Marknadsrapport 2 - SKAGEN Fonder

More documents

Recommendations

Info

14 TEMA Globala möjligheter i fastighetsbranschen Från tid till annan gör vi nedslag där vi lite närmare granskar våra innehav i aktiefonderna. Denna gång har vi valt att studera ett par intressanta fastighetsbolag med helt olika karakteristik: det norska fastighetsutvecklingsbolaget Olav Thon, det tyska bostadsföretaget GSW och den asiatiska köpcentrumutvecklaren CapitaMalls Asia. CapitaMalls Asia som är den största börsnoterade köpcentrumsaktören i Asien med verksamhet i Singapore, Kina, Malaysia, Japan och Indien har varit ett innehav i SKAGEN Global sedan i början av 2012. Geografiska fördelning av fastighetsindex Övriga världen 10,6 % Frankrike 2,7 % USA 44,7 % Storbritannien 3,5 % Kanada 3,7 % Singapore 3,8 % Kina 4,2 % Hong Kong 10,5 % Australien 6,7 % Japan 9,7 % Källa: MSCI april 2012. MSCI ACWI IMI Real Estate omfattar omkring 600 bolag i både utvecklade marknader och tillväxtmarknader. Morgan Stanleys breda globala fastighetsindex domineras av utvecklade marknader med stora fastighetsvärden kopplade till storstadsområden. Intressant att notera är att flera stora tillväxtmarknader saknas i toppen liksom industrinationen Tyskland. Tillsammans uppgår de nordiska ländernas vikt till cirka en procent. Människor har under lång tid sett hus i attraktiva lägen som ett sätt att bevara ekonomiska värden. Och fastigheter har visat sig vara en bra försäkring mot inflation. Fastigheter har lägre förväntad risk och avkastning än aktier generellt sett men har istället ofta stabil utdelning som mer påminner om obligationer. Dessutom uppvisar fastigheter låg samvariation med tillgångar som aktier och obligationer på medellång sikt. Ett sätt att ta del av utvecklingen inom fastigheter är att investera i börsnoterade fastighetsbolag. Lokal marknad som ofta felprissätts Medan många andra sektorer under de senaste decennierna globaliserats är fastighetsmarknaden fortfarande lokal. Fastigheter speglar den lokala marknadens förutsättningar och utvecklingen i en lokal hyresmarknad påverkas normalt endast marginellt av utvecklingen i andra fastighetsmarknader. Totalt sett finns det cirka 2000 noterade fastighetsbolag i världen med ett totalt börsvärde på cirka 18 biljoner svenska kronor. Antalet bolag växer snabbt och framförallt urbaniseringen i tillväxtmarknaderna gör att fler fastighetsbolag når aktiemarknaden. Ett sätt att kategorisera fastighetsbolag är att skilja bolag som äger och förvaltar fastig heter från bolag som främst utvecklar och säljer fastig heter. I många länder har förvaltande bolag speciellt gynnad skattestatus och kalllas för REITs (Real Estate Investment Trusts). Stark återhämtning efter finanskrisen Under den senaste tolvårsperioden har globala fastighetsaktier totalt sett genererat något högre avkastning än den globala aktiemarknaden. Avkastningsprofilen ser emellertid helt annorlunda ut. Under den akuta fasen av finanskrisen 2007-2009 föll globala fastighetsaktier mycket mer efter att ha utvecklats bättre åren innan finanskrisen. Skagen fonders marknadsrapport ✱ nummer 2 ✱ juli 2012
TEMA 15 Fastighetsindex mot världsindex 1998-2012 250 200 150 100 50 MSCI Globala fastighetsindex MSCI Världsindex 0 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 Sedan botten i globala aktiemarknader nåddes, i slutet av februari 2009, har globala fastighetsaktier utvecklats marginellt bättre än världsindex. SKAGEN och fastighetsmarknaden Fastighetsbolag är relativt lättvärderade med förutsägbara kassaflöden och betalar ofta hög utdelning. Trots det upplever noterade fastighetsbolag ofta stora felprissättningar till följd av aktiemarknadens kortsiktighet. Detta är något som skapar utrymme att fynda aktier för en värdebaserad förvaltare som SKAGEN, som letar billiga aktier både i redan utvecklade delar av världen och i tillväxtmarknader där urbaniseringen fortfarande pågår. I det följande redogörs för tre börsnoterade fastighetsbolag på olika ställen i världen som SKAGENs aktiefonder investerat i. Det entreprenörsledda fastighetsbolaget Olav Thon i Norge Olav Thon är ett fastighetsbolag som primärt utvecklar och förvaltar köpcentrum i Norge och i Sverige i gränsområdet mot Norge. Som aktieägare i Olav Thon får man både säkerhet i form av goda hyresintäkter och tillväxt genom utveckling av fastigheter. Hyresintäkterna är delvis beroende av butikernas omsättning. De flesta köpcentrum har bra läge i områden som är fullt bebyggda. Att köpa bra mark, eftersom den inte längre tillverkas, var något som den amerikanska författaren Mark Twain noterade redan på 1800-talet. Den 89-årige bolagslegenden Olav Thon är styrelseordförande i Olav Thon-Gruppen. Källa: Bloomberg 28 juni 2012. MSCI World Real Estate Index. Detta fastighetsindex är smalare än det som nämns tidigare i texten då det bara inkluderar utvecklade länder, men har längre historik, och