De verkoop uit de hand van onroerende goederen - Frans Baert en ...

DE VERKOOP UIT DE HAND VAN ONROERENDE GOEDEREN 16
27. Aankoopbelofte – mandaat vastgoedmakelaar
Wanneer een vastgoedmakelaar met de opdrachtgever een gemengde overeenkomst sluit,
inhoudende zowel een mandaat om een onroerend goed te verkopen als een onvoorwaardelijke
belofte het onroerend goed zelf te kopen na afloop van een bepaalde termijn, moet de makelaar
zich aan de aankoopbelofte houden. Bij niet-nakoming kan hij in overeenstemming met artikel 1147
BW tot schadevergoeding worden veroordeeld. 63
28. Verkoopbelofte - opschortende voorwaarde – bodemattest – geen vergoeding
Wanneer een verkoopbelofte werd afgeleverd onder de opschortende voorwaarde van het bekomen
van een bodemattest en dit attest niet binnen de bedongen termijn werd overgemaakt, dan zijn
partijen elkaar niets verschuldigd bij de niet tijdige realisatie van de opschortende voorwaarde (art.
1176 BW), ook niet de als waarborg betaalde som. 64
29. Verkoopbelofte – terugkoopoptie – termijn - uitlegging overeenkomst
In een verkoopbelofte werd een terugkoopoptie in het voordeel van de verkoper opgenomen, die
een termijn bepaalt waarbinnen de optie moet worden gelicht. Dit „terugkooprecht‟ in het voordeel
van de grondeigenaar was van toepassing op “alle percelen dienstig voor woningbouw, die
vrijkomen na verkaveling (…) en dit een maand voor het verlijden van de notariële verkoopakte van
het perceel”. Het hof van beroep te Gent aanvaardde dat de begunstigde van de optie die in de
onmogelijkheid verkeerde de optie binnen de bedongen termijn te lichten omdat een essentiële
voorwaarde voor de uitoefening van het optierecht (in casu het verkrijgen van een
verkavelingsvergunning) zich pas na de optietermijn vervulde, na het verstrijken van de termijn de
optie nog geldig kon lichten. Bij de uitlegging van overeenkomsten dient immers te worden
nagegaan wat de gemeenschappelijke bedoeling van de partijen is geweest, eerder dan zich aan
de letterlijke zin van de woorden te houden. Bovendien bleek uit de letterlijke overname van de
tekst van de optieclausule in de authentieke verkoopakte de wil van de partijen om het optierecht te
bestendigen, ook na het verstrijken van de termijn voor de uitoefening ervan. 65
V. WILSGEBREKEN
A. Dwaling
30. Dwaling - zelfstandigheid van de zaak - doorslaggevend element – nietigheid
Dwaling is alleen dan oorzaak van nietigheid van de verkoop van een onroerend goed wanneer zij
de zelfstandigheid van de zaak, voorwerp van de overeenkomst, betreft (artikel 1110 BW). De
zelfstandigheid van de zaak is ieder element dat doorslaggevend is geweest voor de contractspartij
om het contract aan te gaan, zodat het contract zonder dat element niet zou zijn gesloten. 66
63
Antwerpen 6 februari 2006, T.App. 2007, afl. 1, 17.
64
Antwerpen 2 juni 2008, T.App. 2009, afl. 3, 44.
65
Gent 8 oktober 2009, TBO 2010, 71, noot D. COTTENIE, “De miskenning van een „terugkooprecht‟ bij de verkoop van een
onroerend goed”.
66
Cass. 27 oktober 1995, Pas. 1995, I, 950, JT 1996, 61 en RW 1996-97, 298.