Jaarverslag 2011 - Wereldhave

44
Verenigde Staten
De Amerikaanse portefeuille van Wereldhave omvat kantoorgebouwen
in Washington DC, Texas en San Diego en woningen in
Texas. 93% van de portefeuille heeft betrekking op kantoren.
In 2011 werd een huurcontract getekend voor het hotel in Eilan en
tegen het eind van het jaar is de verhuur van appartementen gestart.
Aangezien Wereldhave zich volledig wil toeleggen op West Europa,
zullen de Amerikaanse vastgoedbezittingen de komende jaren
worden verkocht.
De Amerikaanse economie groeide in 2011 met 1,7% en
creëerde 1,9 mln banen in de privésector. Deze groei van
de werkgelegenheid compenseerde de reductie van de
werkgelegenheid in de overheidssfeer. De werkloosheid daalde
tot 8,5% aan het eind van het jaar. Een toename van de
consumptie en een groei van de industriële productie
weerspiegelen het toegenomen vertrouwen in de economie.
In 2012 zal de economische groei naar verwachting verder
toenemen.
De meest dynamische kantorenmarkten zijn de kernsteden aan
de Oost- en Westkust en de metropolen in Texas. In deze
gebieden is de netto vraag naar kantoorruimte positief. Bij een
beperkt ontwikkelingsvolume leidde dit tot een daling van het
aanbod van kantoorruimte. In de tweede helft van het jaar
stegen de huren als gevolg van de levendige vraag uit de IT- en
energiesector. In de meeste andere steden bleven huurders
terughoudend in het aangaan van huurcontracten gezien de
onzekere binnen- en buitenlandse economie.
De bezettingsgraad van de appartementen in Texas steeg
aanzienlijk als gevolg van een sterke groei van de werkgelegenheid.
De sterke vraag viel samen met teruglopende
bouwactiviteit en bijgevolg stegen de huren. Investeerders
waren erg actief en de aanvangsrendementen voor eersteklas
appartementencomplexen daalden tot onder de 6%. Het
investeringsvolume voor commercieel vastgoed steeg 44% en
de aanvangsrendementen daalden, voor de allerbeste kantoren
in het centrum van Washington DC tot circa 4,5%.
Het appartementencomplex Arboretum Estates in Dallas,
Texas – dat in 1999 door Wereldhave zelf is ontwikkeld –
werd boven de boekwaarde verkocht voor USD 26,3 mln.
Het kantoorgebouw Corporate Centre, eveneens in Dallas,
werd beneden de boekwaarde verkocht voor USD 5,4 mln.
In februari 2012 werd overeenstemming bereikt over de
verkoop van het aan US-Mint verhuurde kantoorgebouw in
Washington DC. De transactie van $ 147,5 mln zal nog in
het eerste kwartaal van 2012 worden afgewikkeld.
Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2011 - deel 1
OECD Economic Outlook 2010 2011 2012 2013
Economische groei 3,0 1,7 2,0 2,5
Gemiddelde groei EU zone 1,8 1,6 0,2 1,4
Inflatie 1,6 3,2 2,4 1,4
Groei consumptie 2,0 2,3 2,2 2,6
Groei bedrijfsinvesteringen 4,4 8,4 4,9 6,4
Groei werkgelegenheid -0,6 0,5 1,2 1,5
Werkloosheid 9,6 9,0 8,9 8,6
De bouw van het ontwikkelingsproject in San Antonio verloopt
volgens plan. De verhuur van de appartementen is in het
laatste kwartaal van 2011 van start gegaan. Naar verwachting
zullen de laatste appartementen in het tweede kwartaal
bouwkundig gereedkomen. De bezettingsgraad van de twee
kantoorgebouwen in San Antonio is in 2011 gestegen tot 27%.
Voor het hotel, dat in het voorjaar de deuren zal openen, is
een 20-jarige huurovereenkomst getekend. Het management
van het hotel, dat als een ’Luxury Hotel & Spa’ zal worden
geëxploiteerd, zal worden gevoerd door Interstate, met
350 hotels de grootste onafhankelijke hoteloperator in de
Verenigde Staten. De waardering van het project is eind
december 2011 met € 38,1 mln neerwaarts aangepast. In dit
scenario is rekening gehouden met een yield van 6,25% voor de
appartementen, binnen een bandbreedte van 5,85% - 6,75%. De
waarde werd negatief beïnvloed door het vooralsnog ontbreken
van een stabiele stroom van huurinkomsten gedurende de
aanloopfase van het project. Daarnaast is de grondpositie van
het nog niet bebouwde gedeelte van het project afgewaardeerd.
De bezettingsgraad van de woningen loopt langzaam maar
gestaag op. Wereldhave houdt rekening met een tempo van
verhuur van ongeveer 25 woningen per maand, afhankelijk van
het seizoen.
Vanwege de moeilijke economische omstandigheden daalde de
bezettingsgraad van Wereldhave’s Amerikaanse kantoor-
portefeuille tot 83,9% (2010: 85,9%). Op 31 december 2011 was
de Amerikaanse portefeuille gewaardeerd op € 679,5 mln
(2010: € 704,3 mln). De herwaardering met € –30,7 mln
(–4,6%) was het resultaat van een stijging van de aanvangs-
rendementen (–0,3%) en een daling van de huren (–4,3%).
Vooruitzichten
In 2012 zal de focus liggen op de afronding van de eerste fase
van het project Eilan en het op een stabiel hoog niveau brengen
van de bezettingsgraad van dit project. Met de verkoop van de
andere Amerikaanse vastgoedbelangen is al in het eerste
kwartaal van 2012 gestart. In totaal wordt voor de beëindiging
van de Amerikaanse activiteiten een termijn van twee tot drie
jaar uitgetrokken.