De verkoop uit de hand van onroerende goederen - Frans Baert en ...

DE VERKOOP UIT DE HAND VAN ONROERENDE GOEDEREN 18
Een ander argument van de koper in deze zaak met betrekking tot het onwettige karakter van een
deel van de verkochte zaak wegens het ontbreken van een bouwvergunning werd door het hof van
beroep niet gevolgd. Dit maakt deze zaak niet ongeoorloofd of buiten de handel, omdat de verkoop
niet tot doel heeft de bouwovertreding te creëren of te bestendigen.
33. Dwaling – aankoop woning – prefab – afwijking bouwvergunning
Wanneer de koper van een onroerend goed bij het sluiten van de overeenkomst niet op de hoogte
is van het prefab-karakter van de woning en van de afwijking van de vergunde plannen, kan hij zich
beroepen op de dwaling om de koopovereenkomst nietig te laten verklaren, voor zover de dwaling
verschoonbaar is. 75
34. Dwaling – aankoop bouwgrond – oppervlakte bij benadering – onduidelijke kadastrale
gegevens
Dwaling kan zich voordoen indien blijkt dat het niet mogelijk is met precisie het onroerend goed dat
het voorwerp is van de verkoop te bepalen. In een onvolmaakte onderhandse koopovereenkomst,
die weliswaar kon dienen als begin van bewijs door geschriften, hadden partijen het voorwerp van
de koop aangeduid als een bouwgrond met een oppervlakte van 33 a, waarvan het kadastraal
perceelnummer werd vermeld, en een ernaast liggende weide van ongeveer 1 ha 17 a. Bij nader
onderzoek bleek dat de oppervlakten slechts bij benadering werden opgegeven, dat de kadastrale
perceelnummers niet correct bleken te zijn en dat er in de publiciteit voorafgaand aan de koop
sprake was van een bouwgrond van ongeveer 30 a. Beide partijen hadden zich vergist over het
werkelijk voorwerp van de koop waardoor het wilsgebrek dwaling werd aanvaard. 76
35. Dwaling – aankoop woning – conventioneel voorkooprecht
Verschoonbaar is de dwaling waarbij de kopers van een onroerend goed in de overtuiging
verkeerden dat het betrokken goed niet meer bezwaard was met een conventioneel voorkooprecht
ten gunste van de huurder. De kopers verkeerden in de waan dat de huurder het voorkooprecht had
verzaakt. De notarissen, die van mening verschilden over de draagwijdte van en de voorwaarden
waaronder het voorkooprecht moest worden uitgeoefend, kan geen fout worden aangewreven. 77
36. Dwaling – aankoop winkelappartement – woonfunctie – strijdigheid met BPA
Wanneer de koper kennelijk het inzicht heeft gehad een winkelappartement aan te kopen met de
bedoeling het als woning te gebruiken, terwijl het niet mogelijk is het handelspand voor een
woonfunctie te bestemmen wegens de dwingende bepalingen van het BPA, is de verkoop
aangetast door dwaling. De dwaling raakt de zelfstandigheid van de zaak.
De bewering dat het goed is verkocht in de staat waarin het zich bevindt en dat de koper alle
administratieve stappen dient te ondernemen om de bestemming van het gekochte goed te
wijzigen, is niet dienend, wanneer aan de verkoper bekend moest zijn wat de bedoelingen van de
koper waren en na de ondertekening van de authentieke akte door de koper en de gevolmachtigde
75 Gent 6 december 2007, NjW 2008, 599, noot R. STEENNOT. Indien de kopers slechts na het sluiten van de onderhandse
overeenkomst nagaan of de woning wel aan hun verzuchtingen beantwoordde, is de dwaling onverschoonbaar, zie
Brussel 7 september 2009, TVV 2009, afl. 3, 53.
76 Bergen 21 december 2007, JLMB 2008, 1462 en RGEN 2009, 23; zie ook supra, nr. 3.
77 Rb. Brussel 26 juni 2007, T.App. 2009, afl. 4, 39.