Erläuterungsbericht zur Ermittlung der zonalen ... - Neuruppin

Gutachterausschuss für Grundstückswerte 

im Landkreis Ostprignitz - Ruppin 

AZ: 7.10065.09 Seite: 1 

Ermittlung der zonalen Bodenrichtwerte im sanierungs- bzw. 

entwicklungsunbeeinflussten Zustand (Anfangswertqualität) und im 

Zustand unter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen 

Neuordnung (Endwertqualität) im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet 

"Historische Altstadt“ der Stadt Neuruppin und der Ersatz- und 

Ergänzungsgebiete „Ernst-Toller-Straße“ und „Regattastraße“ 

1. Allgemeine Darlegungen 

Im Baugesetzbuch ist die städtebauliche Sanierung als ein Verfahren beschrieben, durch das 

ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet 

wird. Diese aufwendigen Umgestaltungen werden mit erheblichen öffentlichen Mitteln 

gefördert. 

Das Baugesetzbuch sieht aus diesem Grunde eine Ausgleichszahlung, der von den 

Maßnahmen profitierenden Eigentümer im Sanierungsgebiet vor. So hat der Eigentümer eines 

im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der 

Sanierung einen Ausgleichsbetrag in Geld an die Gemeinde zu entrichten, welcher der durch 

die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. 

Gem. § 154 Abs. 2 BauGB besteht diese Bodenwerterhöhung aus dem Unterschied zwischen 

dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ohne Beabsichtigung und Durchführung einer 

Sanierung ergeben hätte (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich in Folge der 

tatsächlichen und rechtlichen Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes 

ergibt (End- oder Neuordnungswert). 

Die Erhebung von Ausgleichsbeträgen ist dabei eine Pflichtaufgabe der Städte/Gemeinden. 

Gegen den Ausgleichsbetragsbescheid können die Grundstückseigentümer Rechtsmittel 

einlegen. 

Auf Antrag der Gemeinden haben die zuständigen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte 

(GAG) daran mitzuwirken und besondere, auf den Anfangs- und Endzustand des 

Sanierungsgebietes bezogene, Bodenrichtwerte (Anfangs- und Endwerte) zu ermitteln. 

Die besonderen Bodenrichtwerte, auch – zonale Bodenwerte, werden ausschließlich vom 

örtlich zuständigen Gutachterausschuss beraten und beschlossen. 

Die gesetzliche Grundlage für die Ermittlung der besonderen Bodenrichtwerte und ihrer 

Bekanntmachung bildet § 196 Abs. 1 Satz 5 Baugesetzbuch (BauGB) in der zur Zeit gültigen 

Fassung. 

Die Fontanestadt Neuruppin beantragte beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte im 

Landkreis Ostprignitz-Ruppin am 16.10.2009 die Ermittlung der zonalen Bodenrichtwerte auf 

den Anfangszustand zum Qualitätsstichtag 31.10.1990 und Wertermittlungsstichtag 

31.12.2008 und den Endzustand zum Qualitätsstichtag 31.12.2016 und 

Wertermittlungsstichtag 31.12.2008. 

Die Fontanestadt Neuruppin hat sich zur Ermittlung der nach § 154 Abs. 2 BauGB 

erforderlichen Grundlagen für das Bodenrichtwertverfahren entschieden und somit, 

als Basis für die Bemessung des Ausgleichbetrages, die Ermittlung der sanierungsbedingten 

Bodenwerterhöhung gewählt.

Seite: 2 AZ: 7.10065.09 Gutachterausschuss für Grundstückswerte 

im Landkreis Ostprignitz-Ruppin 

Durch den Ausgleichsbetrag soll nämlich nur der sanierungsbedingte Wertzuwachs 

abgeschöpft werden. Werterhöhungen, die allein durch allgemeine Marktentwicklungen 

verursacht worden sind, bleiben unberücksichtigt. 

Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen werden durch städtebauliche Einzelvorhaben 

bewirkt, die sich auf die einzelnen Wertkomponenten auswirken, so dass der Wert des Grund 

und Bodens beeinflusst wird. 

Bodenwert 

(/m²) 

Endwert . 

Bodenwertentwicklung 

im Sanierungsgebiet . Ausgleichssanierungsbe- 

betrag 

dingte Bodenwerterhöhung 

. 

anzurechnende Beträge 

nach § 155 (1) BauGB . 

Anfangswert 

Fiktive Bodenwertentwicklung 

innerhalb des Sanierungsgebiets . 

(abgeleitet aus der Bodenwertentwicklung 

in Nichtsanierungsgebieten) 

bekanntwerden förmliche Festlegung Wertermittlungs- Zeit 

der Sanierungs- des Sanierungs- stichtag 

absicht gebiets 

Da die Ausgleichsbeträge per Bescheid erhoben werden, steht dem Eigentümer zur Prüfung 

der Wertermittlung der Rechtsweg offen. 

