De verkoop uit de hand van onroerende goederen - Frans Baert en ...

DE VERKOOP UIT DE HAND VAN ONROERENDE GOEDEREN 30
De rechtbank van koophandel te Oudenaarde beschouwde het voorschot, dat de koper betaalt bij
het ondertekenen van de onderhandse verkoopovereenkomst, tot op de dag van de ondertekening
van de authentieke akte als een waarborg voor de goede uitvoering van de verbintenis nà de
ondertekening van de onderhandse overeenkomst. In casu geschiedde de verkoop onder de
opschortende voorwaarde dat de beslagleggende schuldeisers akkoord zouden gaan met de
doorhaling van het beslag, wat werd geweigerd, zodat de vastgoedmakelaar het voorschot aan de
koper diende terug te betalen. 114
Het hof van beroep te Bergen kwalificeert het voorschot dat in handen van de vastgoedmakelaar
werd geblokkeerd tot aan het verlijden van de authentieke akte als een pand in de zin van de
artikelen 2072 e.v. BW. Indien de opschortende voorwaarde zich niet realiseert doordat de kopers
geen hypothecair krediet vinden, maar wel aan hun verbintenissen hebben voldaan, moet de
verkoper als pandhoudende schuldeiser de waarborg teruggeven. 115
Volgens het hof van beroep te Gent impliceert de blokkering van een voorschot op een
kwaliteitsrekening geenszins de afgifte van het voorschot aan de verkoper, maar wel de vestiging
van een waarborg dat de koper zijn verbintenissen zal uitvoeren. Deze waarborg wordt pas bij de
ondertekening van de authentieke verkoopakte omgevormd in een werkelijk voorschot op de prijs.
Zolang de opschortende voorwaarden niet zijn verwezenlijkt, heeft de koper geen enkele financiële
verplichting tegenover de verkoper.
De ontbinding van de koop in het nadeel van de koper heeft tot gevolg dat de partijen in dezelfde
toestand dienen geplaatst te worden als die waarin zij zich zouden bevonden hebben indien zij niet
hadden gecontracteerd, zodat de koper gerechtigd is het door hem betaalde voorschot op te eisen.
Dit voorschot is nooit in het vermogen van de gefailleerde verkoper terechtgekomen en valt dan ook
niet in de boedel van het faillissement. De tegoeden op de kwaliteitsrekening blijven afgescheiden
van het vermogen van de notaris, die de rekeninghouder is. De notaris wordt geen eigenaar van de
tegoeden, doch geldt in de verhouding tot de bank als de enige gerechtigde. Enkel hij is bevoegd
om over het rekeningtegoed te beschikken. De notaris dient te worden beschouwd als zijnde de
juridische eigenaar van de tegoeden op de kwaliteitsrekening, de beneficiaris van de tegoeden is de
economische eigenaar ervan. 116
64. Opschortende voorwaarde – voorschot – professionele verkoper –
immobilisatiepremie - onrechtmatig beding
Het Hof van Cassatie boog zich over de geldigheid, in toepassing van de leer van de onrechtmatige
bedingen, van de clausule op grond waarvan de verkoper het voorschot van 5 % van de
verkoopprijs kon behouden indien de opschortende voorwaarde (het vinden van een financiering
door de koper) niet werd vervuld. Specifiek aan deze casus was dat men te maken had met een
professionele verkoper en een koper-consument. Het hof van beroep te Luik stelde vast dat de
clausule die de verkoper het voorschot toekende in gevallen waarin de verkoop niet kon doorgaan
buiten de fout om van de koper, een kennelijk onevenwicht creëerde tussen de rechten en
114 Kh. Oudenaarde 4 juli 2006, T.App. 2007, afl. 1, 37.
115 Bergen 18 januari 2008, JLMB 2008 (samenvatting), 1479.
116 Gent 4 januari 2010, TGR-TWVR 2010, 73 en T.Not. 2010, 141, noot L. WEYTS. Zie voor een kwalificatie als escrow
account en een vergelijking met het minnelijk kantonnement en de fiduciaire eigendomsoverdracht tot zekerheid: B. KOHL,
“La vente d‟immeuble (de gré à gré)”, Chroniques notariales, afl. 51, Brussel, Larcier, 2010, 61-62.