De verkoop uit de hand van onroerende goederen - Frans Baert en ...

DE VERKOOP UIT DE HAND VAN ONROERENDE GOEDEREN 38
over zijn vordering kan hij een titel bekomen met betrekking tot de eerste koop en laten
overschrijven. 148
B. Levering
84. Levering – zichtbaar gebrek – conformiteit – ontdekking na levering
De geleverde zaak is niet conform de overeengekomen zaak, wanneer ze een zichtbaar gebrek
vertoont dat onmiddellijk na de levering door een aandachtig maar normaal onderzoek ontdekt kan
worden en die ze ongeschikt maakt voor het gebruik waarvoor ze normaal is bestemd (art. 1604 en
1610 BW). 149 Door de vordering open te laten voor gebreken ontdekt na de levering, zij het
onmiddellijk erna, lijkt de rechtspraak van het Hof van Cassatie met dit arrest op te schuiven in de
richting van de theorie van de verborgen non-conformiteit die de werking van de aanvaarding
beperkt tot wat de koper op het ogenblik van de aanvaarding kan vaststellen. 150
85. Levering – omvang – aansprakelijkheid - vorderingen
Een bouwpromotor verkoopt twee appartementen met telkens een gesloten garage. De
bouwvergunning voor de garages wordt niet verkregen voor het verlijden van de authentieke akte
en de notaris houdt het overeenstemmende deel van de koopprijs in. De bouwpromotor die een
appartement met garage verkoopt voor een globale prijs en de garage niet kan leveren, komt te kort
aan zijn leveringsverplichting; hij werd veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding wegens
mindergenot. De geconsigneerde bedragen werden vrijgegeven in het voordeel van de koper 151
Een arrest van het Hof van Cassatie van 15 mei 2009 belicht de door de koper te maken keuze met
betrekking tot de vorderingsmogelijkheden bij niet-conforme levering. In casu betrof de levering een
lading beton bestemd voor een vloeroppervlak van een winkel, waaraan een bepaalde stof niet was
toegevoegd waardoor het betonoppervlak een snelle slijtage onderging. Uit artikel 1184 BW volgt
dat de koper die zich op de niet-conforme levering van de verkochte zaak beroept, en, ook al kan hij
de betaling van de koopprijs geheel of gedeeltelijk opschorten op grond van de in dit artikel
begrepen exceptie van niet-uitvoering, de ontbinding van de overeenkomst niet vordert, niet vermag
én de verkoopprijs niet te betalen én tezelfdertijd schadevergoeding te vorderen. 152 Bijgevolg kon de
medeplichtigheid aan andermans contractbreuk” in V. SAGAERT en D. LAMBRECHT (eds.), Actuele ontwikkelingen inzake
verbintenissenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2009, 61-63; zie ook supra, nrs. 6 en 7.
148 R. JANSEN,“Sancties en remedies bij een dubbele verkoop van onroerende goederen”(noot onder Cass. 31 januari
2008), RW 2008-09, 576; B. KOHL, “La vente d‟immeuble (de gré à gré)”, Chroniques notariales, afl. 51, Brussel, Larcier,
2010, 73-74.
149 Cass. 9 oktober 2006, AR C.05.0276.F, Pas. 2006, 1993 en RW 2009-10, 738.
150 Zie hierover M. DAMBRE, "Actiemogelijkheden en informatieplicht van partijen bij de aankoop van kunstvoorwerpen"
(noot onder Antwerpen 20 januari 1988), TBBR 1990, 43-44, nr. 9; P.A. FORIERS, “Conformité et garantie dans la vente”
in B. TILLEMAN en P.A. FORIERS (eds.), De koop – La vente, reeks Recht en onderneming, 4, Brugge, die Keure, 2002, 31-
35; J. HERBOTS, “Verborgen non-conformiteit in de dualistische regeling van de leveringsplicht en koopvernietigend
gebrek” (noot onder Antwerpen 22 december 1982), RW 1982-83, 1736-1737; L. SIMONT, “La notion foncionnelle du
vice caché: un faux problème?”in X, Huldeboek René Dekkers, Brussel, Bruylant, 1982, 337-341; S. STIJNS, De
gerechtelijke en de buitengerechtelijke ontbinding van overeenkomsten, Antwerpen/Apeldoorn, Maklu, 1994, 383-384; S.
STIJNS, B. TILLEMAN, W. GOOSSENS, B. KOHL, E. SWAENEPOEL, en K. WILLEMS, “Overzicht van rechtspraak. Bijzondere
overeenkomsten: koop en aanneming 1999-2006”, TPR 2008, 1505, nr. 105; zie voor een toepassing: Antwerpen 15
maart 2003, RW 2006-07, 1199.
151 Brussel 9 december 2003, T.App. 2006, afl. 4, 18.
152 Cass. 15 mei 2009, Arr.Cass. 2009, 1298, Pas. 2009, 1207, RW 2009-10, 1432, noot K. VANHOVE, “Het sanctiearsenaal
bij niet-conforme levering i het gemene kooprecht” en TBO 2009, 140.