Revista SECOVIRIO 118

www.secovirio.com.br 

JANEIRO/FEVEREIRO/MARÇO 2020 - venda proibida 

nº118 

CURTINHAS 

pág. 5 » 7 

JURÍDICO 

pág. 17 » 22 

CAPA 

pág. 29 » 38 

NOSSOS LUGARES 

pág. 46 » 58 

O CAMINHO DA RETOMADA 

Mercado imobiliário começa a mostrar 

índices de melhora e recuperação

SUMÁRIO 

PALAVRA DO PRESIDENTE 

JURÍDICO 

INSTITUCIONAL 

4 

17 

24 

CURTINHAS 

CONSULTAS JURÍDICAS 

INDICADORES 

HABITACIONAIS 

5 

20 

29 

ENTREVISTA 

9 

JANEIRO•FEVEREIRO•MARÇO 2020 / nº 118 

INSTITUCIONAL 

MATÉRIA ESPECIAL 


40 

42 

46 

É muito bom iniciar um ano com notícias positivas: o mercado imobiliário está se 

encaminhando para a tão aguardada retomada. Mesmo a passos lentos, o crescimento 

indica que os piores momentos já passaram e os números vão voltar a ser positivos 

muito em breve. Por esse motivo os Indicadores Habitacionais estão na capa desta 

edição. 

Janeiro também é mês de verão, calor e praia. Mas, para quem não curte tanto ficar 

exposto ao sol de 40 graus, trouxemos uma ótima sugestão de passeio na seção 

Nossos Lugares. Você vai precisar, inclusive, de vários dias se quiser conhecer tudo que 

a Floresta da Tijuca pode oferecer. 

Já em fevereiro, tem Carnaval! (“Tem Carnaval!” – mais alguém cantando aí?) Uma das 

matérias especiais conta a história do Rio 2 Amores, bloco carnavalesco formado por 

moradores do Condomínio Rio 2, que a cada ano ganha maior projeção. Quem sabe 

você também não se anima e monta um bloco de Carnaval no seu condomínio? 

E com o objetivo de trazer à luz novas ideias e possibilidades de negócio, Ricardo 

Majela, na Entrevista, fala sobre como o empreendedorismo pode ser uma excelente 

ferramenta para obter renda extra e dá dicas de como fazer isso saudavelmente. 

Aponte a câmera do seu 

celular para este 

código e acesse um 

conteúdo especial 

Tenham todos uma ótima leitura e um 2020 próspero e feliz! 

EQUIPE SECOVI RIO

DIRETORIA/EXPEDIENTE 

DIRETORIA SECOVI RIO 

Efetivos 

Presidente: Pedro José Maria Fernandes Wähmann 

Vice-Presidente: Leonardo Conde Villar Schneider 

Vice-Presidente Administrativo e Financeiro: Ronaldo Wähmann Coelho Netto 

Vice-Presidente de Marketing e Comunicação: João Augusto Pessôa 

Vice-Presidente Jurídico e de Assuntos Legislativos: Alexandre Hermes Rodrigues Corrêa 

Vice-Presidente de Relações do Trabalho e Gestão Imobiliária: Dennys Abdalla Muniz Teles 

Suplentes 

Aldo Fernando Villar Hecht da Fonte; Antônio Carlos Ferreira; Antônio Henrique Lopes da Cunha; Luiz Alberto Queiroz Conceição; Luís Carlos 

Bulhões Carvalho da Fonseca Filho; Pedro Carlos Carsalade 

DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDERAÇÃO DO COMÉRCIO DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO 

Efetivos 

Pedro José Maria Fernandes Wähmann; Manoel da Silveira Maia 

Suplentes 

João Augusto Pessôa; Ronaldo Wähmann Coelho Netto 

CONSELHO FISCAL 

Efetivos 

Marco Antônio Moreira Barbosa; Antônio José Fernandes Costa Neto; Marco Antônio Valente Tibúrcio Rodrigues 

Suplentes 

Marco Antônio Vieira de Mello; Frederico Honorato Rodrigues Moreira; Jorge Ronaldo Ferreira Santos 

CONSELHO DE RELAÇÕES DE TRABALHO 

Dennys Abdalla Muniz Teles – Presidente; Alexandre Hermes Rodrigues Corrêa; Fernando Schneider; Maria Teresa Mendonça Dias; Antônio Henrique 

Lopes da Cunha 

REGIONAIS SECOVI RIO 

Regional Baixada Fluminense 

E-mail: baixadafluminense@secovirio.com.br 

Regional Lagos 

E-mail: lagos@secovirio.com.br 

Regional Litorânea 

E-mail: litoranea@secovirio.com.br 

Noroeste Fluminense 

E-mail: noroestefluminense@secovirio.com.br 

Regional Norte Fluminense 

E-mail: nortefluminense@secovirio.com.br 

Regional Costa Verde 

E-mail: costaverde@secovirio.com.br 

Regional Serra Imperial 

E-mail: serraimperial@secovirio.com.br 

Regional Serra Norte 

E-mail: serranorte@secovirio.com.br 

Regional Serra Verde 

E-mail: serraverde@secovirio.com.br 

Regional Sul Fluminense 

E-mail: sulfluminense@secovirio.com.br 

SEDE 

Av. Almirante Barroso, 52/9º andar, Centro, Rio de Janeiro - RJ 

CEP: 20031-918 

Telefone: (21) 2272-8000 - Fax: (21) 2272-8001 

E-mail: secovi@secovirio.com.br 

A Revista Secovi Rio é uma publicação institucional, trimestral, do 

Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração 

de Imóveis e dos Condomínios Residenciais e Comerciais em todo o 

Estado do Rio de Janeiro. 

EXPEDIENTE 

Conselho Editorial: Pedro Wähmann e João Augusto Pessôa 

Coordenadora de Marketing e Comunicação: Edmara Carvalho 

REDAÇÃO 

imprensa@secovirio.com.br 

Jornalista responsável: Ana Clara Carvalho (33.967 MTE/RJ) 

Redação: Ana Clara Carvalho 

Projeto gráfico e diagramação: Henrique Vasconcellos 

Revisão: Sandra Paiva 

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Patricia Teixeira 

(21) 2272-8009 - (21) 99507-4574 

patricia@secovirio.com.br 

A revista reserva-se o direito de não aceitar publicidade sem 

fundamentar motivação de recusa. 

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Distribuição gratuita. 

Distribuição nacional: 

Treelog S.A. Logística e Distribuição. 

SECOVI RIO / 2020 / nº 118 / 2

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nos condomínios? 

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Condomínios e Bens Imóveis

PALAVRA DO PRESIDENTE 

Mais um ano se inicia e é com muita alegria que nós, do Sindicato da 

Habitação, vemos o mercado imobiliário se encaminhar para um cenário 

bem mais positivo se comparado aos anos de crise que vivemos nos últimos 

tempos. O pior já passou e agora é pensar no futuro. Em 2019 tivemos muito trabalho, e 

2020 chega com os ânimos renovados para os novos desafios que virão. 

O Secovi Rio continuará seguindo na missão de promover o desenvolvimento dos 

condomínios e das empresas do setor de comércio e serviços imobiliários, investindo em 

acompanhamento legislativo de projetos que afetam diretamente o setor nas esferas 

municipal, estadual e federal; em educação profissional, com a UniSecovi Rio; em pesquisas 

e indicadores estatísticos, com o Cepai; e em consultorias e negociações coletivas, com o 

Departamento Jurídico. 

As atividades realizadas pela entidade têm extrema importância para o segmento e são 

custeadas pelo pagamento das contribuições sindical e assistencial. Por isso seu apoio é tão 

necessário. O fortalecimento dos universos condominial e imobiliário só é possível se você se 

unir a nós nessa caminhada. 

Em 2020 contamos com você! 

Pedro Wähmann 

Presidente do SECOVI RIO 

Sua opinião é muito importante 

Quer mandar um comentário sobre esta edição 

ou sugerir uma pauta? 

Envie um e-mail para imprensa@secovirio.com.br 


CURTINHAS 

Disque 100 Racismo 

Desde 4 de novembro de 2019 se tornou 

obrigatória a divulgação de avisos do Disque 100 

Racismo nos condomínios comerciais. O número 

é um serviço de utilidade pública do Ministério 

dos Direitos Humanos para ser utilizado em 

casos de denúncias de discriminação racial. 

A obrigação veio por meio do Decreto nº 46.748 

e é válida para todo o município do Rio de 

Janeiro. Quem descumprir a ordem está sujeito à 

multa de R$ 1 mil, que pode ser dobrada em caso 

de reincidência. O prazo para adequação é de 90 

dias contados da publicação do decreto. 

Além dos condomínios comerciais, outros tipos 

de estabelecimento estão inseridos nessa 

obrigatoriedade, como imóveis que prestam 

serviços de hospedagem, bares, restaurantes, 

lanchonetes, casas noturnas, clubes, agências de 

viagens, salões de beleza e academias. 

Andrey Popov / stock.adobe.com 

Conami 20 pretende fazer pensar fora da caixa 

De 24 a 26 de maio acontecerá o 20º Congresso 

Nacional do Mercado Imobiliário (Conami 20) no 

Sheraton São Paulo WTC Hotel. Com realização 

da Associação das Administradoras de Bens 

Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), o 

evento conta também com o apoio de vários 

Secovis, inclusive do Secovi Rio. 

De acordo com o presidente da AABIC, José 

Roberto Graiche Junior, faz-se necessário 

entender que as relações humanas 

compreendidas nos negócios imobiliários estão 

cada vez mais interligadas à tecnologia e que é 

preciso começar a pensar fora da caixa. 

“Nosso objetivo não é mostrar como você deve 

cuidar do seu negócio, da sua empresa. O que 

vamos buscar e ofertar nessa oportunidade é 

provocar uma ebulição de ideias, é provocar sua 

equipe para que repense práticas, conduzir você 

para novos olhares”, afirma Graiche Junior sobre 

o que esperar do evento. 

Esse é um dos mais tradicionais encontros de 

empresários, advogados, prestadores de 

serviços do segmento e especialistas do setor 

e é idealizado pela Câmara Brasileira de 

Comércio e Serviços Imobiliários (CBCSI), 

divisão da Confederação Nacional do 

Comércio de Bens, Serviços e Turismo (CNC). 

Mais informações no site 

https://tao.iweventos.com.br/conami2020. 

BillionPhotos.com / stock.adobe.com 


Creci-RJ e Secovi Rio 

A parceria firmada entre o Sindicato da Habitação e 

o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis 

(Creci-RJ) já atendeu cerca de 2 mil corretores e 

rendeu 21.899 consultas até o dia 24 de outubro 

de 2019. O convênio foi assinado em maio desse 

ano e oferece aos corretores em dia com o Creci-RJ 

acesso gratuito ao Pesquisa Online, um sistema 

avançado desenvolvido pelo Centro de Pesquisa e 

Análise da Informação (Cepai) do Secovi Rio. 

O levantamento estatístico feito pelo Cepai permite 

saber o valor do metro quadrado para venda e 

locação de imóveis residenciais e comerciais, além 

de taxa condominial, em mais de 100 bairros no 

município do Rio de Janeiro e outras cidades, como 

Niterói, Cabo Frio e Teresópolis. 

O corretor Levi da Silva Marques faz uso dos 

serviços do Cepai desde o início da parceria e diz 

que isso faz diferença no exercício de sua função. 

Ele também afirma estar perdendo oportunidades o 

corretor que ainda não utilizou a ferramenta. 

“O serviço é muito importante, pois nós, como 

profissionais, precisamos ter esse parâmetro para o 

nosso dia a dia. Utilizo constantemente a 

ferramenta para ter mais segurança nas decisões. A 

principal diferença que percebi foi a segurança 

proporcionada pela informação precisa, fator 

fundamental para transmitir tranquilidade ao 

cliente. Então, percebo que estou mais preparado 

para auxiliar os clientes. Acredito que os corretores 

de imóveis que ainda não utilizam o serviço estão 

perdendo tempo e dinheiro. Quando você tem uma 

ferramenta dessa magnitude, você tem mais 

credibilidade perante o seu cliente. É um mercado 

concorrido, e o profissional precisa estar munido de 

informações corretas para se destacar no 

segmento”, declara Marques. 

