De verkoop uit de hand van onroerende goederen - Frans Baert en ...

DE VERKOOP UIT DE HAND VAN ONROERENDE GOEDEREN 34
geen sprake zijn. Wanneer een gerechtelijke beslissing de verplichting tot betaling van de koopprijs
inhoudt (art. 1650 BW), kan de verkoper die veroordeling uitvoeren door middel van een actio
judicati. 130
74. Betaling koopprijs – modaliteiten – gespreide betaling
De verkopers van een handelsfonds en van een onroerend goed bedingen dat de betaling van de
verkoopprijs van het onroerend goed vermeerderd met de conventionele interest (van ongeveer 13
% per jaar) over 180 maandelijkse termijnen of vijftien jaar wordt gespreid. Aldus verzekeren zij zich
van een vast inkomen tijdens deze periode, terwijl de kopers de zekerheid hebben van de betaling
van een vast bedrag. Deze gespreide betaling is geen gunst louter in het voordeel van de kopers.
Het is een gunst voor beide partijen. Door het saldo van de koopprijs vroegtijdig te willen betalen,
zetten de kopers de oorspronkelijk vastgestelde koopprijs op losse schroeven. 131
75. Betaling koopprijs - hypothecaire vordering – opschorting betaling koopprijs
De koper die wordt gestoord of vreest te worden gestoord door een hypothecaire vordering of door
een eigendomsvordering, kan de betaling van de prijs opschorten totdat de verkoper de stoornis
heeft doen ophouden (artikel 1653 BW). Deze exceptio timoris kan niet worden gehandhaafd nadat
de derde definitief in zijn eigendomsaanspraken werd afgewezen door het hof van beroep en er
geen indicatie was dat er een voorziening in cassatie zou worden ingesteld. 132
76. Verbod tot overdracht handelsfonds
Het aan de kopers opgelegde verbod tot overdracht van het handelsfonds, op straffe het saldo van
de prijs opeisbaar te maken, moet gelezen worden in combinatie met het beding dat de niet-betaling
van een maandelijkse schijf sanctioneert, aangezien het handelsfonds de goede uitvoering van de
overeenkomst tot overdracht waarborgde. Er ontstaat geen onevenwicht tussen de wederzijdse
belangen door de inlassing van een dergelijk beding, dat een waarborg inhoudt voor de
verkopers. 133
77. Verkoopcompromis - strafbeding – toebehoren – art. 5 § 1 EEX-verordening
Het strafbeding in een verkoopcompromis is een toebehoren van de verkoopovereenkomst (van in
casu een onroerend goed verkocht door een curator) vermits het slechts uitwerking krijgt in geval
van foutieve tekortkoming van de koper om zijn verplichting uit te voeren om de authentieke akte te
verlijden en de prijs ervan te betalen. Aangezien het strafbeding geen eigen bestaan heeft ten
aanzien van de onderhandse verkoopovereenkomst, gebeurt de bepaling van de rechtbank die
bevoegd is om het geschil met betrekking tot dit beding te beslechten bij gebrek aan
bevoegdheidsbeding overeenkomstig art. 5, § 1 EEX-verordening, dat de bevoegdheid toekent aan
het gerecht van de plaats waar de verbintenis die aan de eis ten grondslag ligt, is uitgevoerd of
moet worden uitgevoerd. 134
130 Cass. 10 januari 2008, AR C.06.0643.N, Pas. 2008, 61.
131 Luik 13 september 2006, JLMB 2007, 350 en T.Not. 2006, 673.
132 Bergen 28 mei 2004, JT 2005, 642, noot P. RENSON.
133 Luik 13 september 2006, JLMB 2007, 350 en T.Not. 2006, 673.
134 Luik 22 december 2008, JLMB 2009 (samenvatting), 1777.