De verkoop uit de hand van onroerende goederen - Frans Baert en ...

DE VERKOOP UIT DE HAND VAN ONROERENDE GOEDEREN 44
De verkoper heeft altijd betwist dat de verkochte zaak bij de verkoop behept was met een
verborgen gebrek dat deze zaak ongeschikt maakte tot het gebruik waartoe de koper ze bestemde
of die dit gebruik zodanig verminderde dat de koper, indien hij het gebrek gekend had, de zaak niet
of zelfs voor een mindere prijs gekocht had. De koper bewijst niet dat, op het moment van de
verkoop, het gebruik waartoe hij het onroerend goed bestemde in enige mate gehinderd of
verminderd werd door de aangeklaagde en vastgestelde grondverontreiniging. De incidentie van de
aangeklaagde en vastgestelde grondverontreiniging en/of van de destijds op de grond gevestigde
inrichtingen en uitgeoefende activiteiten op het gebruik en/of de waarde van het onroerend goed is
louter het gevolg van het in werking treden en het ten uitvoer leggen van het
Bodemsaneringsdecreet in de loop van 1996. Een kenmerk van de verkochte zaak dat op het
moment van de verkoop het gebruik waartoe de zaak bestemd is niet aantast, wordt geen
verborgen gebrek in de zin van artikel 1641 BW door het later in werking treden en ten uitvoer
leggen van wetgeving die het gebruik van de zaak vanaf een bepaalde datum aan nieuwe
modaliteiten ontwerpt. De vordering van de koper tegen de verkoper tot vrijwaring voor verborgen
gebreken is niet bewezen en ongegrond. 175
101. Vrijwaring voor verborgen gebreken – Woningbouwwet – professionele
verkoper – kennis gebrek - absoluut onnaspeurbare aard
Een promotor-verkoper moet als beroepsverkoper worden beschouwd, zodat hij de koper moet
vrijwaren voor verborgen gebreken, ook al zou hij deze zelf niet gekend hebben. Wegens de aard
van het bouwcontract is een projectontwikkelaar gebonden door een resultaatsverbintenis. In het
raam van zijn vrijwaringsplicht als verkoper voor verborgen gebreken kan een bouwpromotorverkoper
van woningen enkel van zijn aansprakelijkheid worden ontslagen wanneer hij aantoont dat
het gebrek voor hem volkomen onnaspeurbaar was. De gebreken aan de lasnaden van
waterleidingbuizen, die pas na gespecialiseerd laboratoriumonderzoek konden worden vastgesteld
na het doorzagen van stalen van de aangetaste buizen, wat heeft toegelaten de gebreken aan de
binnenkant van de buizen te onderzoeken, moeten als onnaspeurbaar worden beschouwd voor een
bouwpromotor-verkoper, nu deze niet in staat kan worden geacht zelfs met inachtneming van de
nodige redelijke en normale voorzorgsmaatregelen, een dergelijk gebrek te ontdekken. Van een
normaal voorzichtige bouwpromotor-aannemer-verkoper kan redelijkerwijze niet verwacht worden
dat hij alle te leveren bouwmaterialen aan dergelijke gespecialiseerde laboratoriumonderzoeken
onderwerpt op naspeuring van eventuele verborgen gebreken vooraleer deze in de woningen te
verwerken. 176
102. Vrijwaring voor verborgen gebreken – exoneratiebeding - kennis verkoper -
bewijs
De verkoper kan zijn aansprakelijkheid voor verborgen gebreken uitsluiten (artikel 1643 BW) op
voorwaarde dat hij van het gebrek niet op de hoogte was. Indien de verkoper de gebreken kent, is
hij te kwader trouw; het exoneratiebeding heeft in dat geval geen gevolg en de verkoper kan zich
geheel noch gedeeltelijk aan zijn vrijwaringsplicht onttrekken. De verkoper die het verborgen gebrek
kende, en zijn wederpartij niet heeft gewaarschuwd, kan zich niet geldig bevrijden van zijn
175 Brussel 14 mei 2008, RJI 2008, 337.
176 Antwerpen 26 januari 2009, TBO 2008, 225.