NicoElNino / stock.adobe.com 


Arquivados! 

Projetos de lei que tramitavam desde 2015 na 

Câmara dos Deputados foram arquivados em 

caráter definitivo no último mês. As 

proposições alteravam aspectos da 

organização condominial. 

Desde a apresentação até o resultado 

definitivo, que teve como consequência o 

arquivamento, os projetos foram 

acompanhados e combatidos pelo Secovi Rio. 

São eles: 

- PL 4.045/2015, que pretendia alterar a 

redação do art. 1.351 do Código Civil, 

estabelecendo alteração do quórum para as 

convenções de condomínio. 

- PL 4.060/2015, que dispunha sobre coleta, 

escoamento e aproveitamento da água 

proveniente do processo de condensação de 

aparelhos de ar condicionado. 

- PL 4.108/2015, que alteraria o caput e o 

parágrafo único do art. 7º da Lei nº 

10.098/2000, que pretendia instituir a 

obrigatoriedade da reserva de vagas de 

estacionamento em condomínios para 

pessoas com deficiência que importe em 

dificuldade de locomoção. 

O compromisso do Secovi Rio em afastar as 

preocupações, reduzir os gastos e a 

intromissão do Estado na vida condominial 

direciona nossa atuação legislativa, 

proporcionando segurança jurídica para os 

condomínios e empresas do setor imobiliário. 

Yuganov Konstantin / Shutterstock.com 

Nova parceria do Secovi Rio vai beneficiar ainda mais seus representados 

MyCreative / stock.adobe.com 

No dia 23 de outubro de 2019, o presidente do 

Conselho Federal de Corretores de Imóveis 

(Cofeci), João Teodoro da Silva, visitou o Secovi 

Rio com o objetivo de conhecer a entidade de 

perto. Na ocasião, o presidente Pedro 

Wähmann mostrou o espaço e os trabalhos 

realizados por cada departamento. Teodoro 

mostrou especial interesse pelo Centro de 

Pesquisa e Análise da Informação do Secovi Rio 

(Cepai), que tem como um de seus propósitos 

dar suporte e informação aos corretores de 

imóveis vinculados ao Creci-RJ. 

O presidente do Cofeci veio acompanhado de 

Emílio Isquierdo, CEO de um grupo espanhol 

que estuda investimentos imobiliários no Rio de 

Janeiro, e, junto a Wähmann, os três 

empresários conversaram sobre as perspectivas 

de melhora do mercado imobiliário em 

consequência dos sinais positivos da economia, 

além do importante papel que os corretores de 

imóveis e empresas imobiliárias terão que 

desempenhar nesse processo de retomada do 

crescimento. 

SECOVI RIO / 2020 / nº 118 / 7 

Maurício Eiras mostra as pesquisas estatísticas do Cepai 

para João Teodoro da Silva, Pedro Wähmann e 

Emílio Isquierdo. 

Ana Clara Carvalho


ENTREVISTA • RICARDO MAJELA 

G 

erir o próprio negócio 

e não se tornar escravo dele 

é possível 

Ana Clara Carvalho 

Reprodução 

Hoje muito se fala sobre empreendedorismo, 

principalmente em tempos de crise econômica. 

Quem empreende não precisa de chefe para 

prosperar. Pode criar as próprias oportunidades 

e com elas gerar resultados. Investir no próprio 

negócio é uma forma de conquistar sonhos sem 

precisar depender tanto de fatores externos. Às vezes 

é, inclusive, a única saída para quem está 

desempregado conseguir obter renda. 

Entretanto, é um caminho tão complexo quanto 

qualquer outro, e para ter sucesso é necessário estar 

informado o máximo possível sobre os desafios que 

virão. Alguns cuidados são fundamentais para manter 

a mente sã enquanto a empresa prospera – por 

exemplo, como saber se “desligar” nos momentos que 

não envolvem trabalho e entender que o planejado 

nem sempre vai sair conforme se quer. 

Foi pensando nesse público que Ricardo Majela 

resolveu propagar seus conhecimentos acerca do 

empreendedorismo. Ele, que já empreende desde os 

14 anos, atualmente se dedica a ajudar pequenos 

empresários a criar e desenvolver negócios que 

funcionem de forma saudável. Por meio de cursos e 

palestras, Majela ensina como conquistar a liberdade 

financeira sem se tornar escravo do próprio negócio, 

algo recorrente entre os empreendedores. 

Em entrevista para a Revista Secovi Rio, o 

empresário conta como começou sua aventura no 

empreendedorismo e tudo que aprendeu em todos 

esses anos de atividade. 



Você conta que se inspirou na história do seu pai para ser um empreendedor, mas 

qual foi o exato momento em que isso se concretizou na sua vida? Conte um 

pouquinho da sua história. 

Por volta dos 12 anos de idade, quando nós morávamos num bairro bem simples, e eu lembro que 

a minha família comemorou muito a aquisição da casa própria. Mais adiante entendi que meu pai 

pagou financiado em 20 anos, mas era a casa própria, e isso é uma grande conquista. Fiquei muito 

intrigado com aquela nova aquisição, com aquele momento importante, e lembro que, nas 

conversas, meu pai sempre falava do escritório. Então, foi o fato de ele empreender que lhe 

permitiu ter o seu primeiro imóvel próprio. Isso me marcou muito. A relação imediata que eu fiz na 

época foi “empreender é bom”. Eu vi minha família feliz e comemorando. Eu ainda não tinha noção 

exatamente do que era, mas a relação básica que fiz foi essa. Você consegue conquistar coisas. Isso 

me fez querer começar a empreender muito cedo. Aos 14 anos de idade criei uma equipe de som. 

Eu gostava de discos, fiz um curso de DJ e aí comecei a aprender a vender o meu serviço, a 

negociar, e por aí vai. Essa foi minha primeira experiência em empreendedorismo. 

MAJELA 

Sabemos que montar um negócio não é fácil e muitas vezes as coisas não saem como a gente 

gostaria. Como foram esses momentos para você e qual foi a solução que você encontrou para 

solucionar o problema? 

kateapp / stcok.adobe.com 

As pessoas, de uma forma geral, se frustram quando as coisas não acontecem do jeito que elas 

gostariam, mas, antes de empreender, existe a sua vida. E empreender está contido na sua vida. É 

uma ação que você faz por conta de estar vivo. Ao longo da jornada da vida acontecem coisas que 

a gente não gostaria, e empreender não é diferente. Primeiro precisamos entender que não temos 

o controle de tudo. E o que acontece quando na vida alguma coisa não sai como a gente gostaria? 

No meu ponto de vista, nós temos duas opções: tentar novamente da mesma maneira ou tentar 

novamente com uma nova estratégia. Quando eu dou uma resposta, ela vale para a vida e também 

para os negócios. Normalmente o que funciona é uma nova estratégia, mas não significa que 

insistir da mesma maneira não vá funcionar, pois o contexto pode ter mudado, como alguma regra 

do governo ou o caixa da sua empresa. 

Com a maturidade entendi que a gente não tem controle sobre todas as variáveis, logo, coisas de 

que eu não gosto vão ocorrer e eu vou ter que aprender a lidar com isso tentando estratégias 

novas. Por isso, para empreender, você precisa ter certa propensão ao risco, e, mesmo que em uma 

escala diferente, viver, por si só, já apresenta certo risco. A diferença é que você não é obrigado a 

empreender, mas o mundo está caminhando nessa direção e as pessoas estão sendo levadas a 

empreenderem cada vez mais. 

MAJELA 



Como separar o lado pessoal do profissional quando se é empreendedor? 

Isso é um problema grave especialmente para o pequeno empreendedor, porque ele precisa se 

dividir em vários “eus” dentro da empresa, enquanto o negócio não tem recursos. Isso pode se 

tornar um drama na vida de muitos, pois é uma responsabilidade tão grande que você quer se 

certificar de que tudo está certo, tudo está funcionando. E nesse processo você acaba assumindo 

tudo para si, afinal de contas, a sua vida depende daquilo. E aí você descobre que somos indivíduos 

não divisíveis. Eu percebi isso prestando atenção nos meus funcionários. No início do meu 

negócio, eu repetia aquela frase: não traga para dentro da empresa os seus problemas, aqui você 

vem para trabalhar. Depois acabei me dando conta de que eu também tenho problemas e, aonde 

quer que eu vá, meu problema vai junto comigo. Ao entender isso, criei um espaço onde as pessoas 

pudessem compartilhar seus problemas para a gente tentar se ajudar. 

Especialmente a pequena empresa precisa ser família. Então tem que ser um ambiente legal. Mas, 

ainda que a gente seja indivisível, é importante encontrar uma forma de separar o pessoal do 

profissional. No meu caso, a solução que encontrei foi por meio de hábitos. Por mais que a gente 

esteja sempre cuidando de tudo e se mantendo acessível por meio da tecnologia, é importante 

construir hábitos com a família e com os amigos que te desconectem do trabalho. Determinar: tal 

hora eu vou parar para assistir a um filme com a família ou tomar um café com um amigo, usando o 

tempo com qualidade, estando inteiro naquela pausa na rotina. É importante criar as situações e 

promover os encontros de maneira intencional. 

MAJELA 

Por mais que a gente esteja sempre cuidando de tudo e se 

mantendo acessível por meio da tecnologia, é importante 

construir hábitos com a família e com os amigos que te 

desconectem do trabalho. 

allvision / stcok.adobe.com 



Quando o pequeno empresário se vê na crise, na sua opinião, quais são os passos que ele 

deve seguir para sair dela? 

olly / stcok.adobe.com 

Existem diversos tipos de crise ao longo da jornada de um negócio, e elas são cíclicas. Sempre 

existirão. Seja pela própria natureza do negócio ou por situações externas. Ter a consciência de 

que nós vamos passar por elas já facilita, pois permite que a gente se programe. Quando você 

coloca o seu barquinho na água, não existe garantia de que o mar estará sempre tranquilo. 

Certamente vai chover e o mar vai ficar revolto. Isso é a crise. Se você estiver preparado, sua 

viagem vai atrasar, você vai enfrentar uma série de dificuldades, mas isso não vai impedi-lo de 

chegar do outro lado. E o que é esse outro lado? É o seu objetivo, é a missão do seu negócio. 

A principal crise do pequeno empreendedor é quando afeta o caixa. A educação financeira pode 

ajudar a resolver 90% das crises, pois mostra como separar o que é dinheiro do negócio e o que é a 

remuneração do empreendedor, e também ajuda a não queimar toda a “gordura” do caixa, pois ela 

é importante num momento de necessidade. 

MAJELA 

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Algo muito comum que acontece com muitos empreendedores é a centralização das 

atividades, promovida por uma vontade de querer cuidar de tudo. Quais são os perigos disso 

para a empresa, para o empresário e para o negócio em si? E como agir diferente para evitar ser 

um escravo do próprio negócio? 

Jacob Lund / stock.adobe.com 

Quanto mais você centraliza o trabalho, com menos tempo você fica para as outras áreas da vida 

que não são “o negócio”, ou seja, família, amigos, entretenimento, diversão. Até que você percebe 

que todo o seu tempo está tomado pelo trabalho. Aí é quando viramos escravos do negócio. O 

curioso é que uma das principais motivações para se começar a empreender é justamente a 

liberdade de tempo e financeira. Conheço muitos empresários que conseguiram a liberdade 

financeira, mas não conseguiram a liberdade de tempo. No entanto, lá no início, esse era um dos 

principais objetivos, e o que o impediu foi justamente esse efeito da centralização. 

É praticamente impossível evitar a centralização no início de negócios com poucos recursos. Ele 

precisa, de alguma maneira, construir sua própria renda e muitas vezes nem percebe que está 

centralizando tudo em si. É importante ter consciência de que em algum momento a gente vai 

precisar virar esse jogo, e eu falo isso com certa tranquilidade, porque isso aconteceu comigo. 

