De verkoop uit de hand van onroerende goederen - Frans Baert en ...

DE VERKOOP UIT DE HAND VAN ONROERENDE GOEDEREN 22
de wil van de koper beïnvloed en zijn toestemming nietig gemaakt, zodat dit de vernietiging van de
verkoop wegens hoofdbedrog rechtvaardigt, alsook de terugbetaling van de prijs en de betaling van
een bijkomende schadevergoeding om de schade te dekken die is ontstaan door de bedrieglijke
houding van de verkopers. 84
43. Bedrog – verzwijgen informatie – onduidelijkheid m.b.t. het voorwerp van de koop –
incidenteel bedrog
Een onduidelijkheid met betrekking tot het voorwerp van de koop kan de verkoper ten kwade
worden geduid indien hij over de vereiste kennis beschikt om de onduidelijkheid te vermijden, maar
die informatie niet meedeelt. Aldus werd incidenteel bedrog leidend tot een prijsvermindering
aanvaard, omdat de verkoper zich beriep op de aanduiding van het voorwerp aan de hand van de
kadastrale gegevens opgenomen in de onderhandse koopovereenkomst, maar daarbij had
verzwegen dat de slagboom en de toegangsweg naar een woning geen deel uitmaakten van de
verkoop, hoewel zij klaarblijkelijk een geheel vormden met het verkochte goed. 85
Incidenteel bedrog werd ook aanvaard bij de verkoop van de aandelen van een
vastgoedvennootschap waarin een hotel en een camping waren ondergebracht. In de aankondiging
van de verkoop werd de oppervlakte van de camping meer dan dubbel zo groot voorgesteld dan het
perceel waarvan de verkoper in werkelijkheid eigenaar was. De verkoper kon zich niet beroepen op
een expertiserapport opgesteld in opdracht van de bank, aangezien dit een manifeste fout die hem
niet kan ontgaan, bevatte. 86
44. Bedrog – verzwijgen informatie – overdracht handelszaak – staanplaats frituur
De overdrager van een handelszaak (frituur) heeft ten aanzien van de overnemer een
informatieplicht over het feit dat de gemeente, via de bekendmaking van een bouwaanvraag, hem
ter kennis gebracht heeft dat het perceel waarop de uitbating gevestigd is (braakliggend terrein
eigendom van de gemeente), zal worden ingenomen door nog op te richten schoolgebouwen.
Het stilzwijgen van de verkoper moet worden beschouwd als bedrog en als precontractuele fout, die
hem verplicht de schade te vergoeden die door zijn fout is ontstaan, meer bepaald de terugbetaling
van een deel van de overnameprijs, waarvan vaststaat dat deze lager zou zijn geweest indien de
overnemer had geweten dat de terbeschikkingstelling van de standplaats binnen de 13 maanden
zou worden beëindigd. 87
45. Bedrog – aankoop rustoord – kennis koper rusthuisnormeringen
Wanneer een rustoord te koop wordt aangeboden en de koper een professioneel is, vertrouwd met
rusthuisnormeringen, dan maakt hij niet aannemelijk dat hij door de verkoper is voorgelogen of
slecht geïnformeerd over de beddencapaciteit van het complex.
84 Bergen 17 februari 2005, TBBR 2007, 60.
85 Brussel 14 maart 2008, JLMB, 2009, 365.
86 Luik 30 november 2009 JLMB 2010, 1029.
87 Brussel 14 maart 2008, TBBR 2009, 365, noot B. VAN DEN BERGH, „De overdracht van een handelszaak en de
informatieplicht vanwege de overdrager: “spreken is zilver, zwijgen is fout””.