De verkoop uit de hand van onroerende goederen - Frans Baert en ...

DE VERKOOP UIT DE HAND VAN ONROERENDE GOEDEREN 36
niet voldoende ernstig is om de sanctie van de ontbinding te rechtvaardigen en kan hij, in
voorkomend geval, uitstel verlenen aan een partij om zijn verbintenis na te komen. 138
80. Verlijden notariële akte – gerechtelijke ontbinding – geen uithuiszetting
Wanneer de verkoper van de rechtbank van eerste aanleg heeft verkregen dat de koper wordt
veroordeeld tot het verlijden van de authentieke akte, kan hij vervolgens voor de vrederechter niet
de uitdrijving van de koper van het onroerend goed vorderen, aangezien deze vordering
onverenigbaar is met de vordering tot uitvoering van het contract die werd ingesteld voor de
rechtbank van eerste aanleg. Een schuldeiser kan immers niet tegelijkertijd de uitvoering en de
gerechtelijke ontbinding van de overeenkomst vorderen (art. 1184, tweede en derde lid BW). 139
81. Verlijden notariële akte – uitdrukkelijk ontbindend beding - strafbeding
Een onderhandse koopovereenkomst bepaalde dat de authentieke akte zou worden verleden op
eerste verzoek van de koper en uiterlijk op 28 februari 1999. De verkopers maanden de kopers bij
brief duidelijk en ondubbelzinnig aan tot nakoming van hun verbintenis „onmiddellijk het nodige te
doen en ten laatste voor 11 augustus 1999 de akte voor de notaris te laten passeren’, zodat er bij
de kopers geen twijfel kon over bestaan dat de eigenaars de verbintenis daadwerkelijk uitgevoerd
wilden zien. De door de kopers later verworven kennis dat de eigenaars voor datum van de
ingebrekestelling het onroerend goed onderhands hadden (door)verkocht aan een derde is niet
dienend, omdat de verkopers – in tempore non suspecto – onbetwistbaar de bereidheid toonden
hun deel van de overeenkomst te willen nakomen. Het hof van beroep te Brussel ontbindt de koop
ten laste van de kopers op grond van het uitdrukkelijk ontbindend beding. De kopers hebben zich er
contractueel toe verbonden, ingeval van niet uitvoering van de overeenkomst, over te gaan tot
betaling van een forfaitair begroot bedrag van 500.000 BEF ten titel van schadevergoeding. Het
strafbeding is berekend op basis van de potentiële schade zoals die op het ogenblik van de
contractsluiting kon worden voorzien en is aldus geldig. 140
Het hof van beroep te Bergen gaf eveneens uitvoering aan een uitdrukkelijk ontbindend beding dat
als zodanig werd betiteld en waaraan een strafbeding van 10 % van de koopprijs was gekoppeld
ten laste van de koper die door zijn fout verhinderd had dat de authentieke akte binnen de
afgesproken termijn werd verleden. 141 KOHL merkt bij dit arrest op dat de redactie van een dergelijk
uitdrukkelijk ontbindend beding met zorg dient te geschieden ten einde de gemeenrechtelijke
beoordelingsbevoegdheid van de rechter op grond van artikel 1184 BW uit te schakelen. Het
gebruik van bewoordingen“van rechtswege”en/of“zonder voorafgaande beoordeling van de
rechter”en“zonder voorafgaande ingebrekestelling”zijn hierbij aan te raden. 142 Ten slotte geldt
ook hier het algemeen rechtsbeginsel dat rechtsmisbruik verbiedt, zodat het inroepen van een
uitdrukkelijk ontbindend beding aan een marginale toetsing door de rechter kan worden
onderworpen. 143
138 Antwerpen 11 december 2006, T.App. 2007, afl. 4, 57.
139 Vred. Grâce-Hollogne 3 maart 2009 JLMB 2009, 1774.
140 Brussel 20 juli 2006, RJI 2007, 258.
141 Bergen 13 maart 2008, JLMB 2009, 366, noot B. KOHL.
142 B. KOHL, “La vente d‟immeuble (de gré à gré)”, Chroniques notariales, afl. 51, Brussel, Larcier, 2010, 76.
143 Zie Cass. 9 maart 2009, TBBR 2010, 130, noot J.F. ROMAIN, “Le contrôle de la gravité du manquement en présence
d‟une clause résolutoire expresse”.