De verkoop uit de hand van onroerende goederen - Frans Baert en ...

DE VERKOOP UIT DE HAND VAN ONROERENDE GOEDEREN 26
ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst, heeft hij de plicht het probleem te
melden voor de ondertekening van de authentieke akte. Bij gebreke daarvan is hij aansprakelijk. 95
VI. KOOP ONDER VOORWAARDE
52. Opschortende voorwaarde – verbintenissen hangende de voorwaarde
De opschortende voorwaarde schort het tot stand komen van de koopovereenkomst niet op, maar
wel de uitvoering van de verbintenissen volgend uit de koopovereenkomst en waaraan de
voorwaarde als modaliteit is verbonden. 96 Hangende de voorwaarde kunnen er echter andere
verbintenissen bestaan 97 , bijvoorbeeld de verplichting voor de koper om inspanningen te leveren om
een financiering te zoeken. Dit verklaart waarom de koper een vergoeding wegens
onbeschikbaarheid van de grond verschuldigd kan zijn, indien partijen dit hebben bedongen, zelfs al
wordt de opschortende voorwaarde niet vervuld. 98
53. Opschortende voorwaarde – geen tijdsbepaling – voorwaarde voor onvervuld
gehouden
Een arrest van het Hof van Cassatie van 25 mei 2007 verduidelijkt wat er gebeurt als een
opschortende voorwaarde zonder tijdsbepaling in een koopovereenkomst wordt opgenomen.
Wanneer een koopovereenkomst is aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat een
gebeurtenis zal plaatshebben, maar geen tijdsspanne is bepaald waarbinnen de bedoelde
gebeurtenis uiteindelijk moet plaatshebben, kan die gebeurtenis in beginsel onbeperkt in de tijd
plaatshebben. De voorwaarde kan pas voor onvervuld worden gehouden wanneer redelijkerwijze
vaststaat dat de bedoelde gebeurtenis niet meer zal plaatshebben. De feitenrechter kan oordelen
dat gelet op het verloop van tijd redelijkerwijze vaststaat dat de bedoelde gebeurtenis niet meer zal
plaatshebben. In het arrest van het hof van beroep werd afdoende gemotiveerd dat een termijn van
5 jaar na de ondertekening van de onderhandse koopovereenkomst volstond om te oordelen dat de
voorwaarde (het verkrijgen van een vergunning voor een steenkapperijbedrijf) niet meer zou worden
gerealiseerd.
Wanneer de verbintenissen bij een overeenkomst zijn aangegaan onder opschortende voorwaarde
zonder bepaling van een tijdspanne en de voorwaarde voor onvervuld wordt gehouden, krijgen de
voorwaardelijke verbintenissen nooit uitvoering en houdt de overeenkomst waarvan zij het voorwerp
uitmaken, op te bestaan. 99 Niettemin kan als een goede raad voor de notariële praktijk worden
meegegeven dat er best altijd een uiterste termijn wordt ingelast, zo niet zullen partijen worden
onderworpen aan een rechterlijke beoordeling a posteriori. 100
95 Rb. Dinant 3 september 2009, RNB 2010, 370.
96 S. STIJNS, B. TILLEMAN, W. GOOSSENS, B. KOHL, E. SWAENEPOEL, en K. WILLEMS, “Overzicht van rechtspraak. Bijzondere
overeenkomsten: koop en aanneming 1999-2006”, TPR 2008, 1434, nr. 19.
97 Cass. 5 juni 1981, Arr.Cass. 1980-81, 1157, concl. LENAERTS, Pas. 1981, I, 1149, RCJB 1983, 199, noot J. HERBOTS en
RW 1981-82, 250, concl. LENAERTS; Cass. 8 december 2003, Pas. 2003, 1984 en TBBR 2004, 515.
98 Gent 20 oktober 2004, RABG 2006, noot R. SLABBINCK.
99 Cass. 25 mei 2007, AR C.05.0588.N, Pas. 2007, 1008, RCJB 2009, 285, noot M. VAN QUICKENBORNE, "Libre propos sur
la défaillance de la condition suspensive", RW 2007-08, 1034, concl. THIJS, TBO 2007, 183 en T.Not. 2008, 387.
100 B. KOHL, “La vente d‟immeuble (de gré à gré)”, Chroniques notariales, afl. 51, Brussel, Larcier, 2010, 68.