Houve um tempo em que eu não tinha mais amigos, só via meu filho dormindo, ia trabalhar antes 

de ele acordar e voltava para casa com ele já dormindo. Naturalmente isso gerou problemas 

familiares e uma série de transtornos. 

Quanto ao negócio, é muito simples. A sua empresa começa a se desenvolver e você começa a 

dedicar mais horas a ela. Cria-se então uma relação direta do crescimento do seu negócio ao seu 

tempo de dedicação a ele, limitando a evolução do seu negócio. Se todos nós temos apenas 24 

horas, mesmo se você ficar sem dormir, a sua empresa vai crescer ao limite das 24 horas que você 

tem no seu dia. É importante desvincular para que a empresa possa se desenvolver além desse 

limite. 

MAJELA 

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Gostaria que você falasse um pouco sobre o método Empreendesário. 

O que é, como começou? 

Esse método começou comigo vivendo o problema de ser escravo do meu próprio negócio. Eu 

acreditava que a vida deveria ser assim, porque é a realidade de todo mundo. Esse é um ciclo que 

eu chamo de “empreendedog”, do cachorro que corre atrás do próprio rabo. E eu percebi esse ciclo 

olhando para mim mesmo e pensando o que eu poderia fazer para quebrá-lo antes que ele me 

quebrasse. Nessa situação, só duas coisas fazem o cachorro parar: ou ele desiste, ou fica exausto. 

No caso do empresário, o mais comum é a exaustão, pois existe o limite de tempo de dedicação ao 

negócio e a falta de confiança que o impede de delegar tarefas. 

É um ciclo com quatro portas: Não confio - Não delego (porque não confio) - Não tenho tempo 

(porque não confio e não delego) - Não tenho dinheiro (não tem lucro, não tem excesso). E, se o 

negócio não tem excesso, não faz sentido. 

Eu ensino técnicas para o “empredesário” abrir uma das portas, ou todas as portas, para que ele 

comece a se libertar e o negócio andar. Por exemplo, se ele abrir o “não confio”, ele começa a 

delegar mais e passa a sobrar tempo para ele se dedicar mais ao estratégico e menos ao 

operacional. Como consequência, ele consegue gerar mais dinheiro e começa a crescer. 

MAJELA 

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Na sua opinião, qual a importância de o pequeno empresário investir na sua própria 

capacitação e também nos funcionários da empresa? 

bluemoon1981 / stock.adobe.com 

Existe um dado que diz que as pessoas mais ricas do mundo não fizeram curso universitário ou 

abandonaram o curso antes do fim. O problema dessa estatística é que ela não mostra o outro lado 

da moeda, de quantas pessoas não estudaram e nunca saíram da extrema pobreza. Outra coisa que 

não aparece são as pessoas ricas que passaram na universidade, mas estavam ocupadas demais 

gerindo seu negócio e não foi possível conciliar o trabalho com o estudo. 

Não dá para dizer que não precisa estudar para empreender, e eu não estou falando apenas da 

educação acadêmica. Eu falo aqui de capacitação em gestão, pois no Brasil se empreende muitas 

vezes por necessidade, e as competências para se gerir um negócio são enormes. É preciso 

aprender a vender, a negociar, a administrar. Estamos o tempo todo vendendo alguma coisa, 

inclusive ideias. 

A Terra gira a uma velocidade de quase 1.700 quilômetros por hora, ou seja, nós não estamos 

parados. A cada momento estão surgindo coisas novas. Caso você queira se manter produtivo, é 

preciso estar sempre se capacitando, e hoje felizmente a informação é muito acessível. 

MAJELA 

Existe um dado que diz que as pessoas mais ricas do 

mundo não fizeram curso universitário ou abandonaram o 

curso antes do fim. O problema dessa estatística é que ela 

não mostra o outro lado da moeda, de quantas pessoas não 

estudaram e nunca saíram da extrema pobreza. 

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Rawpixel.com / Shutterstock.com 



Quais dicas você daria para quem quer começar a empreender? 

Asier / stock.adobe.com 

Eu acredito que mais pessoas estejam pressionadas a empreender por uma questão de ausência de 

empregos. Além disso, existe uma transformação social e tecnológica que está tornando obsoletas 

algumas atividades. Se nós temos menos atividades e menos funções, como é que essas pessoas 

vão se recolocar? Ou elas aprendem uma nova profissão ou elas empreendem. Então, empreender 

tem sido cada vez mais uma possibilidade de construir a própria renda. Olhando de uma forma 

mais simples, ou alguém lhe entrega uma renda ou você constrói a sua própria renda. Os dois lados 

têm vantagens e desvantagens, e a principal vantagem de empreender é que você não tem teto, é 

você quem vai fazer esse teto. Não existe certo nem errado. Nem todo mundo está disposto a 

passar por essa jornada e talvez só se encaminhe para o empreendedorismo em caso de 

necessidade extrema. 

MAJELA 

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JURÍDICO - ARTIGO 

PREVISÃO 

ORÇAMENTÁRIA 

A DIFÍCIL TAREFA DE FAZER AS CONTAS CABEREM NO BOLSO DOS CONDÔMINOS 

Ricardo Lopes Ferreira - Advogado 

Fazer uma previsão é tentar antever, 

presumir, estudar com antecedência 

determinado fato, para que, no 

futuro, o que foi programado possa ser 

efetivamente concretizado. Em se tratando 

de planejamento financeiro, o art. 1.350 do 

Código Civil impõe que seja feita a previsão 

orçamentária para o ano seguinte, a qual 

deve ser aprovada na assembleia geral 

ordinária a ser realizada na data prevista na 

Convenção do condomínio. 

Na gestão condominial não é diferente, pois 

o objeto do estudo é mensurar o quantum 

necessário para promover a conservação e 

manutenção do patrimônio de todos os 

condôminos; por esse motivo é importante 

analisar, avaliar e estudar com bastante 

cautela todas as despesas do condomínio. 

Para que nenhum item seja esquecido, o 

síndico deve manter as contas condominiais 

muito bem organizadas, pois elas servirão 

de parâmetro para a feitura da previsão 

orçamentária do ano seguinte. Nesse ponto, 

organização e profissionalismo dos gestores 

do condomínio são as palavras-chave. 

Consideramos que o primeiro passo é 

observar o que foi orçado para o exercício 

anterior, o que foi realizado e se há 

correções a serem feitas. Nesse 

planejamento não podem faltar as rubricas 

básicas, como salário e encargos referentes 

aos empregados; despesas com 

cumprimento de normas regulamentadoras; 

seguros para edificação, empregados (vida, 

funeral e complementação salarial) e outros; 

despesas com água, luz e gás; desratização, 

dedetização; contratos de manutenção e 

conservação dos equipamentos do 

condomínio, como elevadores, interfones, 

bombas, para-raios, antenas coletivas, 

extintores, caixa-d’água, porteiro eletrônico, 

equipamentos elétricos, mecânicos, 

hidráulicos e de segurança, equipamentos 

comuns, como parques infantis, e outros 

destinados à prática de esportes de uso 

comum etc. 

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Tiko / stock.adobe.com 

Com relação à folha de salários, é 

importante que conste da previsão 

orçamentária, além dos salários e encargos, 

um percentual para cobrir a revisão salarial 

negociada pelos sindicatos patronal e de 

empregados, bem como a inclusão dos 

Na impossibilidade 

de obter dos 

órgãos 

responsáveis o 

índice de 

atualização 

antecipadamente, 

deve-se calcular 

uma estimativa 

pela média dos 

últimos reajustes, 

podendo consultar 

os índices de 

correção utilizados 

nos dois ou três 

anos anteriores, 

não esquecendo de 

acrescentar uma 

pequena margem 

de erro, em função 

da atual situação 

econômica do país. 

gastos com férias 

e 13º, pois a 

diluição dessas 

despesas ao longo 

do ano impacta 

menos no 

orçamento dos 

condôminos do 

que uma cobrança 

de cota extra em 

parcelas menores, 

como muitos 

condomínios 

praticam. 

Com relação às 

concessionárias de 

serviços públicos 

como água, luz e 

gás, também deve 

ser feita a previsão 

de um percentual 

para cobrir os 

aumentos de 

tarifas que ocorrem anualmente. Esses 

serviços não comportam negociação de 

valores. 

Na impossibilidade de obter dos órgãos 

responsáveis o índice de atualização 

antecipadamente, deve-se calcular uma 

estimativa pela média dos últimos reajustes, 

podendo consultar os índices de correção 

utilizados nos dois ou três anos anteriores, 

não esquecendo de acrescentar uma 

pequena margem de erro, em função da 

atual situação econômica do país. 

Quanto aos contratos de prestação de 

serviços, cabe ao síndico ficar atento ao 

prazo de vigência, aos encargos decorrentes 

da prestação de serviços, buscar novos 

orçamentos e tentar baixar ou manter os 

valores atuais, bem como os percentuais de 

correção, o que já representa uma 

economia. 

No entanto, é muito importante salientar 

que, embora para muitos o preço seja a 

questão mais visível dessa relação, tão ou 

mais importante é a qualidade dos serviços, 

valendo aqui lembrar o antigo ditado 

popular de que “o barato sai caro”. Nesse 

caso, como em qualquer contratação de 

prestação de serviços, o contratante deve 

fazer também uma pesquisa de qualidade 

dos serviços junto aos antigos clientes da 

empresa que se pretende contratar. 

Ponto muito importante a ser considerado é 

a taxa de inadimplência do condomínio. De 

posse dessas informações, a administração 

poderá fazer uma previsão de percentual 

para cobrir a inadimplência, evitando emitir 

cotas extras ao longo do exercício financeiro 

ou mesmo deixar de realizar o que foi 

planejado para cobrir tais despesas. 

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Caso o orçamento comporte e observando 

os exercícios anteriores, poderá ser 

deliberado um percentual para cobrir 

despesas com manutenções preventivas dos 

equipamentos hidráulicos, elétricos e 

mecânicos do condomínio, que, por serem 

Como se pode 

observar, o 

caminho para 

concretizar 

projetos depende 

de uma boa 

previsão 

orçamentária, 

cabendo ao síndico 

segui-la à risca, 

utilizando os 

valores 

arrecadados 

exatamente para o 

destino que foi 

planejado. Aliás, 

esta é a forma legal 

de administrar a 

verba condominial. 

preventivas, 

evitam gastos 

extras com 

reparos a danos 

provocados aos 

condôminos e ao 

próprio 

condomínio. 

Referidos valores 

podem ser diluídos 

durante todo o 

ano, ficando 

síndico e 

condôminos mais 

tranquilos, pois o 

síndico terá 

certeza de que 

terá verba para 

quitá-los, e os 

condôminos, por 

sua vez, terão condições de fazer um 

planejamento de seus gastos pessoais de 

forma mais eficiente. 

Como se pode observar, o caminho para 

concretizar projetos depende de uma boa 

previsão orçamentária, cabendo ao síndico 

segui-la à risca, utilizando os valores 

arrecadados exatamente para o destino que 

foi planejado. Aliás, esta é a forma legal de 

administrar a verba condominial. 

Sempre que se fala em aumento da cota 

condominial é uma “chiadeira” geral entre os 

condôminos. No entanto, consideramos 

que, havendo a demonstração de forma 

clara e transparente quanto ao valor atual 

da cota condominial, a previsão de aumento 

na forma acima exemplificada fica mais fácil 

para os condôminos entenderem as reais 

necessidades do condomínio e aprovarem a 

previsão apresentada pelo síndico. 

Havendo eleição de um novo síndico e este 

constatando que os valores aprovados na 

assembleia geral ordinária não são 

suficientes para administrar bem o 

condomínio, poderá convocar uma 

assembleia geral extraordinária, na forma da 

Convenção, e pleitear a aprovação de um 

reforço na previsão orçamentária, que 

poderá ser aprovada pela maioria simples 

dos presentes, salvo norma diversa na 

Convenção. 

