Nota revitalisatie Spaanse Polder en - Gemeente Schiedam

Economisch duurzaam en waardeontwikkeling
In deze nota wordt het begrip economisch duurzaam
vooral in de letterlijke betekenis gehanteerd:
solide, functioneel, waardevast en van goede
kwaliteit. Bij het begrip duurzaam denkt men
meestal aan energiezuinigheid, groene daken en
andere milieugerelateerde aspecten. Economische
duurzaamheid van gebouwen is een benadering die
voor ondernemers interessant is en op de koop toe de
grootste milieubijdrage levert. Immers een waardevast
gebouw heeft een langere levensduur en kan een
lange periode beter worden (her)gebruikt.
De vraag is of dit niet allang gebeurt en of de
veroudering van bedrijventerreinen niet een
onvermijdelijk verschijnsel is. De Spaanse Polder wijkt
niet af van vele andere bedrijfsterreinen op dit punt.
De veroudering van de terreinen gaat sneller dan
wenselijk en vernieuwing komt moeizaam op gang 5 . Er
zijn diverse oorzaken voor dit fenomeen:
• er worden telkens nieuwe terreinen ontwikkeld;
• de gebouwen worden te bedrijfsspecifiek
ontwikkeld.
Bedrijfsbebouwing wordt vaak door een
ondernemer ontwikkeld als een maatpak voor de
voor bedrijfsvoering van zijn specifieke bedrijf. Het
onroerend goed wordt daarbij als een toekomstige
pensioensvoorziening gezien. Juist op dit punt ontstaat
er een teleurstelling als de waarde achterblijft. In een
ander scenario groeit het bedrijf en wil uitbreiden. Als
dit ter plekke niet mogelijk is zal het bedrijf verhuizen
en blijft een te specifiek gebouw achter 6 . Het gebouw
van de buren, die ook weggaan is ook al te specifiek
om ter plaatse uit te breiden.
Soms blijkt verzakeling de oplossing, waarbij
ontwikkelende partijen worden ingeschakeld om een
meer generiek gebouw te maken met het oog op
toekomstige verhuur.
In de Spaanse Polder bestaan mogelijkheden om
hetzelfde doel te bereiken door
5 Roadmap naar de verzakelijking van de bedrijventerreinenmakrt;
Min. Economische zaken 2010
6 idem
ondernemers met kavels vanaf 1250 m 2
gemeenschappelijk te laten ontwikkelen. Hiermee is
schaalvergroting en rationele bouwwijze mogelijk Zo
ontstaan betere generieke gebouwen die hun waarde
beter behouden. Bij een rationele bouwwijze hoort een
rationele verkaveling. De gemeente zal daarom met de
ondernemers de handen ineen moeten slaan om deze
doelstelling te bereiken.
De beoogde kwaliteit moet duidelijk zijn en voor
iedereen gelden. Het meest eenvoudig is de waarde
benadering: De kwaliteit moet in financiële termen
worden beschreven. Het doel is een bepaalde
waarde van het onroerend goed af te spreken en een
bepaalde grondwaarde die hiermee hand in hand
gaat. Dit kan alleen in gezamenlijkheid en met heldere
afspraken. Eén ondernemer/ontwikkelaar zal niet de
aanzet geven voor deze waardeverhoging als hij geen
zekerheid heeft dat zijn buurman zal volgen. In het
belang van de investerende ondernemers zullen eisen
gesteld worden aan de terreinen en bebouwing om
de genoemde waardeontwikkeling te garanderen en
zogenaamde “free riders” 7 te voorkomen.
Parkeren in balans
Adequate parkeerfaciliteiten bij een bedrijventerrein
zijn een randvoorwaarde voor de economische
(her)ontwikkeling. In de gemeentelijke kadernota
Parkeerbeleid 2009-2013 is voor bedrijventerreinen
het volgende vastgelegd:
“Voor bestaande bedrijventerreinen liggen er kansen
om de uitstraling en de benutting te vergroten door
het parkeren anders te ordenen, bijvoorbeeld door het
concentreren van parkeervoorzieningen in collectieve
en/of openbare parkeervoorzieningen (garages). ….
Samen met vertegenwoordigers van de
bedrijventerreinen wordt bepaald waar deze aanpak
wenselijk is en kans van slagen heeft.”
Deze benadering is bevestigd in het Gemeentelijk
Verkeer en Vervoerplan 2011-2020 Schiedam
7 Een free rider profiteert van de waardeontwikkeling door
investeringen van anderen af te wachten zonder zelf een bijdrage te
leveren.
Duurzaam bereikbaar.
De huidige parkeerdruk in het gebied op openbare
parkeerplaatsen is aanzienlijk, maar niet (overal)
problematisch 8 . De plaatselijk hoge parkeerdruk is
vooral het gevolg van parkeren door gebruikers van
het NS-station Schiedam Centrum en de nabijgelegen
kantoren.
Parkeren heeft veel invloed op de ruimtelijke
kwaliteit. Te weinig parkeercapaciteit leidt tot
wildparkeren en verrommeling van het gebied. Dat
is negatief voor de uitstraling en daarmee voor de
waarde van het onroerend goed. In het vorige plan
(Beeldkwaliteitsstrategie) werd met parkeren op eigen
terrein een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit
beoogd, maar dit leidde in de praktijk tot grote
problemen.
Parkeren op eigen terrein bleek op de huidige kavels
vaak onmogelijk of alleen tegen hoge investeringen in
gebouwde voorzieningen. Daarnaast is een dergelijke
oplossing weinig flexibel, zowel in gebruik – er vindt
geen uitwisseling van parkeerdruk plaats met de
omgeving -, als bij verandering van gebruik van het
pand. Bij functieverandering kan de parkeerbehoefte
weer geheel anders worden.
In overleg met zittende bedrijven is gekozen voor
een aangepaste ontwikkeling. Daarbij kon aan de
ruimtelijke uitgangspunten worden vastgehouden.
Tegelijkertijd is dit een meer flexibele en
kosteneffectieve aanpak.
8 In totaal is het aantal parkeerplaatsen in het te herstructureren
gebied 1165, waarvan 251 op eigen terrein. Er is een
parkeerbehoefte van 925 auto’s. Gemiddeld is sprake van 80%
bezetting. In het oostelijk deel van de Spaanse Polder (omgeving
Strickledeweg en Thurledeweg) is de parkeerdruk laag. Vooral
in het zuidelijke deel van de Spaanse Polder en vrijwel heel
’s Graveland-Zuid is de parkeerdruk hoog. Een deel van de
parkeerdruk betreft overloop. Door de nabijheid van het NS-station
Schiedam centrum en kantoren (stadskantoor, Schieveste) en de
regulering in de nabijgelegen woonwijken en Schieveste, ontstaat er
overloop vanuit deze gebieden naar het (“gratis”) parkeren in deze
bedrijventerreinen. Dit betreft ca. 275 auto’s.
21