KRÁĽ INVESTOROV WARREN B. - GoodWill - Eu.sk

STAVEBNÍCTVO A REALITYŠpecifiká prenájmu kanceláriía iných obchodných prevádzokNájomná zmluva k nebytovým priestorom musí byť v súlade so zákonomPri uzatváraní nájomnejzmluvy zákon pripúšťadohodnutie aj „iných“podmienok. Je dôležitédôkladne sa s ňouoboznámiť, aby sa vylúčilnapr. prípad, že ju nebudetemôcť vypovedať.Nájomný vzťah k nebytovým priestorom (napr.kancelárske priestory, obchodné prevádzkya pod.) sa spravuje špecifickým právnym režimom,t. j. zákonom č. 116/1990 Zb. o nájmea podnájme nebytových priestorov v platnomznení (ďalej len „zákon č. 116/1990 Zb.“).Tento zákon prednostne upravuje práva a povinnostivlastníkov nebytových priestorov v postaveníprenajímateľov a nájomcov. Pokiaľ niektorézáležitosti nie sú upravené v zákone č.116/1990 Zb., použije sa podporne Občianskyzákonník, predovšetkým všeobecné ustanovenianájomnej zmluvy, § 663 – § 684.Nebytové priestoryV prvom rade je dôležité presne definovať, čosa rozumie pod pojmom nebytový priestor. Podľaust. § 1 písm. a) zákona č. 116/1990 Zb.sú nebytové priestory definované ako miestnostialebo súbory miestností, ktoré sú podľarozhodnutia stavebného úradu určené na inéúčely ako na bývanie. Za nebytové priestorysa v zmysle definície nepovažuje príslušenstvobytu ani spoločné priestory bytového domu.Relevantným kritériom na určenie, o aképriestory ide, je ich účel uvedený v rozhodnutístavebného úradu, t. j. určený v kolaudačnom26rozhodnutí, prípadne v stavebnom povolení.Konkrétny nebytový priestor sa môže nachádzaťv bytovom dome alebo v administratívnejbudove a pod.Povinné náležitostinájomnej zmluvyNájomná zmluva k vyššie definovaným nebytovýmpriestorom musí byť uzatvorená v súladeso zákonom č. 116/1990 Zb., a preto právaa povinnosti v nej obsiahnuté musia zodpovedaťjeho špecifikám.Je dôležité poznaťzákonnú úpravu a v jejmedziach upraviť právaa povinnosti k spokojnostioboch strán.Povinnými náležitosťami nájomnej zmluvy, bezsplnenia ktorých by nebola platnou, sú: písomnáforma, predmet a účel nájmu (musí byť vymedzenýv súlade so stavebným určením nebytovéhopriestoru), výška a splatnosť nájomného,spolu so spôsobom jeho platenia; ak ide o nájomnúzmluvu na určitý čas, aj určenie času, naktorý sa uzatvára.Skončenie nájomného vzťahuČasté problémy a z toho prameniace sporysa týkajú platného skončenia nájomného vzťahu,do ktorého momentu je v zásade naviazanápovinnosť nájomcu hradiť nájomné, resp.oprávnenie prenajímateľa nájomné požadovať.Preto je dôležité poznať zákonnú úpravu a v jejmedziach upraviť vzájomné práva a povinnostik spokojnosti oboch zmluvných strán. Nájomnázmluva môže byť uzatvorená na určitý aleboneurčitý čas. Pokiaľ v zmluve nie je ohľadomjej trvania stanovené nič, platí domnienka, žeide o nájomný vzťah dojednaný na neurčitýčas. V závislosti od toho, či bola zmluva uzatvorenána určitý alebo neurčitý čas, zákon č.116/1990 Zb. rozlišuje spôsoby jej skončenia.„Iné“ podmienkytreba špecifikovaťV zmysle § 10 zákona č. 116/1990 Zb.: „Ak sanájom uzavrie na neurčitý čas, sú prenajímateľi nájomca oprávnení vypovedať zmluvu písomnebez udania dôvodu, ak nie je dohodnuté inak.“Pri tomto type zmluvy je dôležité dôkladne saoboznámiť, či z nájomnej zmluvy vyplýva inýspôsob skončenia nájomnej zmluvy. Zákon totiždohodnutie iných podmienok pripúšťa. Potomnie je ničím nezvyčajným, ak napr. prenajímateliapredložia na podpis nájomnú zmluvu, z ktorejvyplýva právo vypovedať ju len prenajímateľovi.Výsledkom je, že zo strany nájomcu je zmluvafakticky nevypovedateľná.U nájomcu môže, prirodzene, nastať situácia,kedy viac o prenájom predmetných nebytovýchpriestorov nebude mať záujem, avšaknebude disponovať oprávneniami k platnémuukončeniu nájmu. Pritom treba mať na zreteli,že prenajímateľovi patrí nájomné za čas trvanianájomného vzťahu, t. j. za čas platnej existencienájomnej zmluvy. Nerozhoduje, či nájomca prenajatépriestory naozaj užíva pre svoje potrebyalebo nie, avšak nájomné je povinný platiť.Čas určitý a neurčitý –tvorí zásadné odlišnostiPri nájomnej zmluve dojednanej na určitý časnájom zaniká uplynutím dohodnutej doby. Obezmluvné strany sú aj pred uplynutím tohto časuoprávnené nájomnú zmluvu písomne vypovedať