Cabe também ressaltar que, a exemplo de 

outras situações, observando o condômino 

que o condomínio está com seu orçamento 

deficitário e que o síndico está inerte, ele 

poderá, na forma do art. 1.355 do Código 

Civil, colher a assinatura de 1/4 dos 

condôminos em dia com suas contribuições 

e convocar uma assembleia, observando as 

normas da lei e da Convenção para essa 

convocação, inserindo item específico na 

ordem do dia, e propor a aprovação ou 

reforço na previsão orçamentária do 

condomínio. 

Parece estranho que um condômino pleiteie 

o aumento da cota condominial, mas isso 

pode ocorrer, pois, na maioria das vezes, o 

condomínio, por falta de verba, deixará de 

quitar algumas despesas ou as pagará com 

multa, o que sobrecarrega ainda mais os 

condôminos. 

Finalizando, um bom planejamento é 

essencial para que o condomínio tenha uma 

boa gestão, para que o síndico consiga 

realizar tudo aquilo que foi planejado e 

aprovado pelos condôminos, dando maior 

credibilidade e confiança à administração. 

Então, mãos à obra, e lembre-se: o trabalho 

bem-feito no dia a dia é que fará diferença 

no futuro. E, como disse Lao Tzu, “uma 

jornada de mil quilômetros precisa começar 

com um simples passo”. 

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JURÍDICO - CONSULTAS 

CONDOMÍNIO 

Os condomínios antigos são obrigados a instalar 

rampa de acesso para cadeirantes? 

No Município do Rio de Janeiro, está em vigor a Lei 

nº 3.311/2001, regulamentada pelo Decreto nº 

22.705/2003, que estabelece a obrigatoriedade de 

os condomínios residenciais multifamiliares 

implantarem, às suas expensas, adaptações, de 

natureza ambiental ou arquitetônica, que 

possibilitem adequada acessibilidade às partes 

comuns e de serviços, bem como aos imóveis de 

moradia de pessoas portadoras de deficiência de 

locomoção ou com mobilidade reduzida, de caráter 

permanente. 

Assim, resta identificado o dever do condomínio de 

atender às necessidades de pessoa deficiente, 

facilitando a locomoção da sua residência para 

espaço público, levando em consideração, nesse 

projeto, não apenas as condições técnicas de sua 

execução, como também a capacidade financeira do 

condomínio. Dessa forma, deve a administração 

condominial promover a acessibilidade dos 

cadeirantes, nos termos da lei municipal 

supracitada, verificando a forma menos onerosa 

para o condomínio. 

O fundo de reserva pode ser utilizado para cobrir 

déficit orçamentário? 

O fundo de reserva tem a função de atender às 

despesas emergenciais, ou seja, aquelas que não 

foram calculadas pela administração do condomínio 

na previsão orçamentária, e geralmente a 

Convenção determina as condições para que tais 

recursos sejam utilizados, impondo, em alguns 

casos, quórum qualificado para utilização desses 

valores que se constituem em reserva para 

despesas imprevistas. 

Assim, deve ser verificado o que dispõe a 

Convenção sobre o assunto, sendo certo que a 

regra geral é que o fundo não deve ser utilizado 

para cobrir despesas ordinárias. No caso de déficit, 

cabe ao síndico convocar uma assembleia para 

aprovar um reforço orçamentário ou até mesmo 

aprovar a utilização do fundo de reserva – neste 

último caso, observando as regras previstas na 

Convenção. 

As unidades inadimplentes devem ser 

consideradas para apuração de quórum 

qualificado? 

O assunto é controvertido. A se entender que, para 

alcançar o quórum qualificado, devem ser 

consideradas as unidades inadimplentes, 

certamente restaria inviabilizada a deliberação que 

exija a unanimidade. 

Segundo a obra “Código Civil Comentado: Doutrina 

e Jurisprudência”, sob a coordenação de Cezar 

Peluso (7ª ed. rev. e atual., Barueri, SP: Manole, 

2013, p. 1.351), “resta saber se deve ser levado em 

conta, para composição global do quórum, o 

condômino impedido de votar. Não teria sentido 

que os inadimplentes, em razão de seu 

impedimento, inviabilizassem diversas deliberações 

relevantes para a vida condominial, como a 

realização de obras no edifício (art. 1.341), a 

alteração da Convenção de condomínio (art. 1.351), 

[...]. Haveria duplo prejuízo aos condôminos 

pontuais, tanto por terem de adiantar a parte dos 

inadimplentes como por não conseguirem quórum 

para deliberações relevantes para a vida 

condominial. Sensato o entendimento de que 

diversos quóruns exigidos pelo Código Civil, como 

os acima referidos, sejam calculados sobre o 

número de condôminos aptos a votar, excluídos os 

inadimplentes.” 

A maioria das decisões judiciais segue a linha de 

entendimento de que, para aferição do quórum 

qualificado, há que se desprezar as unidades 

inadimplentes. 

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Incide contribuição previdenciária sobre o 

pró-labore ou isenção concedida ao síndico de 

condomínio? 

A legislação previdenciária expressamente classifica 

o síndico como contribuinte individual e, portanto, 

sujeito ao recolhimento da contribuição 

previdenciária, posto que segurado obrigatório da 

Previdência Social (art. 12, V, letra “f”), da Lei nº 

8.212/1991. 

A isenção no pagamento da cota condominial, como 

contraprestação pelo exercício da função de 

síndico, é uma forma de remuneração, ainda que 

indireta, sendo, portanto, igualmente devida a 

contribuição previdenciária, tanto por parte do 

condomínio quanto pelo síndico, observando este 

último os limites mínimo e máximo do salário de 

contribuição, conforme expresso na Instrução 

Normativa SRF nº 971/2009, art. 55. 

O fato gerador da contribuição é o recebimento de 

remuneração direta, com o recebimento do 

pró-labore, ou indireta, nos casos de isenção. 

Com relação especificamente ao caso do 

aposentado, a Lei nº 8.212/1991, em seu art. 12, § 

4º, determina que o aposentado pelo Regime Geral 

da Previdência Social (RGPS) que estiver exercendo 

ou que voltar a exercer atividade abrangida por 

esse regime é segurado obrigatório em relação a tal 

atividade, ficando sujeito às contribuições de que 

trata a lei, para fins do custeio da Seguridade Social. 

Assim, o síndico, ainda que aposentado, recebendo 

pró-labore ou sendo isento do pagamento da cota 

condominial, é classificado como segurado 

obrigatório, devendo contribuir para a Previdência 

Social, bem como o condomínio deve recolher a 

parcela que lhe cabe em razão da remuneração do 

síndico. 

A única hipótese viável de dispensa da retenção da 

contribuição previdenciária do síndico é se ele 

comprovar que já recolhe sobre o maior salário de 

contribuição por outra fonte 

pagadora. Ainda nessa 

hipótese, persistirá a 

contribuição a cargo 

do condomínio. 

LOCAÇÃO 

É possível aceitar dois fiadores distintos para uma 

locação, seja residencial ou não residencial? 

A Lei nº 8.245/1991 (arts. 37 e 43) veda a exigência 

de mais de uma modalidade de garantia para a 

mesma locação. Assim, não há proibição de que 

dois fiadores garantam a mesma locação; o que não 

pode ocorrer é estabelecer dois tipos diferentes, 

fiança e caução, por exemplo. 

Comentando o art. 37, parágrafo único, o des. 

Sylvio Capanema de Souza, na obra “A Lei do 

Inquilinato Comentada”, edição 2009, pág. 164, 

dispõe: “Seguindo a tradição das leis pretéritas, a 

atual vedou a adoção de mais de uma modalidade 

de garantia num mesmo contrato de locação. Com 

isso se procura não onerar, em demasia, o 

pretendente à locação. Cabe então às partes fazer a 

opção por uma das modalidades oferecidas, 

cabendo o direito de escolha do locador. Nada 

impede, por exemplo, que a fiança seja prestada por 

dois ou mais fiadores, o que não importa dualidade 

de garantia, e sim multiplicidade subjetiva dos 

devedores garantes. Além do mais, a pluralidade de 

fiadores os favorece, na medida em que dilui, entre 

eles, a responsabilidade.” 

TRABALHISTA 

Para aferição do tempo de aviso prévio, o que 

prevalece: o disposto na lei ou na Convenção 

Coletiva de Trabalho? 

A Lei nº 12.506/2011 instituiu o aviso prévio 

proporcional, determinando o acréscimo de três 

dias para cada ano trabalhado para o mesmo 

empregador. 

Desse modo, considerando, por exemplo, um 

empregado admitido em 1º/3/2012 e demitido em 

30/9/2019, ele trabalhou sete anos completos, 

fazendo jus a 51 dias de aviso prévio, de acordo 

com a norma legal. 

No entanto, há que se observar o disposto na 

Convenção Coletiva de Trabalho, que assegura o 

direito a 60 dias de aviso prévio para os 

empregados com idade igual ou superior a 50 anos 

e que trabalhem há mais de dois anos para o 


mesmo empregador. 

No exemplo acima citado, como o empregado 

reúne as condições previstas na cláusula da 

Convenção Coletiva de Trabalho e por se tratar de 

norma mais benéfica, o aviso prévio de 60 dias é o 

que será concedido. Isto é, a contagem deve ser 

feita de acordo com a lei, e, se o resultado for 

inferior a 60 dias, serão pagos 60 dias de aviso 

prévio. Ao contrário, se a proporcionalidade da lei 

for superior aos 60 dias, prevalecerá o resultado da 

lei. Os critérios são excludentes entre si. 

O aborto espontâneo gera algum tipo de 

estabilidade para a empregada? 

Em caso de aborto não criminoso, comprovado por 

atestado médico oficial, a trabalhadora terá direito 

ao descanso remunerado de duas semanas, 

sendo-lhe assegurado o direito de retornar à função 

que ocupava antes do afastamento. 

Assim, como a interrupção da gravidez se deu em 

decorrência de “aborto espontâneo – não 

criminoso”, o aborto sofrido cessou o direito à 

estabilidade gestacional, sendo garantido apenas o 

repouso remunerado de duas semanas. 

É obrigatória a concessão do vale-transporte ao 

empregado que goza de gratuidade nos 

transportes, em razão de ter mais de 65 anos? 

É nosso entendimento que o recebimento do 

vale-transporte é um direito do trabalhador, 

independentemente de sua idade, porquanto a lei 

que instituiu o benefício não fez qualquer ressalva 

quanto à idade do empregado. 

Assim, ainda que o empregado tenha direito ao 

transporte gratuito, este benefício foi concedido em 

função de sua condição pessoal (implemento de 

idade), podendo ele optar por utilizá-lo somente 

para atender aos seus interesses pessoais. Sendo 

este o caso, o empregador deve continuar a 

conceder o vale-transporte para seu deslocamento 

residência-trabalho e vice-versa. 

Deve ser observada, porém, a finalidade para a qual 

foi instituído o vale-transporte, ou seja, uma 

antecipação ao trabalhador para utilização efetiva 

em despesas de deslocamento residência-trabalho 

e vice-versa. Desse modo, o empregado deve ser 

esclarecido de que o uso indevido do 

vale-transporte pode caracterizar falta grave, o que, 

por sua vez, dará ensejo à demissão por justa causa, 

conforme previsto no próprio decreto que o 

regulamentou. 

Qual o prazo que o empregado tem, após a 

concessão de sua aposentadoria, para 

desocupação da moradia funcional? 

A moradia funcional está disciplinada na cláusula 

19ª da Convenção Coletiva de Trabalho dos 

empregados em condomínios, firmada entre o 

Secovi Rio e o SEEMRJ, cuja concessão é ato 

voluntário do empregador, de forma gratuita e para 

facilitar o trabalho. Entretanto, uma vez concedida, 

somente poderá ser retirada nas hipóteses de 

encerramento imotivado do contrato de trabalho; 

nos casos de suspensão ou interrupção do contrato 

de trabalho, nos prazos estabelecidos nos 

parágrafos 10 e 11º; nas rescisões de contrato de 

trabalho motivadas por iniciativa do empregado, 

demissão por justa causa ou término do contrato de 

experiência; ou caso o empregado voluntariamente 

queira deixar a unidade funcional. 