används därför i grafen. Under finanskrisens kredittorka 2007-2009 föll fastighetsaktier kraftigt till följd av oro över kopplingen mellan fastigheter och kreditgivningen i samhället. När rädslan sedan släppte återhämtade sig fastighetsaktierna på bred front. Han kontrollerar en majoritet av aktierna, vilket gör att andelen fria aktier är låg. Aktien är bland de mindre likvida på Oslobörsen och få analytiker följer bolaget, trots att det är ett av Norges största fastighetsbolag. SKAGEN Vekst har ägt aktier i fastighetsbolaget Olav Thon sedan 2001. Ursprungligen köptes aktier till kursen 187 norska kronor. Aktien står nu, i slutet av juni 2012, i 860 kronor vilket motsvarar en årlig genomsnittlig » Fastighetsbolag är relativt lättvärderade med förutsägbara kassaflöden och betalar ofta hög utdelning.« avkastning på över 30 procent. Innehavet är det elfte största innehavet i Vekst portfölj och utgör 2,1 procent. Det tyska bostadsföretaget GSW i Europas nyaste huvudstad Berlin Efter återföreningen 1989 har Tyskland upplevt en lång period av svag prisutveckling på bostäder, medan många andra länder i Europa upplevt prisuppgångar. Samtidigt har den tyska ekonomin blivit en av de starkaste i Europa och arbetslösheten är låg. Ett bolag som kapitaliserar på detta är det tyska fastighetsbolaget GSW, som äger och förvaltar hyresfastigheter i Berlin. Totalt äger GSW 53000 lägenheter i det billigare segmentet och vakansgraden är låg i ett Berlin där antalet hushåll växer snabbt. Genomsnittshyrorna för bostäder i Berlin på 5,2 EUR/m2 per månad är bara hälften så höga som i München. GSW börsnoterades i april 2011 till kursen 19 euro och har varit ett innehav i SKAGEN Global sedan januari 2012. Posten utgör 0,45 procent av fondens värde. Med en kurs i slutet på juni 2012 på 27 euro har utvecklingen varit mycket god – särskilt om man beaktar det kärva aktiemarknadsklimat som rått. Även om aktien inte är att betrakta som särskilt billig finns flera utlösande faktorer för fortsatta kursuppgångar: en förväntan om höjda fastighetspriser och hyresnivåer i Berlin och att bolaget är en uppköpskandidat. Marknadsvärdet av GSWs fastigheter är bara hälften av nyproduktionskostnaden. Bland riskerna finns farhågor om högre skatt på fastighetstransaktioner och finansieringssvårigheter om europakrisen skulle eskalera. Den asiatiska köpcentrumutvecklaren CapitaMalls Asia CapitaMalls Asia är den största börsnoterade Pan-asiatiska köpcentrumaktören. Bolagets affärsmodell är att starta, eller ta över dåligt skötta köpcentrum, att driva dem samt att sälja dem när de mognat. Bolaget hade i september 2011 färdigställt 70 köpcentrum, och höll på att bygga ytterligare 26. Bolaget är verksamt i 49 städer i Singapore, Kina, Malaysia, Japan och Indien. Aktiekursen har fallit kraftigt sedan introduktionen 2009. Bland annat som en följd av oro för utvecklingen i Kina samt att de första köpcentrumen som färdigställdes inte infriade förväntningarna. Det gav möjligheten att köpa aktier i bolaget till ett attraktivt pris, långt under återanskaffningsvärdet av företagets befintliga köpcentrum, i januari 2012. Innehavet utgjorde i maj 0,36 procent av SKAGEN Globals portfölj och aktiernas värde har marginellt ökat sedan de första aktierna köptes. Bolaget kommer att gynnas av fortsatt konsumtionstillväxt i Asien givet att bolagets aggressiva expansionsplaner av köpcentrum under de kommande tre åren lyckas. Katalysatorer för en uppvärdering av bolaget är att expansionen i Kina går bra och att REITs kan noteras samt att bolaget uppskattas som konsumentföretag. På risksidan finns bakslag för utvecklingen i Kina och att den aggressiva och ambitiösa strategin inte lyckas, vilket skulle få finansieringskonsekvenser. jae Mer att gå på för fastighetsaktierna Jonas A Eriksson skagenfonder.se Kurs* Storlek (%) P/E 2012 P/B Målkurs Olav Thon 860 2,1 11,5 0,9 1200 GSW 26,9 0,45 14 0,8 36 CapitaMalls Asia 1,49 0,36 18 0,8 2,1 * 26 juni 2012 Målkurserna för det tre fastighetsbolagens aktier visar på en uppgångspotential mellan 35 och 40 procent från dagens nivåer. Skagen fonders marknadsrapport ✱ nummer 2 ✱ juli 2012
Page 1 and 2: N U M M E R 2 ✱ Juli 2012 ✱ S K
Page 3 and 4: våra fonder 3 SKAGEN Fonders avkas
Page 5 and 6: KRÖNIKA/NYHeTER I KORTHET 5 kröni
Page 7 and 8: Nyheter i korthet 7 På resa i kung
Page 9 and 10: Tema 9 P. S. Krøyers første ateli
Page 11 and 12: TEMA 11 MSCI ASIA UTOM JAPAN - Akti
Page 13: Tema 13 Skapade värden tillhör ak
Page 17 and 18: portföljförvaltarnas berättelse
Page 33 and 34: värdepappersportfölj skagen vekst
Page 35 and 36: värdepappersportfölj skagen globa
Page 37 and 38: värdepappersportfölj skagen kon-t
Page 39 and 40: värdepappersportfölj skagen krona
Page 41 and 42: isk och avkastning 41 Avkastnings-
Page 43 and 44: skagen fonder sverige 43 Det här

Marknadsrapport 2 - SKAGEN Fonder

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?