De verkoop uit de hand van onroerende goederen - Frans Baert en ...

DE VERKOOP UIT DE HAND VAN ONROERENDE GOEDEREN 20
De nietigverklaring werkt ex tunc. De partijen moeten worden teruggeplaatst in hun situatie en
vermogen van vóór de verkoop. De erven van de verkoper kunnen de grond opnieuw verkopen aan
de waarde van landbouwgrond. De verkoopprijs als bouwgrond, waarop zij geen recht hadden en
waarvan zij de opbrengst hebben genoten, moeten zij terugbetalen, vermeerderd met de
vergoedende rente vanaf de dag van de uitbetaling ervan.
De fout die het Vlaams Gewest en de stad maakten, mag niet tot gevolg hebben dat de erven van
de verkoper de prijs van de verkoop van de grond als bouwgrond behouden. De tussenvordering in
vrijwaring die zij tegen de genoemde overheden instelden, wordt dan ook afgewezen.
Een notaris is in die hoedanigheid niet verantwoordelijk voor een professionele fout die zijn
voorganger beging bij het verlijden van een verkoopakte. De schadelijke gevolgen van een
dergelijke fout moeten in de regel persoonlijk worden gedragen door de notaris die ze beging en, na
zijn overlijden, door zijn erfgenamen. De notaris opvolger en erfgenaam kan voor de fout niet
aansprakelijk worden gesteld als hij wordt gedagvaard in zijn hoedanigheid van notaris en niet in die
van erfgenaam.
De registratierechten zijn met toepassing van artikel 209, 2° W.Reg. vatbaar voor terugbetaling als
een in kracht van gewijsde getreden vonnis of arrest de vernietiging van de verkoop beveelt. Het
hof verleent voorbehoud voor het gedeelte van de notariële kosten dat op die wijze niet kan worden
teruggekregen. 80
B. Precontractuele aansprakelijkheid
39. Precontractuele aansprakelijkheid - niet mededeling vonnis tot afbraak - notaris -
informatie- en raadgevingsplicht - bijstandsplicht
Een onroerend goed dat was bezwaard met twee vonnissen tot afbraak werd verkocht. De verkoper
begaat een precontractuele fout wanneer hij aan de koper niet meedeelt dat het goed gedeeltelijk
met afbraak is bedreigd, temeer daar van dit gegeven melding is gemaakt in de registers van de
hypotheekbewaarder. Aan de koper kan ter zake geen tekortkoming aan zijn
onderzoeksverplichting worden verweten, omdat hij werd bijgestaan door een notaris.
Deze notaris had geholpen bij de redactie van de onderhandse verkoopovereenkomst en vroeg een
hypothecaire staat aan. Daarin stonden de vonnissen tot afbraak vermeld. Wanneer de notaris de
akte verlijdt zonder de kopers daarover in te lichten, komt hij tekort aan zijn informatieverplichting.
De verplichtingen van de instrumenterende notaris nemen immers toe als hij heeft deelgenomen
aan de voorafgaande onderhandeling en aan de opstelling van de onderhandse
verkoopovereenkomst.
De notaris vervult een vertrouwensopdracht op grond waarvan hij gehouden is tot nakoming van
een bijstandsplicht. Het corollarium van deze bijstandsplicht is de informatie- en raadgevingsplicht
tegenover alle partijen bij de akte, zelfs wanneer die tegengestelde belangen zouden hebben. Deze
informatieplicht geldt zowel voor, tijdens als na het verlijden van de akte waarbij de notaris
betrokken is. Doelmatig en professioneel adviseren houdt voor de notaris in dat hij de door hem
80 Gent 4 juni 2010, TROS-Nieuwsbrief 2010 (samenvatting), afl. 9, 23, noot R. VEKEMAN.