Portanto, a concessão da aposentadoria, sem que 

haja rompimento do contrato de trabalho, não 

autoriza a retomada do imóvel pelo condomínio, 

posto que não houve qualquer das hipóteses acima 

elencadas. 

Em havendo uma das hipóteses citadas acima para 

a desocupação do imóvel, caberá ao condomínio 

observar o disposto na cláusula 19ª da Convenção 

Coletiva, se for o caso, para pagamento do prêmio. 

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ANOS 

ADMINISTRAÇÃO 

DE CONDOMÍNIOS 

PROGRAMA 

QUALIFICANDO 

PORTEIROS 

LOCAÇÃO 

DE IMÓVEIS 

COMERCIALIZAÇÃO 

DE IMÓVEIS 

ADMINISTRATIVOS 

E DE ATENDIMENTO 

A CLIENTES 

COMPORTAMENTAIS 

ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS 

 

 

 

 

 

 

gestão de propriedade. 

AUTOVISTORIA E FACHADAS – ASPECTOS PRÁTICOS 

 

 

 

GESTÃO FINANCEIRA PARA CONDOMÍNIOS E ADMINISTRADORAS 

 

organização, em consonância com a legislação vigente. 

ADMINISTRAÇÃO E LOCAÇÃO DE IMÓVEIS 

 

 

 

 

SEGURANÇA EM CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS – TÉCNICAS E ATITUDES 

 

 

CIPA – PREVENÇÃO DE ACIDENTES E DOENÇAS DECORRENTES DO TRABALHO 

 

 

 

QUALIDADE NOS SERVIÇOS DE PORTARIA 

 

correta. 

CHEFE DE PORTARIA 

 

ESTRATÉGIAS DE VENDAS E CAPTAÇÃO DE CLIENTES NAS REDES SOCIAIS 

 

 

 

ROTINAS DE DEPARTAMENTO DE PESSOAL 

 

 

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INTERNACIONAL 

INSTITUCIONAL 

ENCONTRO 

Novas tendências e 

desafios na gestão 

imobiliária 

Um paralelo entre o 

Brasil e o mundo 

New trends and 

challenges in real estate 

management 

A comparison between 

Brazil and the world 

Ana Clara Carvalho | Texto & Fotos 

Pepe Gutierrez 

Tom Skiba 


Pedro Wähmann recebe Pepe Gutierrez no auditório do Secovi Rio. 

o dia 31 de outubro de 2019 foi realizado 

pela segunda vez no ano o Secovi Rio 

Talks, um evento cujo objetivo é trazer à 

luz questões pertinentes ao mercado 

imobiliário e debater possíveis soluções junto aos 

diretores das principais empresas 

administradoras de condomínios que estiveram 

presentes. 

Dessa vez, o encontro teve importância 

internacional: personalidades da Espanha, da 

Colômbia e dos Estados Unidos vieram debater 

sobre os temas Airbnb, assembleias virtuais e 

votos eletrônicos, tendências e inovações no 

segmento de gestão de condomínios, aplicativos 

e novas tecnologias. 

“O trabalho que o Pepe Gutierrez faz, 

aproximando os administradores do mundo todo, 

com certeza contribui para o melhor 

entendimento dos povos mundo afora. Merecia 

até um Prêmio Nobel da aproximação”, ressaltou 

o presidente do Secovi Rio, Pedro Wähmann. 

A mesa foi iniciada com o americano Tom Skiba, 

CEO do Community Associations Institute (CAI), 

associação dos Estados Unidos dedicada ao 

apoio e desenvolvimento, capacitação 

profissional, defesa legal e legislativa de mais de 

40 mil condomínios e empresas de administração 

condominial, que também atua no Canadá, na 

África do Sul e no Oriente Médio. 

“Os problemas condominiais existentes aqui no 

Brasil são os mesmos enfrentados pelos gestores 

de propriedades em todo o mundo. O que muda 

são as leis. Nos Estados Unidos as leis de 

condomínio mudam de estado para estado. E 

tudo é bem diferente. A Califórnia, por exemplo, 

é um estado complicadíssimo de legislação, pois 

são muitos manuais que gerem o condomínio, 

dificultando a vida de quem quer mudar de 

estado”, afirmou Tom Skiba em sua apresentação. 

O segundo convidado do dia, o espanhol Pepe 

Gutierrez, é sócio principal da administradora 

Megafincas e pioneiro na aplicação de tecnologia 

na administração condominial. Com palestras em 

mais de 30 países em seu currículo, ele veio 

trazer um pouco da sua experiência para os 

brasileiros. 


“A gestão condominial está passando por um 

momento de transição. Ela está deixando de ser 

reativa para ser proativa. Isso se deve ao fato de 

que 80% dos nossos clientes são millennials 

(também conhecidos como geração Y, aqueles 

nascidos entre 1979 e 1995). Eles gostam de 

resolver tudo pelo celular. O futuro do 

administrador está na análise dos dados gerados 

pelo uso da tecnologia e comunicação. As 

pessoas são informação”, disse Pepe em sua 

apresentação. 

Completando a mesa, Luis Eduardo Garcia, 

fundador e diretor da Inmobiliaria Valenzuela, em 

Bogotá, já com 30 anos de atuação. Ele também 

faz parte do Colégio Nacional de 

Administradores de Propriedades Horizontais da 

Colômbia e abordou em sua apresentação as 

tendências para o setor. 

Ronaldo Coelho Netto faz tradução simultânea da palestra 

do americano Tom Skiba. 


SECOVI RIO / 2020 / nº 118 / 27 

Palestra do colombiano Luis Eduardo Garcia.

Pepe Gutierrez recebe de Pedro Wähmann o 

Prêmio Secovi Rio Personalidade Administrador Imobiliário. 


INDICADORES HABITACIONAIS 

INDICADORES 

Com confiança em alta, mercado imobiliário ensaia retomada — Zona Sul puxa o crescimento do setor, 

enquanto Niterói se mostra convidativa para investimentos e Zona Central aposta em nova forma de morar 

Ana Clara Carvalho | Texto & Fotos

axas de juros mais baixas, mudanças na 

legislação, aumento de confiança do 

investidor... Tudo isso tem composto um 

cenário positivo para o mercado imobiliário, 

que cada vez mais vem demonstrando se 

recuperar. Algumas regiões já começam a 

mostrar crescimento. No primeiro semestre de 

2019, por exemplo, houve um aumento de 

15,7% nas negociações realizadas na Zona Sul 

em comparação ao mesmo período de 2018. E 

na Região Oceânica, em Niterói, as vendas de 

coberturas nos bairros de Itacoatiara, Itaipu, 

Camboinhas e Piratininga aumentaram de 

1,7% a 6,8%. 

Os estudos do Centro de Pesquisa e Análise 

da Informação do Secovi Rio (Cepai) indicam 

que os imóveis de alto padrão são a alavanca 

do crescimento do setor. As análises feitas 

pelo departamento são direcionadas para cada 

região da cidade, e, com base nelas, é 

produzido o “Cenário do Mercado Imobiliário”, 

cujo objetivo é mostrar como o mercado local 

está se comportando. O documento auxilia 

empresas e corretores a praticarem preços 

mais adequados à capacidade financeira dos 

clientes, além de colaborar para o aumento do 

poder de negociação de inquilinos e 

compradores. Os lançamentos das edições da 

Zona Sul e de Niterói em outubro e novembro 

de 2019 foram um sucesso. Veja a seguir. 


Zona Sul 

é a queridinha do momento 

Composta por 18 bairros, a Zona Sul tem 

cerca de 700 mil habitantes e concentra 31% 

dos condomínios da cidade. Ela se destaca não 

apenas pelas praias e pontos turísticos, mas 

também pela infraestrutura urbana, oferta de 

espaços culturais, gastronômicos e de lazer. 

Tudo que acontece nessa parte do Rio 

influencia diretamente no mercado imobiliário 

e é onde se concentram os imóveis mais caros 

da cidade. No Leblon, por exemplo, o metro 

quadrado do apartamento comum para venda 

está custando R$ 20,7 mil; em Ipanema, R$ 

18,5 mil. 

De acordo com o “Cenário do Mercado 

Imobiliário da Zona Sul 2019”, o setor 

finalmente começa a se recuperar após uma 

longa fase de crise. Mesmo que alguns 

números ainda apareçam negativos, eles 

mostram que a desvalorização está menor e a 

melhora gradual do mercado está sendo 

puxada pelo segmento de imóveis de alto 

padrão. As mudanças na legislação municipal e 

a queda dos juros básicos, impulsionando a 

diversificação de investimentos e reduzindo o 

custo do financiamento imobiliário, também 

foram fatores favoráveis. Os investidores 

estão voltando a se sentir confiantes para 

concretizar os negócios. 

A apresentação desses dados aconteceu na 

WeWork de Botafogo, em 10 de outubro do 

ano passado, para um público de 80 pessoas. 


A pesquisa analisou os preços de venda e 

locação de imóveis residenciais e comerciais 

da região no período de janeiro a setembro de 

2019, além de conter também informações 

sobre condomínios. 

A abertura do evento ficou por conta do 

vice-presidente financeiro e administrativo do 

Secovi Rio, Ronaldo Coelho Netto, que falou 

um pouco sobre o trabalho da entidade, bem 

como sobre os produtos e serviços oferecidos 

aos contribuintes. Em seguida, o 

vice-presidente do Sindicato, Leonardo 

Schneider, apresentou os dados do “Cenário” 

no painel “Perspectivas para o Mercado 

Imobiliário na Zona Sul”, no qual falou do 

segmento de usados. 

“Já estamos na terceira edição do ‘Cenário 

Zona Sul’, e todas as vezes viemos com 

números não muito positivos. Eu estava 

ansiando por um evento como esse de hoje há 

algum tempo. Claro que não é aquele céu de 

brigadeiro, mar de almirantes, mas já é alguma 

sinalização de que novos tempos estão 

chegando”, declarou Schneider no início da 

palestra. 

Já Claudio Hermolin, presidente da Ademi-RJ, 

que discorreu sobre os lançamentos de 

imóveis na região, iniciou sua apresentação 

explicando o porquê de essa retomada estar 

acontecendo justamente na Zona Sul. 

Segundo ele, o mercado imobiliário é dividido 

em três grandes segmentos: Minha Casa, 

Minha Vida, com imóveis de até R$ 240 mil; 

Sistema Financeiro de Habitação (SFH), com 

imóveis de R$ 240 mil a R$ 1,5 milhão; e 

Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), com 

imóveis acima de R$ 1,5 milhão. E é o cliente 

do terceiro segmento que está alavancando o 

mercado imobiliário. 

“Mesmo que ainda exista um cenário de baixa 

de empregos, com o estado numa situação 

ruim, com problemas de estabilidade de renda, 

o mercado imobiliário está retomando por 

causa dessa população do SFI, por os recursos 

Claudio Hermolin, 

presidente da Ademi-RJ. 

Roberto Martinez, representante da 

empresa Haganá, patrocinadora 

do evento. 

Robson Machado, representante 

da empresa Alterdata, 

patrocinadora do evento. 


necessários para investirem nos imóveis e não 

o faziam antes por uma questão de 

insegurança. Então, passadas as eleições, as 

reformas, começam a aparecer algumas 

estabilidades econômicas, redução de taxas de 

juros, e essas pessoas resolvem tirar o 

dinheiro, que estava parado rendendo CDI, 

para colocar no mercado imobiliário. Quando 

você tem incerteza, não toma decisão. E todo 

mundo sabe que mercado imobiliário é a maior 

decisão da vida do ser humano”, explicou 

Hermolin. 

O presidente da Ademi-RJ ainda falou sobre as 

semelhanças entre os mercados de São Paulo 

e Rio de Janeiro. “O mercado é muito 

previsível. Assim como aconteceu em São 

Paulo em 2016 e 2017, o Rio volta a 

apresentar melhora no terceiro trimestre de 

2018, depois de ter seu pior momento em 

2017. Praticamente um ano de diferença entre 

o pior ano e a retomada. Os ciclos são muito 

semelhantes em todos os mercados”, afirmou. 

