De verkoop uit de hand van onroerende goederen - Frans Baert en ...

DE VERKOOP UIT DE HAND VAN ONROERENDE GOEDEREN 48
het tussen partijen overeengekomen en zelf opgesteld compromis te hebben overgenomen in de
akte van verkoop, temeer de compromis reeds als verkoop geldt. 188
106. Vrijwaring voor verborgen gebreken – stortplaats – kennis verkoper (stad) –
nietigheid exoneratiebeding - sanering
Kopers van een stuk bouwgrond vanwege de stad X worden geconfronteerd met de situatie waar zij
niet zonder aanzienlijke kosten, begroot op bijna een derde van de koopprijs, een normaal gebruik
kunnen hebben van hun perceel grond (aanleg van een park met bomen en struiken en
mogelijkheid tot bouwen). Kennelijk moest de stad X, die sinds meer dan 30 jaar eigenaar van het
goed was, op de hoogte zijn van het gebruik van haar perceel als stortplaats. Met het oog op de
uitvoering te goeder trouw van de overeenkomst diende zij dan ook spontaan de kopers in te lichten
over deze nadelige eigenschap van het goed. Om dezelfde reden kan het beding van niet-vrijwaring
voor verborgen gebreken geen gevolg hebben (art. 1643 BW). Hieruit volgt dat de stad-verkoper tot
vrijwaring van het verborgen gebrek gehouden is.
Met betrekking tot de vordering tot het uitvoeren van de nodige saneringswerken, zijnde het herstel
in natura van de schade van de kopers, werd door de rechtbank als volgt beslist. De termijn om de
werken te laten uitvoeren wordt bepaald op een jaar, rekening houdend met de duur van de
administratieve procedure bij OVAM en de tijd nodig voor de gunning van de werken conform de
regelgeving over de overheidsopdrachten. Volgens de rechtbank wordt niet aangetoond dat kopers
na het uitvoeren van de saneringswerken nog overige schade lijden. De door kopers geleden
genotsderving wordt gecompenseerd door het feit dat de saneringswerken ten laste van de stad X
de opruiming van de bovenlaag (verharding met kiezel of steenslag) impliceren, welke de kopers
normaal ten laste viel. 189
107. Vrijwaring voor verborgen gebreken – kennis verkoper – nietigheid
exoneratiebeding
Het in de onderhandse verkoopovereenkomst opgenomen exoneratiebeding is ongeldig indien de
gebreken door de verkoper gekend zijn of moesten gekend zijn. Bouwovertredingen maken de zaak
ongeschikt voor het gebruik waartoe de koper het bestemd had en verantwoorden de ontbinding
van de koop ten laste van de verkoper. 190
De verkopers kunnen zich niet beroepen op de in de authentieke akte vervatte clausule van
vrijstelling van aansprakelijkheid wegens verborgen gebreken indien zij vóór de verkoop op de
hoogte waren van de ontoereikende helling van het dak en de regelmatige overstromingen. Uit het
expertiseverslag blijkt niet dat de door de expert ontdekte fouten (sporen van vocht onder meer te
wijten aan de onvoldoende helling van het dak) zichtbare gebreken vormden voor de verkrijger op
het tijdstip waarop hij het gebouw heeft gekocht. Deze gebreken konden niet worden vastgesteld
zonder een grondig onderzoek dat doorgaans wordt uitgevoerd in het kader van een studie van een
renovatie- of verbouwingsproject. De graden van de dakhelling kunnen niet met het menselijk oog
worden bepaald. Dat de verkopers vóór de verkoop wel degelijk wisten dat de dakhelling
ontoereikend was, blijkt uit de proces-verbalen van vaststelling opgemaakt door een expert in het
kader van het geschil waarin zij met hun buren verwikkeld waren na de constructie van het betwiste
188 Kh. Brussel 12 december 2003 T.Vred. 2006, 368, noot F. BAUDONCQ.
189 Brussel 1 april 2009, T.Not. 2010, 191.
190 Rb. Hasselt 6 januari 2009, T.App. 2009, afl. 3, 37.