De verkoop uit de hand van onroerende goederen - Frans Baert en ...

DE VERKOOP UIT DE HAND VAN ONROERENDE GOEDEREN 4
Het hof van beroep te Luik stelde in de onderzochte periode dat de overeenkomst tot uitbating van
een groeve een verkoop uitmaakt, zelfs wanneer de verkochte zaak nog moet worden opgedolven
en behandeld door de koper. De bezetting van de site is slechts een bijzaak. De uitvoering te
goeder trouw verbiedt de uitbater de opgedolven hoeveelheden en bijgevolg de aan zijn
medecontractant te betalen vergoedingen op overdreven wijze te verminderen. Hoewel dit geen
zware fout uitmaakt die de ontbinding zou rechtvaardigen, verplicht deze niet-uitvoering dat de
relatie tussen de partijen opnieuw in evenwicht zou worden gebracht door het bedrag van de
vergoedingen te bepalen die de uitbater van de groeve in elk geval zal moeten betalen. 11
2. Verkoop onder last – kwijting verkoopprijs in koopakte – vermomde schenking
De kopers van een perceel landbouwgrond en een hofstede namen de last op zich om de verkoper
levenslang te huisvesten, onderhouden en verzorgen. De verkoper verklaarde in de akte de
koopprijs ontvangen te hebben en verleende daar kwijting voor. Aangezien er geen bewijzen
voorlagen van de overdracht van gelden en de koopprijs niet werd teruggevonden in de
nalatenschap van de verkoper werd de verkoop gekwalificeerd als een vermomde schenking, die
overeenkomstig artikel 922 BW aan de fictieve massa werd toegevoegd. De wil om te schenken
werd afgeleid uit het inwonen van de kopers bij de verkoper en de door de kopers verleende
verzorging en bijstand. 12 De annotator stipt bij dit arrest aan dat partijen er beter aan hadden
gedaan een notarieel zorgcontract te sluiten, waarbij de opeisbaarheid van de vergoeding voor de
verzorging wordt uitgesteld tot aan het overlijden van de zorgbehoevende.
3. Bewijs verkoop – art. 1325 BW
Het document genoemd „verkoopcompromis‟ dat niet beantwoordt aan de voorschriften van artikel
1325 BW, dat de geldigheid van onderhandse akten die wederkerige overeenkomsten bevatten
afhankelijk maakt van het opmaken van zoveel originelen als er partijen zijn die een onderscheiden
belang hebben, is een begin van bewijs door geschrift van het feit dat een verkoop is tot stand
gekomen tussen de ondertekenaars (artikel 1347 BW). Dit document is geen bewijs van het
bestaan van de verkoop, maar laat het bewijs door vermoedens toe. Dit bewijs wordt niet geleverd
indien blijkt dat het niet mogelijk is met precisie het onroerend goed dat het voorwerp is van de
verkoop te bepalen. 13
4. Bewijs verkoop – vastgoedmakelaar - betaling voorschot aan notaris
Een vastgoedmakelaar mocht bemiddelen bij de totstandkoming van de onderhandse
koopovereenkomst onder de opschortende voorwaarde dat de verkoper de overeenkomst
“tegentekent voor akkoord”. De makelaar had aldus geen bevoegdheid om de verkoper te
verbinden en werd niet als lasthebber beschouwd, maar als een aannemer/dienstenverschaffer. De
kandidaat-kopers konden de koop niet bewijzen door te verwijzen naar een telefonische toezegging
door de verkoper. Het feit dat een voorschot werd betaald aan de notaris van de kopers, werd
evenmin aanvaard als een bewijs van het tot stand komen van de verkoopovereenkomst. 14
11 Luik 22 november 2005 JT 2006, 200.
12 Antwerpen 7 februari 2006 T.Not. 2010, 319, noot A. VANDEWIELE, “Koop-verkoop met last in te staan voor het
onderhoud en verzorging van de verkoper geherkwalificeerd als vermomde schenking”.
13 Bergen 21 december 2007, JLMB 2008, 1462 en RGEN 2009, 23.
14 Rb. Brugge 27 juni 2007, T.App. 2009, afl. 2, 9; zie m.b.t. het voorschot ook infra, nrs. 62-63.