Para encerrar o dia, Henrique Blecher, CEO da 

Bait Inc., provocou reflexões no painel “Novo 

Conceito de Morar e Investir no Rio de Janeiro 

a partir da Aprovação do Novo Código de 

Obras”. De acordo com ele, o mercado 

imobiliário cresceu muito no Brasil nos últimos 

anos em função dos novos marcos legais, que 

trouxeram segurança jurídica e expectativa 

positiva a longo prazo para o investidor. 

“A melhora do mercado imobiliário é boa para 

todo mundo, até porque ele é um dos que 

mais empregam no Brasil. E o que a gente está 

precisando é de emprego. O mercado 

imobiliário trabalha com um ciclo de longo 

prazo e ele não existe sem expectativa de 

confiança, de perspectiva positiva em relação 

ao futuro. Por isso a legislação é fundamental. 

Não existe transformação social sem 

acompanhamento legislativo. O que dá 

garantia, o que dá segurança jurídica para se 

empreender são os marcos legais que vão 

mudando”, ressaltou o CEO da Bait Inc. 

Para Blecher, o debate sobre as novas formas 

de morar começou um pouco mais tarde do 

que deveria no Rio de Janeiro. O 

entendimento urbano da dinâmica da cidade 

em São Paulo, por exemplo, aconteceu mais 

cedo, segundo ele. “Talvez isso tenha 

acontecido por uma demora de leitura da 

mudança social que vem acontecendo na 

cidade do Rio. Atualmente existem duas leis 

importantíssimas. A primeira, que já saiu, é o 

novo Código de Obras, mas tem sido uma 

batalha, porque é muito difícil compor 

interesses e leituras que o Legislativo e o 

Executivo fazem do cenário urbano carioca, 

mas a gente está conseguindo caminhar. Então 

é fundamental as entidades de classe estarem 

lá em forma de representação das 

expectativas dos empresários, dos 

consumidores, dos arquitetos etc.”, afirmou. 

Para o vice-presidente do Secovi Rio, o Rio de 

Janeiro está vivendo um movimento chamado 

“fly to high”, uma expressão em inglês que 

significa alçar voos mais altos, o que explica 

todos os lançamentos que estão ocorrendo na 

região. “A Zona Sul é tiro certo, é onde eu 

posso pisar firme, onde há maior segurança. 

Claro que tudo ainda é muito lento, mas é 

outra perspectiva para aquele rumo em que a 

gente estava vindo”, disse Schneider. 

O evento contou com a parceria da WeWork, 

que cedeu o espaço e o café da manhã, e 

também com os patrocínios das empresas 

Haganá, Castelo Cobranças e Alterdata. 

Lukas Bischoff Photograph / Shutterstock.com 


BOM MOMENTO PARA INVESTIR EM 

NITERÓI 

Niterói é um dos municípios mais importantes 

da Região Metropolitana do Rio de Janeiro e 

agora está com o índice de criminalidade 50% 

mais baixo, de acordo com levantamento do 

Observatório de Segurança do município. Com 

mais de 513 mil habitantes, segundo os dados 

do IBGE de 2019, a região ostenta o primeiro 

lugar no estado em limpeza urbana e 

saneamento, além de ocupar a 13ª posição 

nos indicadores sociais referentes à educação. 

Todo esse contexto indica um momento bem 

favorável para quem quer adquirir um imóvel 

em terras de Arariboia. O preço do metro 

quadrado de venda de apartamentos na 

cidade está em queda e há perspectivas de 

retomada de valorização do segmento nos 

próximos seis meses. Inclusive, algumas 

regiões já mostram recuperação imobiliária e 

estão com projeções para lá de positivas. É o 

caso de Maria Paula, bairro com maior 

valorização imobiliária. O valor do m² do 

apartamento-padrão para venda passou de R$ 

3.958, em agosto de 2018, para R$ 4.261, em 

outubro de 2019 – um aumento de 7,7% em 

14 meses. 

Esses dados estão no “Cenário do Mercado 

Imobiliário de Niterói 2019”, no qual estão 

contidas informações de mais de 20 bairros do 

município, sobre compra, venda e locação de 

imóveis residenciais e comerciais. As 

estatísticas, levantadas pelo Cepai, foram 

divulgadas no dia 12 de novembro de 2019, 

em evento realizado na sede da Ademi-Niterói 

que contou com a presença de 60 pessoas. 

Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi 

Rio, fez a apresentação da pesquisa e falou 

sobre o contexto em que essa lenta e gradual 

retomada do segmento está se dando. 

“O mercado imobiliário é cíclico, ele sobe e 

desce. Os preços precisaram baixar para os 

imóveis se tornarem mais atrativos e as 

pessoas investirem. Essa flexibilização de 

preço é natural e saudável. A gente sabe que 

um dos pilares para se ter um mercado 

imobiliário forte é a capacidade de financiar 

imóveis a preços atrativos. E a volta da 

confiança dos investidores se deu muito por 

conta da redução das taxas de juros, do 

aumento da competição entre os bancos que 

vão financiar esses imóveis, tornando a taxa 

de financiamento mais atrativa e com 

tendência de queda. Aumentaram os 

mecanismos que possibilitam ter confiança 

para fazer investimentos a longo prazo. E isso 

está acontecendo dentro de um cenário ainda 

nebuloso no país e no estado”, explicou o 

vice-presidente. 


Em seguida, o presidente da Ademi 

niteroiense, Bruno Serpa Pinto, apresentou a 

palestra “Perspectivas para o Mercado 

Imobiliário de Niterói” e falou sobre as 

transformações da cidade e as novas escolhas 

de moradia. 

“Nós passamos pela fase de problemas 

extremos com segurança pública, em que as 

pessoas buscavam os condomínios-clube. Mas 

essa realidade passou porque se viu que esse 

tipo de empreendimento tem um custo muito 

alto com manutenção e operacional. Nós 

acreditamos que daqui para a frente, enquanto 

mercado, as pessoas estarão mais 

preocupadas com a mobilidade e em ter um 

orçamento enxuto. Por isso eu acredito no 

condomínio fit, que é aquele com baixíssimo 

custo e com espaços compartilhados. As 

pessoas saem cedo e voltam tarde. E cada dia 

mais as cidades estão investindo em espaços 

públicos de qualidade”, explicou Serpa Pinto. 

Ele disse ainda que a cidade vive um momento 

muito bom financeiramente e com diversos 

investimentos da Prefeitura, com o objetivo de 

oferecer um melhor convívio do niteroiense 

nos espaços públicos, como o Projeto Orla, 

que propõe a revitalização da orla, do Forte 

Gragoatá até o início da Estrada Fróes, 

passando por Boa Viagem, Ingá e Praia de 

Icaraí. “Quando você tem retomada de 

confiança e de segurança, você tem uma 

cidade com capacidade de investimento em 

infraestrutura e bem-estar”, acrescentou o 

presidente da Ademi-Niterói. 

O evento teve entrada gratuita mediante 

ingresso social de 2kg de alimentos não 

perecíveis, a serem doados para o Abrigo do 

Cristo Redentor do Estado do Rio, em São 

Gonçalo. Além disso, o “Cenário” teve 

patrocínio das empresas Castelo Cobranças, 

Haganá e Alterdata. 

Leonardo Schneider, 

vice-presidente do Secovi Rio. 

Carlos Wagner Bufon, representante 

da empresa Alterdata, patrocinadora 

do evento. 

Bruno Serpa Pinto, presidente 

da Ademi-Niterói 


SEGMENTO RESIDENCIAL EM ALTA NA 

ZONA CENTRAL 

Centro histórico, comercial e financeiro do 

município e do Estado do Rio de Janeiro, a 

Zona Central tem passado por grandes 

transformações nos últimos anos. Desde 

2009, ela está num intenso e rápido processo 

de valorização e revitalização através do 

programa Porto Maravilha, que vem 

demonstrando ser o bairro do futuro, segundo 

especialistas do setor imobiliário. 

Para mostrar essa evolução, o Secovi Rio fez 

um levantamento de informações sobre nove 

bairros da região, com dados de compra, 

venda, locação e taxas condominiais de 

imóveis comerciais e residenciais, que estão 

presentes no “Cenário do Mercado Imobiliário 

da Zona Central 2019”. O documento foi 

lançado no dia 26 de novembro de 2019, em 

evento ocorrido na sede do Secovi Rio. 

Os planos futuros para a Zona Central são a 

construção de apartamentos residenciais já 

nos novos moldes permitidos pela legislação 

com o novo Código de Obras do Rio. De 

acordo com a pesquisa, a variação geral do m² 

dos imóveis residenciais para venda foi de 

-1,3% e para aluguel foi de -1,4%. Os imóveis 

na Lapa, inclusive, valorizaram 4,3% tanto para 

venda quanto para locação. Portanto, muitos 

lançamentos virão em breve. 


CEPAI 

GANHA DESTAQUE NO ‘COMUNICA’ 

O Secovi Rio, por meio do Centro de Pesquisa e 

Análise da Informação (Cepai), busca cada vez 

mais divulgar informações estratégicas para 

tomada de decisão dos empresários do 

mercado imobiliário, como análises de locação, 

condomínio e compra e venda. 

Desde janeiro temos no “Comunica”, nossa 

newsletter semanal, uma seção de destaque 

contendo os indicadores imobiliários, como 

preço do metro quadrado e taxa condominial, e 

econômicos, como IGP-M, IPCA, entre outros. 

Durante mais de 25 anos tais tabelas foram 

publicadas no caderno Morar Bem, do jornal “O 

Globo”. Agora elas serão exclusivas do 

“Comunica”. Essa medida visa proporcionar 

acesso direto aos nossos associados e a todo o 

mercado imobiliário. 

Alinhado a esse propósito, o Secovi Rio 

continua trabalhando para levar até você 

informação de qualidade, que faz a diferença na 

vida dos síndicos, profissionais de condomínios 

e agentes do mercado imobiliário. 

Se você ainda não está em nosso mailing de 

envio do “Comunica” e deseja receber notícias 

sobre condomínios, economia, legislação, 

habitação, entre outros temas que interferem 

na vida dos moradores do Rio de Janeiro, 

preencha o formulário no site 

https://www.secovirio.com.br/contato/. 

INFORMAÇÕES 

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qualquer empresa. Mas esse tipo de marca só é atingido 

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para onde as tecnologias vão nos levar. 

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OU 

FATO? 

Vanderlei S. Mendonça – UniSecovi Rio 

Énotório que os síndicos enfrentam a 

síndrome do fator “C” em suas 

gestões, tendo que administrar com 

maestria as questões impactantes do 

dia a dia, relativas a crianças, cachorros, 

carros, canos e calotes (inadimplência). No 

entanto, acrescentaria o sexto fator: 

“Conhecimento”. Os condomínios deixaram de 

ser simplesmente um quebra-galho para o 

síndico morador – quando muitas das vezes se 

oferecia a isenção da taxa condominial em 

troca da prestação de serviço – ou um mero 

passatempo para um pacato residente. A 

realidade atual é bem diferente, pois esse 

ambiente ganhou dimensões com missão, visão 

e valores. 


Acredito que o índice de desemprego no Brasil, 

que atingiu cerca de 12,7% da população (13,2 

milhões), segundo o renomado Instituto 

Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), 

tenha contribuído para que emergentes 

empreendedores descobrissem na gestão 

condominial um complexo residencial e 

comercial de oportunidades. Diante dos fatos, 

a busca intensa pelo conhecimento tornou-se 

fator constante e imprescindível para uma 

eminente gestão. Se no passado os pilares se 

concentravam apenas na área administrativa, 

foi preciso o mercado derrubar os muros da 

inércia predial para construção de novas áreas 

educacionais e elevadas atualizações e 

aperfeiçoamentos do segmento imobiliário. 

