Jaarverslag 2011 - Wereldhave

28
Nederland
In Nederland richt Wereldhave zich op dominante winkelcentra.
De portefeuille winkelvastgoed bedraagt € 516,4 mln, of 89,8% van
de totale Nederlandse portefeuille, met winkelcentra in Arnhem,
Capelle aan den IJssel, Maassluis, Leiderdorp, Eindhoven,
Etten-Leur, Purmerend en Roosendaal. Alle acht centra bieden
mogelijkheden tot uitbreiding. Voor vier eerstgenoemde centra
voorziet Wereldhave grootschalige herontwikkelingen.
De Nederlandse economie groeide in 2011 nog met 1,4%,
maar belandde in de tweede jaarhelft in een recessie.
De consumentenprijzen stegen met 2,5%, wat hoger is dan in
voorgaande jaren maar nog steeds beneden het Europees
gemiddelde ligt. De werkgelegenheid nam toe en de
werkloosheid – die tot de laagste van de Eurozone behoort –
daalde verder.
Gedurende 2011 stond de koopkracht van de Nederlandse
consument onder druk door lage loongroei en oplopende
inflatie. Het volume van de detailhandelsverkopen daalde.
De omzetten van winkels in levensmiddelen stegen wel, al was
de stijging ook hier lager dan de inflatie. De overige winkels
zetten de trend van dalende omzetten voort. Het marktaandeel
van internetverkopen steeg tot circa 5% en dit aandeel zal naar
verwachting verder toenemen. Detaillisten concentreren hun
winkels op goede locaties met grote passantenstromen.
Dit resulteert in een sterke vraag naar schaarse goede
winkelruimte op A1-locaties, waar de huren stabiel bleven.
De vraag naar secundaire en solitaire winkelruimte nam af en
de huren voor deze typen winkels daalden. Gemiddeld steeg
de leegstand van winkelruimte tot 6,5%. De investeringen in
Nederlands winkelvastgoed lagen met € 0,5 mld op een laag
peil. Er kwam slechts weinig winkelruimte op de markt en
investeerders zijn afwachtend. De scherpste aanvangsrendementen
van winkelvastgoed bleven stabiel op 5,5-6,0%.
In 2011 werkte Wereldhave aan de consumentgerichtheid,
aantrekkelijkheid en het service niveau van de winkelcentra.
Om de huurdermix te optimaliseren werden de verhuurinspanningen
opgeschroefd. Diverse contracten werden
beëindigd en nieuwe aantrekkelijke huurders werden
vastgelegd, vooral in winkelcentrum Kronenburg in Arnhem.
Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2011 - deel 1
OECD Economic Outlook 2010 2011 2012 2013
Economische groei 1,6 1,4 0,3 1,5
Gemiddelde groei EU zone 1,8 1,6 0,2 1,4
Inflatie 0,9 2,5 2,2 1,8
Groei consumptie 0,4 -0,7 -0,5 0,6
Groei bedrijfsinvesteringen -0,9 6,5 1,1 4,8
Groei werkgelegenheid -0,3 0,3 -0,1 0,4
Werkloosheid 4,4 4,3 4,5 4,2
De haalbaarheid van uitbreiding van winkelcentrum Koningshoek
in Maassluis wordt in samenwerking met de gemeente
onderzocht. De standaard huurcontracten in Nederland worden
aangepast, onder andere in verband met omzethuur en
eindigheid. In verband hiermee is een aantal bepalingen
opgenomen waarvoor voorafgaand toestemming van de
kantonrechter vereist is. In Etten-Leur is een succesvolle proef
gehouden met gratis draadloos internet en leestafels in het
centrum. Na de proef is besloten om het draadloos internet in
2012 ook aan te bieden in de andere Nederlandse winkelcentra.
In 2011 verkocht Wereldhave in Nederland een logistieke
portefeuille van zes panden en twee Makro’s. De verkoop past
in het beleid om de portefeuille geheel toe te spitsen op
winkelcentra. De verkoopopbrengst van € 63,5 mln was net
boven boekwaarde. In Arnhem werd een perceel grond gekocht
van 3.356 m2 grond, waarop thans nog twee twee kantoorgebouwen
staan die de komende jaren leeg zullen komen en
zullen worden gesloopt. Het perceel maakt verdere uitbreiding
van winkelcentrum Kronenburg mogelijk.
De bezettingsgraad van de portefeuille daalde naar 95,6%
(2010: 98,7%). Op 31 december 2011 was de Nederlandse
portefeuille gewaardeerd op € 574,9 mln (2010: € 630,3 mln).
De negatieve herwaardering van –0,3% is het gevolg van hogere
aanvangsrendementen op met name het niet strategische
gedeelte van de portefeuille.
Vooruitzichten
In 2012 ligt de nadruk op het realiseren van huurgroei en het
implementeren van de moderniserings- en uitbreidingsplannen.
Deze plannen bevinden zich nog in de voorbereidings- en
planfase.