkeskus in Helsinki. Om de marktpositie van Itäkeskus te
versterken wordt het winkelcentrum gemoderniseerd en wordt binnen
de bestaande structuur meer winkelvloeroppervlak gecreëerd. Het
project omvat de verplaatsing van enkele belangrijke trekkers, vooral
de Stockmann department store naar het Piazza gedeelte aan het einde
van het winkelcentrum, en een uitbreiding van het vloeroppervlak
met 11.000 m2 . De herontwikkeling zal in 2014 worden afgerond.
De Finse economie groeide in 2011 met 3%. De groei was
beperkt in de eerste jaarhelft van 2011, maar versnelde weer
in het derde kwartaal. Er zijn aanwijzingen dat de groei in 2012
terug zal vallen naar circa 1,4%, wat in vergelijking met andere
Europese economieën nog steeds goed te noemen is. De
werkloosheid bereikt in 2012 de 8% en zal daarna geleidelijk
afnemen als gevolg van demografische ontwikkelingen.
De detailhandelsverkopen stegen in 2011 met 5,3% en dat
had een positief effect op de markt voor winkelvastgoed.
Veel detaillisten willen uitbreiden. Mede door de geringe
ontwikkelingsactiviteiten van nieuwe winkelruimte resulteerde
dit in een zeer lage leegstand, die eind 2011 2,8% bedroeg.
Hierdoor zijn de huren gestegen.
Verkopers van winkelvastgoed hadden hogere prijs-
verwachtingen dan wat kopers bereid waren te betalen,
waardoor er bijna geen transacties plaatsvonden. De scherpste
aanvangsrendementen van winkelvastgoed lagen rond de 5,5%.
In 2011 is Wereldhave gestart met de modernisering van
winkelcentrum Itäkeskus om de aantrekkelijkheid, de
bezoekersaantallen, de winkelomzetten en uiteindelijk ook de
huren weer te laten stijgen. Mede doordat het warenhuis van
Stockmann kan worden verplaatst naar de Piazza, kan het
winkelvloeroppervlak in totaal met 11.000 m2 intern worden
uitgebreid. Het gehele winkelcentrum zal profiteren van de
verbeterde loopstromen die het gevolg zijn van de verplaatsing.
De totale kosten van de herontwikkeling belopen ruim
€ 90 mln met een verwacht rendement van circa 6,0-6,5%.
De werkzaamheden zullen in 2014 worden afgerond.
Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2011 - deel 1
OECD Economic Outlook 2010 2011 2012 2013
Economische groei 3,6 3,0 1,4 2,0
Gemiddelde groei EU zone 1,8 1,6 0,2 1,4
Inflatie 1,7 3,2 2,6 1,8
Groei consumptie 2,7 3,1 0,5 2,0
Groei bedrijfsinvesteringen -7,2 8,6 3,3 2,2
Groei werkgelegenheid -0,5 1,1 -0,1 0,4
Werkloosheid 8,4 7,9 8,0 7,7
In 2011 verkocht Wereldhave een warenhuis in Tapiola aan een
Finse verzekeringsmaatschappij. De verkoop leidde tot het
vrijvallen van een belastinglatentie ter waarde van ca. € 6 mln.
Het congrescentrum Meripuisto is eveneens verkocht.
Deze verkopen waren in lijn met de strategie om de Finse
portefeuille te concentreren op winkelcentra. De organisatie
is aangepast, onder andere door de vervanging van de
landendirecteur en een versteviging van de financiële functie.
Samen met gerenommeerde adviseurs is de Finse organisatie
goed geëquipeerd om de modernisering van Itäkeskus ter hand
te nemen.
De bezettingsgraad van de Finse portefeuille daalde naar
96,5% (2010: 98,1%). Op diverse plaatsen in Itäkeskus is
strategische leegstand ten behoeve van de modernisering
verhuurd aan tijdelijke winkels en pop-up ondernemers.
Deze nieuwe huurders leveren een bijdrage aan de bezoekersaantallen,
omzetten en huuropbrengsten.
Op 31 december 2011 was de Finse portefeuille gewaardeerd
op € 461,2 mln (2010: € 508,1 mln). De positieve herwaardering
van 0,1% is het gevolg van hogere huurinkomsten.
Vooruitzichten
In 2012 zal Wereldhave doorgaan met de herontwikkeling van
Itäkeskus. Huurders zullen binnen het centrum worden
herplaatst en nieuwe, internationale merken zullen aan de
branchering worden toegevoegd. De strategische leegstand
ten behoeve van de modernisering en het verplaatsen van
huurders zal een tijdelijk drukkend effect hebben op de
huurstroom, totdat de modernisering in 2014 is afgerond.