Hoje, para exercer esta atividade de 

sindicância, são imprescindíveis substanciais 

conhecimentos em Administração, Tecnologia, 

Engenharia, Psicologia, Marketing, Jornalismo, 

Recursos Humanos, Contabilidade, Biologia, 

Direito etc., além de participações em feiras 

setoriais, leituras segmentadas e muito 

networking, pois somente com constantes 

exercícios será possível abrir os portões 

mentais para temas ligados a atendimento de 

excelência, previsões orçamentárias, 

manutenção predial, gestão de conflitos, 

liderança, comunicação, compras, contratos, 

segurança, legislações, folha de pagamento, 

sustentabilidade, empreendedorismo, NRs, 

aplicativos, redes sociais e tantos outros. 

Como ter um 

diferencial 

no mercado 

altamente 

competitivo? 

Entrelaçando “Conhecimento” com 

“Habilidades” e “Atitudes”, formando assim o 

fator “CHA”, sendo exposto e aprimorado na 

forma de pensar, sentir e agir frente à rotina 

laboral. Tais referenciais bem trabalhados 

auxiliarão na gestão condominial, provocando 

inúmeros feedbacks por parte dos condôminos, 

funcionários, fornecedores e prestadores de 

serviços, motivando a edificação de 

assertivos planos de ação. 

Assim chegamos à conclusão 

de que a entrega de um 

produto/serviço impacta 

nos mais variados fatores. 

No entanto, o fator 

“Conhecimento”, bem 

executado, será 

fundamental na 

gestão e na 

busca por 

excelentes 

resultados. 

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MATÉRIA ESPECIAL 

O BLOCO DO 

CONDOMÍNIO 

TAMBÉM PODE 

SER DE CARNAVAL 

Conheça a experiência do Rio 2 Amores, bloco carnavalesco dos moradores do Rio 2 


Vergani Fotografia / stock.adobe.com 

F 

eriado mais aguardado do ano pelos 

cariocas, o Carnaval deixa as energias e 

os humores bastante aflorados, criando uma 

atmosfera de alegria que parece tomar conta 

da cidade inteira. Por ser um festejo popular, as 

pessoas vão para as ruas e lotam os bailes e 

blocos carnavalescos, que estão cada vez mais 

diversificados. 

Existem, porém, aqueles foliões que gostam de 

curtir a data em segurança, sem precisar ir 

muito longe para se divertir. Foi a partir desse 

objetivo que surgiu o Rio 2 Amores, bloco 

formado pelos próprios moradores do 

Condomínio Rio 2, em Jacarepaguá. 


A iniciativa foi de Paulo Batista e Marcio Presler, que 

organizam o evento junto com a Associação de 

Moradores AmoRio 2. Por fazer parte de uma família 

com trajetória em escolas de samba como Estácio de 

Sá, Império Serrano, Acadêmicos do Cubango e Portela, 

Paulo quis passar um pouco de sua vivência para os 

vizinhos. 

Desde a primeira edição, em 2011, a festa só tem 

crescido. Em 2019, o público foi de mais de 2 mil 

pessoas em cada dia de evento, dentre elas moradores 

do Rio 2 e de condomínios vizinhos. O bloco é atração 

da grande festa que ocorre durante os quatro dias de 

Carnaval e conta também com carro de som, food 

trucks e concurso de fantasias. A participação é gratuita 

e para todas as idades. Apenas é cobrada uma taxa de 

R$ 30 para quem quiser adquirir o abadá para desfilar 

junto do bloco. 

A bateria é comandada por Paulo, e os ensaios se 

iniciam já no fim do ano. “Nossa intenção também é 

fazer com que o morador aprenda a tocar. Damos aula 

de tamborim, tarol, repique e surdão de 1ª, 2ª e 3ª. Aí 

eles vão aprendendo gratuitamente. Vamos passando 

essa experiência de bateria de Carnaval para os 

moradores e com isso fazemos uma integração. É 

muito bonito viver assim, isso é viver bem, dar ao 

vizinho a condição de qualidade de vida com 

integração em todos os setores”, declara ele. 

Com o objetivo de arrecadar recursos para a compra de 

novos instrumentos e manutenção dos antigos, a 

organização do Rio 2 Amores faz venda de bebidas 

durante os dias de festa. Além disso, todo o evento, 

inclusive o bloco, recebe apoio financeiro do comércio 

local e da associação de moradores. 

Paulo diz ainda que fazer parte do projeto é motivo de 

grande felicidade para ele. “Tanto eu como o Márcio 

temos a satisfação de ter esse bloco e o orgulho de ter 

o morador conosco. Em todos esses anos, nunca 

tivemos nenhum problema. Pelo contrário. Muitas das 

vezes meu coração fica até partido quando não consigo 

estar presente no dia do desfile, como no ano passado, 

pois por motivo de saúde não pude participar”, 

comenta Paulo. 

Essa experiência do Condomínio Rio 2 é um ótimo 

exemplo de que o Carnaval nem sempre precisa trazer 

dor de cabeça para o síndico, realidade em muitos 

prédios. É possível usar a festa como oportunidade 

para unir os condôminos e promover qualidade de vida 

onde se mora. 

Desfile do Bloco Rio 2 Amores na 

Avenida Embaixador Abelardo Bueno. 

Paulo Batista e amigos no 

Bloco Rio 2 Amores. 

Bateria do Bloco Rio 2 Amores.

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Parque Nacional da Tijuca 

Um verdadeiro refúgio para quem busca 

clima ameno e tranquilidade 

no verão carioca 



Localizado no coração do Rio de Janeiro, o 

Parque Nacional da Tijuca é atualmente o 

mais visitado do país, recebendo mais de 3 

milhões de visitantes por ano, e protege a 

maior floresta urbana do mundo replantada 

pelo homem, com uma extensão de 3.953ha 

de Mata Atlântica. 

Formado por grandiosas montanhas, grutas, 

cachoeiras e trilhas que desvendam belas 

paisagens, o parque é um exemplo de como a 

natureza pode conviver em harmonia com a 

cidade. As opções de programas são para 

todos os públicos: desde áreas para 

piqueniques e churrascos até voo-livre, 

escalada, trilhas e outras atividades. 

Diversos pontos turísticos estão reunidos em 

seus quase 4 mil hectares: Floresta da Tijuca, 

Corcovado e Vista Chinesa são apenas alguns 

deles. Terceiro maior do país, o parque é 

dividido em quatro setores: Floresta da Tijuca, 

Serra da Carioca, Pedra Bonita/Pedra da Gávea 

e Pretos Forros/Covanca. 

Além do turismo, a região oferece serviços 

ambientais fundamentais para a cidade, tais 

como: manutenção de mananciais hídricos; 

controle da erosão; amenização de enchentes; 

atenuação das variações térmicas; regulação 

climática local; redução das poluições 

atmosférica e sonora; e manutenção da 

estética da paisagem natural local. 


Por meio de Acordo de Gestão Compartilhada, 

a administração do parque é realizada de 

maneira compartilhada entre os governos 

federal, estadual e municipal, e ele está 

subordinado ao Instituto Chico Mendes de 

Conservação da Biodiversidade (ICMBio), 

autarquia do Ministério do Meio Ambiente. 

A segurança do parque é feita pela Polícia 

Militar juntamente com a Guarda Municipal. 

Os vigilantes e monitores são responsáveis 

pela conservação ambiental da área e controle 

de acesso. A manutenção e a limpeza contam 

com equipes do ICMBio, da Comlurb e da 

SeConserva. A gestão compartilhada conta 

ainda com a participação do Instituto Estadual 

do Ambiente (Inea), Secretaria de Patrimônio 

da União (SPU) e Mitra Arquiepiscopal. 

Luan / stock.adobe.com 

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Floresta da Tijuca 


Este setor é uma grande área verde que abriga 

espaços privilegiados de recreação para 

aproveitar o dia com amigos, família e crianças. 

Também é aqui que se concentra uma 

infinidade de trilhas para todos os públicos, 

com dois principais circuitos: dos Picos e do 

Vale Histórico, além de parte da maior trilha 

urbana do Brasil, a Transcarioca. Esta área 

preservada de Mata Atlântica é composta por 

uma rica fauna e flora. 

Ponto mais alto do parque, com 1.022m, o 

Pico da Tijuca é facilmente acessado por uma 

trilha que começa na Estrada da Cascatinha, 

no Alto da Boa Vista. Embora pareça difícil 

chegar ao topo deste que é o segundo pico 

mais alto da cidade, a trilha pouco íngreme 

torna o percurso agradável mesmo para os 

iniciantes na prática de esportes de aventura. 

Do topo do Pico da Tijuca, o visitante pode ter 

uma visão panorâmica da cidade, da Zona 

Norte à Zona Sul, incluindo ainda a Baixada 

Fluminense, a Zona Oeste, o Centro do Rio e a 

Ponte Rio-Niterói. 

Algumas outras atrações são: Açude da 

Solidão, Bom Retiro, Cachoeira das Almas, 

Caminho das Grutas, Capela Mayrink, Cascata 

Gabriela, Cascatinha Taunay, Centro de 

Visitantes, Circuito do Vale Histórico, Circuito 

dos Picos, Vista do Almirante, Jardim dos 

Manacás, Lago das Fadas, Mirante do Excelsior 

e Trilha dos Estudantes. 


Como chegar 

(Floresta da Tijuca) 

A entrada fica na Praça Afonso Vizeu, no Alto 

da Boa Vista. O acesso é pela Estrada do Alto, 

tanto vindo da Tijuca (pela Av. Edson Passos) 

quanto da Barra da Tijuca e do Itanhangá (pela 

Estrada das Furnas). 

A Cachoeira das Almas, local liberado para 

banho nesse setor, fica a aproximadamente 

3km da entrada do parque. 

Horário de funcionamento: diariamente, das 

8h às 17h. 

Peto / stock.adobe.com 


Serra da Carioca 

Com acesso pelos bairros do Cosme Velho, 

Jardim Botânico e Alto da Boa Vista, este setor 

abriga três notáveis pontos turísticos da 

cidade: Parque Lage, Vista Chinesa e Morro do 

Corcovado. A Vista Chinesa fica no meio do 

caminho entre a Mesa do Imperador e o Jardim 

Botânico. O mirante em estilo oriental atrai 

não apenas pela vista privilegiada da cidade, 

mas também pela riqueza de detalhes de sua 

construção. O Morro do Corcovado abriga a 

maior estátua art déco do mundo: o Cristo 

Redentor. Os visitantes com melhor preparo 

físico podem aproveitar a oportunidade para 

desbravar o Corcovado pela trilha que começa 

no Cosme Velho e leva até a estátua. 

Conhecido não apenas por sua arquitetura e 

flora apuradas, o Parque Lage é o cenário ideal 

para tardes agradáveis de relaxamento ou para 

um elaborado café da manhã em um dos 

estabelecimentos do espaço. 

Jos / stock.adobe.com 


Setor Serra da Carioca 

Outras atrações são: Cachoeira da Gruta, 

Cachoeira dos Primatas, Mirante da Lagoa, 

Mirante Dona Marta, Morro Cochrane e Trilha 

Parque Lage x Corcovado. 


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VEICULAR E DE PEDESTRE 

PORTÕES AUTOMÁTICOS 

MANUTENÇÃO PREVENTIVA 

E CORRETIVA 

CONFECÇÃO DE GRADIL 

DE ALUMÍNIO E FERRO 

pentagononet.com.br 


Como chegar 

(Serra da Carioca) 

Para o Corcovado e Paineiras o acesso pode ser pelo bairro de 

Santa Teresa (Rua Almirante Alexandrino), pelo Alto da Boa Vista 

(Rua Amado Nervo) ou pelo Jardim Botânico (Rua Pacheco Leão em 

direção à Vista Chinesa). 

Atenção: carros particulares devem estacionar nas Paineiras, ao 

lado da entrada para o Monumento. O percurso entre a entrada 

principal e a estátua é feito por um sistema de vans. 

