De verkoop uit de hand van onroerende goederen - Frans Baert en ...

DE VERKOOP UIT DE HAND VAN ONROERENDE GOEDEREN 10
lid BW) en waarbij een wanprestatie niet kan worden bestraft. Dit brengt mee dat de vorderingen die
ertoe strekken de optieovereenkomst ten nadele van de wederpartij te ontbinden, als ongegrond
moeten worden afgewezen. 40
14. Prijsaanbod - eenzijdige verbintenis – voortijdige intrekking - verlies van een kans -
schadevergoeding
Het voortijdig intrekken van een prijsaanbod (eenzijdige verbintenis) maakt een fout uit, die de
aanbieder verplicht tot het vergoeden van de schade die de verkoper heeft geleden. Het feit dat de
identiteit van de verkopers niet werd vermeld, kan de eenzijdige verbintenis niet aantasten,
aangezien de identiteit van de verkopers geen essentieel element uitmaakt voor het uitbrengen van
dit eenzijdig prijsaanbod op een huis. Een dergelijke schade betreft het verlies van een kans, wat
aanleiding kan geven tot schadevergoeding indien het verlies van de kans afdoende zeker is. 41
IV. GELDIGHEIDSVEREISTEN
15. Koopprijs – vaststelling – derdebeslisser
Wegens het principiële belang ervan bespreken wij een arrest van het Hof van Cassatie van 31
oktober 2008 met betrekking tot de prijsbepaling door derden bij de overdracht van aandelen.
Dezelfde principes gelden immers bij de verkoop van onroerend goed. In dit geval hadden partijen
de derde aangeduid, zodat de situatie binnen het toepassingsgebied van artikel 1592 BW viel, maar
werden aan de derde ook criteria opgelegd op grond waarvan hij de koopprijs van de aandelen
moest bepalen. Partijen kunnen aan een derdebeslisser opdragen de waarde van de door de ene
partij aan de andere partij over te laten aandelen bindend voor hen te bepalen aan de hand van de
door hen vastgelegde criteria. De rechter die vaststelt dat de derdebeslisser op andere parameters
heeft gesteund dan de door de partijen op bindende wijze vastgelegde criteria, vermag zich niet in
de plaats te stellen van de derdebeslisser door zelf de waarde van de aandelen te bepalen op
grond van die criteria. 42
In de regel laat artikel 1592 BW de prijsbepaling over aan de autonome beslissing van de
nominatim aangeduide derdebeslisser. De persoonlijkheid van de derde is dan het beslissende
element bij de prijsbepaling. 43
40 Gent 17 december 2008, T.App. 2009, afl. 2, 34.
41 Antwerpen 19 mei 2008, NjW 2009, 130, noot R. STEENNOT.
42 Cass. 31 oktober 2008, AR C.07.0201.N, Pas. 2008, 2432, RW 2009-10, 1258, noot A. VAN OEVELEN, De bepaling van
de koopprijs door een derde: een bindende derdenbeslissing", TBBR 2010, 336, noot S. MARYSSE, “Over (bindende)
prijsbepaling door een derdenbeslisser en schending van de bindende kracht van de overeenkomst (door de rechter)” en
TBO 2008, 221.
43 H. DE PAGE en A. MEINERTZHAGEN-LIMPENS, Traité élémentaire de droit civil belge, t. IV, vol. I, Brussel, Bruylant, 4 e éd.,
1997, 96, nr. 47 A; B. KOHL, “La vente d‟immeuble (de gré à gré)”, Chroniques notariales, afl. 51, Brussel, Larcier, 2010,
45. Een deel van de recente rechtsleer werpt de vraag op of er ook in dit geval geen objectieve richtlijnen of criteria in de
aan de derde verleende opdracht moeten worden vermeld, zie L. CORNELIS, "Het mijnenveld rond bindende derden- of
partijbeslissing”, TPR 2004, 80, nrs. 9 e.v.; S. STIJNS, B. TILLEMAN, W. GOOSSENS, B. KOHL, E. SWAENEPOEL, en K. WILLEMS,
“Overzicht van rechtspraak. Bijzondere overeenkomsten: koop en aanneming 1999-2006”, TPR 2008, 1429, nr. 15; K.
VANDERSCHOT, “De bindende derdenbeslissing en de partijbeslissing in België en Nederland” in J. SMITS en S. STIJNS
(eds.), Inhoudsbepaling en uitwerking van overeenkomsten tussen partijen en jegens derden naar Belgisch en Nederlands
recht, Antwerpen, Intersentia, 2005, 425, nrs. 6 en 13.