Denna sida kallas titelsida - Fastighetsvetenskap - Lunds Tekniska ...

Ägarlägenheter – Marknaden idag
Besiktningen ska ge en bild av objektets standard och skick. Jämförelseobjekten
behöver inte besiktigas lika grundligt, en utvändig besiktning kan räcka. 90
2.7.2.1 Ortsprismetoden
Vid val av analysmetod är antalet jämförelseobjekt ofta avgörande, finns det många är
det vanligast att använda ortsprismetoden. För att använda ortsprismetoden måste
jämförelseobjektens priser normeras för att det ska gå att relatera till värderingsobjektet.
Vanligtvis görs normeringar med hjälp av taxeringsvärdet, arean eller hyran.
För att kunna göra en bra värdering måste jämförelseobjekten vara belägna inom
samma delmarknad och köpen får inte ligga för långt bak i tiden. Ortsprismaterialet
måste gallras eftersom jämförelseobjekten inte är helt lika värderingsobjektet. Om en
egenskap avviker för mycket från värderingsobjektet eller om avvikelsens prispåverkande
effekt inte kan uppskattas måste köpet gallras bort. Priserna förändras
över tiden och därför behöver en pristrend analyseras så att äldre köp kan räknas om
till värdetidpunkten. Slutligen ska ett medeltal för de valda jämförelseobjekten räknas
fram. Det framräknade värdet ska bedömas med hänsyn till skillnader mellan
jämförelseobjekten och värderingsobjektet. Slutligen redovisas värdeutlåtandet. 91
2.7.2.2 Evighetskapitalisering
Metoden används genom att evighetskapitalisera framtida nettoavkastningar för att få
fram de sammanlagda nuvärdena som är fastighetens värde 92 .
Värde = (hyra - drift - underhåll) / kalkylränta
Kalkylräntan består av realränta, real driftnettoökning och riskpremie 93 . Denna metod
är enkel att använda och det går fort att räkna fram ett värde men den höga
schabloniseringsgraden gör att små variationer i kalkylräntan ger stora effekter på
värdet 94 .
2.7.2.3 Hedonisk regression
Sherwin Rosen beskriver att den totala nyttan av en vara kan delas upp i delnyttor i
artikeln Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure
Competition från 1974. Hedonisk regression används för att skatta ett förväntat pris
med hjälp av historisk information 95 . Fastighetens pris blir en funktion av dess
egenskaper och modellen kontrollerar för skillnader mellan fastigheter genom att sätta
ett värde på dem 96 . Relationen mellan fastighetens pris och egenskaper skattas med
hedonisk regression. Fastighetens egenskaper kan vara fastighetsanknutna, till
90 Lantmäteriverket och Mäklarsamfundet, s. 47
91 Lantmäteriverket och Mäklarsamfundet, s. 51-52
92 Lantmäteriverket och Mäklarsamfundet, s. 151
93 Lantmäteriverket och Mäklarsamfundet, s. 152
94 Lantmäteriverket och Mäklarsamfundet, s. 143
95 Mats Wilhelmsson, Hedonisk modell, 2012, Lund, s. 4
96 Mats Wilhelmsson, s. 8
28