A pé ou de bicicleta: muitos sobem até o parque a partir do Jardim 

Botânico, aproveitando para visitar a Vista Chinesa, a Mesa do 

Imperador e as cachoeiras do Quebra e Box (ou dos Macacos), que 

ficam no caminho (utilizando a Estrada Dona Castorina, que 

começa no Jardim Botânico). 

Cavan / stock.adobe.com 

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Setor Pedra Bonita/ 

Pedra da Gávea 

Situado entre os bairros de São Conrado, Barra 

da Tijuca e Alto da Boa Vista, este é o menor 

setor do Parque Nacional da Tijuca, porém é o 

local com mais opções de esporte de aventura 

e com as mais belas vistas do Rio de Janeiro. 

São diversas vias de escaladas com diferentes 

graus de dificuldade, trilhas e voo-livre de 

asa-delta e parapente, em uma das rampas 

mais famosas e movimentadas do mundo, que 

fica na Pedra Bonita. 

A região também abriga a imponente Pedra da 

Gávea, com seus mais de 842m de altitude, 

suas lendas e mistérios. Lá do alto é possível 

avistar grande parte do Parque Nacional da 

Tijuca, incluindo o Corcovado e as praias de 

São Conrado, Ipanema e Leblon, além da Lagoa 

Rodrigo de Freitas e Barra da Tijuca. De tirar o 

fôlego! 

Fabio / stock.adobe.com 


Como chegar 

(Setor Pedra Bonita/ 

Pedra da Gávea) 

Pedra Bonita: onde está a rampa de voo de 

asa-delta e o acesso do Pico Agulhinha. Acesso 

pela Estrada das Canoas, até chegar ao 

Caminho da Pedra Bonita. 

Pedra da Gávea: acesso pela Estrada Sorimã, na 

Barra da Tijuca. 

Lukas / stock.adobe.com 

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Setor Serra da Covanca/ 

Pretos Forros 

O setor abrange áreas das Zonas Oeste e 

Norte, compondo uma região de recuperação 

que não é aberta à visitação. 

Peto / stock.adobe.com 

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coisas que o secovi rio pode fazer 

pelo seu condomínio 

Representação sindical é um assunto que tem tudo a ver com o cotidiano de 

condomínios e empresas do mercado imobiliário. Por isso, selecionamos cinco 

dos principais aspectos em que o Secovi Rio atua. 

Informe Publicitário 

AJUDAR A DESENVOLVER UMA GESTÃO MAIS ASSERTIVA 

Pintou alguma dúvida sobre gestão condominial, questões trabalhistas ou assuntos tributários? 

Nossa equipe jurídica está a postos para esclarecer. Além disso, você pode ter acesso a revisões 

de Convenção, Regulamento Interno, contratos e muito mais. 

TER UMA EQUIPE MAIS QUALIFICADA 

Quer aprimorar suas funções no condomínio ou em uma empresa do mercado imobiliário? A 

Universidade Corporativa Secovi Rio tem as melhores ferramentas, com cursos, workshops e 

palestras sob medida para o seu sucesso. 

REDUZIR CUSTOS E OBRIGAÇÕES 

Todos os dias, a equipe de acompanhamento legislativo monitora a tramitação de projetos de 

lei que possam afetar direta ou indiretamente condomínios e empresas do setor da habitação. 

Quando uma proposta surge, nossa análise vai para quem decide a aprovação ou não dela. 

AMPLIAR O CONHECIMENTO SOBRE A REALIDADE DO MERCADO 

Suas cotas condominiais estão dentro da média? Com o apoio de dados com credibilidade, você 

pode ter uma visão mais ampla sobre as contas do condomínio. Além disso, moradores, 

investidores e inquilinos podem acessar informações sobre preços de venda e locação de imóveis. 

MANTER RELAÇÕES DE TRABALHO MAIS EQUILIBRADAS 

O Secovi Rio é a voz dos condomínios e das empresas do mercado imobiliário na mesa das 

negociações coletivas. Com base em dados do setor, o Sindicato busca assegurar relações 

de trabalho mais justas e transparentes. 

Como apoiar esse trabalho? 

Basta fazer sua parte e manter suas contribuições em dia. 

Com esses recursos, o Sindicato pode fazer seu papel e lutar 

por sua empresa ou seu condomínio. 

(21) 2272-8000 

(21) 98547-2812 


Avenida Almirante Barroso, 52/9º andar • Centro • Rio de Janeiro-RJ

CONHEÇA OS ASSOCIADOS E OS 

SÓCIOS SOLIDÁRIOS DO SECOVI RIO 

ASSOCIADOS 

ACIR ADMINISTRAÇÃO S/A 

www.aciradm.com.br • 2212-5300 

AD'RIO ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS 

www.adrio.com.br • 2262-3774 

ADIPLANTEC ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS 

E PLANEJAMENTO S/C LTDA 

www.adiplantec.com.br • 2524-1844 

ADJUVE IMOBILIÁRIA LTDA - EPP 

www.adjuve.com.br • 2249-9009 

ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS MASSET LTDA 

www.masset.com.br • 3037-9850 

ADMINISTRADORA NACIONAL LTDA 

www.admnacional.com.br • 3212-1935 

ADMINISTRADORA QUATRO MARIAS LTDA 

www.quatromarias.com.br • 2533-8869 

AJF COSTA NETO CONDOMÍNIOS E LOCAÇÕES LTDA 

www.ajfcostaneto.com.br • 2221-7748 

APSA - ADMINISTRAÇÃO PREDIAL E NEGÓCIOS 

IMOBILIÁRIOS S.A 

www.apsa.com.br • 3233-3009 

ART NOVA ASSESSORIA IMOBILIÁRIA LTDA 

www.artnova.com.br • 3222-9044 

ATLÂNTIDA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS LTDA 

www.atlantida-adm.com.br • 2277-9696 

BAP ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA 

www.bap.com.br • 4501-2200 

BCF ADMINISTRADORA DE BENS LTDA 

www.bcfadm.com.br • 2509-9002 

BERVEL EMPREENDIMENTOS LTDA 

www.bervel.com.br • 2212-6100 

BNI BANCO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA 

www.bnionline.com.br • 2189-8484 

CENTRIMÓVEIS LTDA 

www.centrimoveis.com.br • 3978-6021 

CINOCRED IMÓVEIS LTDA 

www.cinocred.com.br • 2199-0600 

CIPA - PARTICIPAÇÕES E ADMINISTRAÇÃO SA 

www.cipa.com.br • 2196-5000 

ENGEPRED ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS S/C LTDA 

www.engepred.com.br • 2253-4872 

ESTASA EMPRESA DE SERVIÇOS TÉCNICOS 

E ADMINISTRATIVOS LTDA 

www.estasa.com.br • 2323-4400 

FINANCIAL ADMINISTRADORA S/A 

www.financialadministradora.com.br • 2240-0829 

GRUPO IRMÃOS GUIMARÃES 

www.grupoirmaosguimaraes.com.br • 2509-1967 

IMAGEM IMOBILIÁRIA E ASSESSORIA GERAL 

DE EMPRESAS LTDA 

www.imagemimobiliaria.com.br • 3974-9200 

IMOBILIÁRIA MAUÁ LTDA 

www.imobiliariamaua.com.br • 2220-3065 

IMOBILIÁRIA SÃO CRISTÓVÃO LTDA 

www.isc.com.br • 2487-6262 

IMOBILIÁRIA ZIRTAEB LTDA 

www.zirtaeb.com • 3233-3500 

IMODATA ADMINISTRAÇÃO, COMPRA E VENDA 

DE IMÓVEIS LTDA 

www.imodata.net • 2548-7494 

IMÓVEIS MADUREIRA ADMINISTRAÇÃO DE BENS 

SOC. LTDA 

www.imoveismadureira.com.br • 3390-1623 

IMÓVIL ADMINISTRADORA DE BENS IMÓVEIS LTDA 

www.imovil.com.br • 2224-8901 

IRIGON PROGRAMAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA 

www.irigon.com.br • 2569-2063 

JMC CONSULTORIA E ASSESSORIA IMOBILIÁRIA LTDA 

www.jmcadm.com.br • 2544-2224 

LOWNDES CONDOMÍNIOS E LOCAÇÕES 

www.lowndes.com.br • 3213-3700 

MARCA IMÓVEIS LTDA 

www.marcaimoveis.com • 2220-6577 

MARVA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS LTDA 

www.marva.com.br • 2199-1744 

ML ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA 

www.mlimoveis.com.br • 3861-6400 

CONAC ADM DE IMÓVEIS LTDA 

www.conac.com.br • 3797-3797 

CRASE-SIGMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 

www.crasesigma.com.br • 2525-0900 

EMACI EMPRESA DE ASSESSORIA A CONDOMÍNIOS 

E IMÓVEIS LTDA 

www.emaci.com.br • 2262-6767

MM GESTÃO IMOBILIÁRIA LTDA 

3309-3883 

NOBRE FERNANDES ADMINISTRADORA DE BENS LTDA 

2221-4100 

NOVO MUNDO ADMINISTRADORA LTDA 

www.novomundoadm.com.br • 2217-9700 

PACÍFICA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS LTDA 

www.pacifica.com.br • 2518-3700 

PALMARES ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS LTDA 

www.palmaresadm.com.br • 3147-6666 

PRECISÃO ADMINISTRADORA IMÓVEIS 

www.precisaoadm.com.br • 3883-2450 

PRIMAR - PREDIAL RIO, MAIOR ADMINISTRADORA 

DE BENS LTDA 

www.primaradministradora.com.br • 3297-8686 

PRIVILEGIO INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 

2543-8807 

PROMENADE CONSULTORIA IMOBILIÁRIA S/C LTDA 

www.promenade.com.br • 2106-2300 

PROTEL ADMINISTRADORA 

www.protel.com.br • 3723-5800 

PROTEST ADMINISTRAÇÃO E EMPREENDIMENTOS LTDA 

www.protest.com.br • 2525-0500 

SÓCIOS SOLIDÁRIOS 

BASE SOFTWARE LTDA 

www.basesoft.com.br • 2195-0550 

BAULER ASSESSORIA ORGANIZACIONAL EIRELI 

www.bauler.com.br • (51) 2102-0305 

BROOKLYN ENGENHARIA 

www.brooklyn.com.br • 2556-3813 

FICHA CERTA - ASSECAD BRASIL ASSESSORIA 

CADASTRAL LTDA 

www.fichacerta.com.br • 2222-4998 

FEDCORP CORRETORA E AGENCIADORA DE SEGUROS 

www.fedcorp.com.br • 2516-6001 

LECCA COMERCIAL LTDA 

www.lecca.com.br • 3824-8008 

SER-TEL SERV E COM DE EQUIPAMENTOS ELET LTDA 

www.ser-tel.com.br • 2102-4000 

SiiLA BRASIL 

www.siila.com.br • 11 3046-9595 

TECNOLOGIA ADM E CORRETORA DE SEGUROS 

www.tecnologiaseguros.com.br • 2215-1663 

THREEFE SERVIÇOS TÉCNICOS LTDA 

www.threefe.com • 2452-9135 

QUALITY HOUSE PARTICIPAÇÃO EMPREENDIMENTOS 

IMOBILIÁRIOS LTDA 

www.qualityhouse.com.br • 3816-5000 

RT IMOBILIÁRIA E CONSULTORIA DE NEGÓCIOS LTDA 

www.rtimob.com.br • 3534-8438 

SELF IMÓVEIS LTDA 

www.selfadm.com.br • 3179-5700 

SINAI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 

www.sinai.imb.br • 3137-9000 

TIBURCIO RODRIGUES IMÓVEIS LTDA 

www.tiburciorodrigues.com.br • 3153-7540 

UNIDADE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA 

www.unidadeadm.com.br • 2263-6273 

XCON ADMINISTRADORA 

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Tradição e modernidade 

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Condomínios 

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Secovi Rio é a maior vitrine de inovações do 

segmento de comércio e serviços imobiliários do 

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executivos do setor e demais interessados no 

universo condominial. 

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Revista SECOVIRIO 118

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