De verkoop uit de hand van onroerende goederen - Frans Baert en ...

DE VERKOOP UIT DE HAND VAN ONROERENDE GOEDEREN 28
57. Opschortende voorwaarde – krediet – doorwerking in vastgoedmakelaarscontract
Wanneer de verkoop van een onroerend goed is gesloten onder de opschortende voorwaarde van
het verwerven van een financiering en de contractpartijen naderhand verklaren dat deze
voorwaarde niet is vervuld, dan kan de vastgoedmakelaar, zelfs al is hij een derde, niet tegen deze
duidelijke wilsovereenstemming ingaan. Het recht op commissie is aan dezelfde opschortende
voorwaarde onderworpen. 105
58. Opschortende voorwaarde – koopprijs – ontstaan koopovereenkomst
Wanneer het akkoord over de prijs zich pas na ondertekening van de overeenkomst met
opschortende voorwaarde situeert, dan is de overeenkomst pas gesloten vanaf de ondertekening
van de laatste overeenkomst, en houdt dit geen bevestiging in van de eerste overeenkomst. 106
59. Opschortende voorwaarde - afwezigheid van hoger bod – hoger bod onder
voorwaarde van financiering – geen toepassing art. 1602 BW
Een kandidaat-koper doet een aankoopbod dat door de verkoper wordt aanvaard 'mits hoger bod
voor een bepaalde datum'. Partijen zijn het erover eens dat de verkoper daarmee bedoelde dat hij
het bod van de kandidaat-koper aanvaardde en dat de koop tot stand kwam onder de opschortende
voorwaarde van afwezigheid van een hoger bod. In casu is het afdoende bewezen dat er effectief
een hoger bod is gedaan. De opschortende voorwaarde waaronder het aankoopbod door de
verkoper werd aanvaard, nl. de afwezigheid van een hoger bod, heeft zich niet gerealiseerd, zodat
de koop niet tot stand is gekomen. Nergens was immers bepaald dat de verkoper het bod ter kennis
moest brengen van de kandidaat-koper voor de datum bepaald in de opschortende voorwaarde.
Een tijdig mondeling hoger bod volstond om de opschortende voorwaarde niet in vervulling te laten
gaan.
Ook het feit dat het bod voorwaardelijk was en dat het werd gedaan onder de opschortende
voorwaarde van het bekomen van een financiering, doet er niet aan af dat er een hoger bod was.
Een bod onder opschortende voorwaarde bestaat wel degelijk als bod. Alleen de uitvoering ervan
is, hangende de voorwaarde, opgeschort.
Het argument geput uit artikel 1602 BW – meer bepaald dat de opschortende voorwaarde in het
voordeel van de koper zou moeten worden geïnterpreteerd en dat dit betekent dat de opschortende
voorwaarde aldus moet worden gelezen dat een onvoorwaardelijk bod vereist was – werd door het
hof van beroep te Gent niet aanvaard. Artikel 1602 BW betreft de interpretatie van de bedingen van
een tot stand gekomen verkoopovereenkomst, maar niet de interpretatie van een opschortende
voorwaarde waarvan de koopovereenkomst zelf afhankelijk wordt gemaakt. 107
60. Opschortende voorwaarde - verkrijgen stedenbouwkundig attest – termijn verlijden
notariële akte
In een onderhandse verkoopakte wordt een opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een
stedenbouwkundig attest tot omvorming van het pand in vier appartementen ingelast. Daardoor
geeft de koper duidelijk te kennen dat hij slechts in het pand geïnteresseerd is voor zover deze
105 Antwerpen 23 februari 2009, T.App. 2009, afl. 3, 31.
106 Gent 17 november 2004, TVV 2006, 576, noot R. VAN RANSBEECK.
107 Gent 6 november 2008, RJI 2008, 347.