Grundsätzlich steht nach der Wertermittlungsverordnung (WertV) der direkte Preisvergleich 

mit vergleichbaren unbebauten Grundstücken an erster Stelle. Der direkte Preisvergleich 

liefert bei Vorliegen einer ausreichenden Anzahl vergleichbarer Kauffälle die sichersten 

Ergebnisse. 

Da sich die Ableitung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung aus der Differenz von 

Endwert und Anfangswert ergibt, kommt der Wertermittlung eine hohe Bedeutung zu. 

Deshalb wird die Ermittlung des Anfangswertes und des Endwertes voneinander unabhängig 

mit einer besonderen Sorgfalt vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis 

Ostprignitz-Ruppin vorgenommen, um eine möglichst hohe Genauigkeit in der Ermittlung der 

sanierungsbedingten Werterhöhung zu erzielen. 

Zum Zeitpunkt vor Abschluss der Sanierung ist nur der Anfangswert bekannt; der Endwert 

kann allenfalls prognostiziert werden.



2. Beschreibung des angewandten Modells 

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Da in den Sanierungsgebieten vergleichbare Kauffälle beider Zustandsmerkmale innerhalb 

des zu bewertenden Gebietes nicht in ausreichender Anzahl vorliegen, greift der hiesige 

Gutachterausschuss, wie viele andere, auf das Modell Niedersachsen zurück, das auf 

Kaufpreisuntersuchungen basiert. 

Wertermittlungsmodelle sind in den Fällen fehlenden Vergleichsmaterials eine Möglichkeit 

nachvollziehbare Wertermittlungen präsentieren zu können. 

In der Literatur werden die verschiedensten Verfahren beschrieben, durch die sich auch bei 

wenig Kaufpreismaterial im Sanierungsgebiet gesicherte Aussagen über die 

sanierungsbedingte Werterhöhung ableiten lassen. 

Zu diesen Verfahren zählt das seit vielen Jahren bekannte und vom Gutachterausschuss 

genutzte Modell Niedersachsen. 

Dieses Modell leitet die sanierungsbedingte Werterhöhung durch einen überregionalen 

Vergleich mit in anderen Sanierungsgebieten erhobenen Ausgleichsbeträgen ab. Es bietet eine 

wertvolle Hilfestellung bei der Quantifizierung sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen. 

Der Begriff „Modell Niedersachsen“, in der Fachwelt auch als Niedersachsenverfahren 

bezeichnet (aufgestellt von Kanngieser/Bodenstein), taucht in der Literatur erstmals 1986 auf. 

Es steht nicht für ein bestimmtes Auswerteverfahren oder Analysestadium sondern für die 

grundlegende Methode an und für sich: Sammeln von Vergleichsfällen sanierungsbedingter 

Bodenwerterhöhungen, Klassifizieren der Missstände und Maßnahmen und Analyse der 

Abhängigkeiten mit statistischen Verfahren. 

Für das Modell Niedersachsen wurde je ein Klassifikationsrahmen für die Missstände und 

Maßnahmen geschaffen. 

Beide Rahmen sind in vier Komplexe unterteilt: 

• Bebauung 

• Struktur 

• Nutzung 

• Umfeld 

Die nachfolgenden Tabellen zeigen die weitere Untergliederung in Klassen:



Klassifikationsrahmen der Missstände 

Komplex 

Bebauung 

Struktur 

Klasse 

0 intakt günstig 

1 überwiegend intakt überwiegend 

günstig 

geringe/kleine vorhandene 

2 Mängel 

Erschließung in 

Teilen 

ergänzungsbedürftig 

mehrere einzelne Zugänglichkeit 

3 Mängel 

der Grundstücke 

ungünstig 

4 

5 

6 

7 

8 

9 

10 

gering 

instandsetzungs- und 

modernisierungs- 

bedürftig 



bedürftig 

im Wesentlichen 



bedürftig 

grundlegend 



bedürftig 

grundlegend 



bedürftig 

(zeitgemäße Wohn- 

und 

Arbeitsverhältnisse 

nicht gewährleistet) 

sehr starker 

Sanierungsbe- 

darf bedürftig 

(zeitgemäße Wohn- 

und 

Arbeitsverhältnisse 

nicht 

gewährleistet) 

Nutzung 

funktionsgerecht gut 

Umfeld 

überwiegend 

überwiegend 

funktionsgerecht 

gut 

geringe Beeinträchtigung in Teilen verbesserungswürdig 

geringe 

Beeinträchtigungen und 

störende Nebenanlagen 

unzweckmäßig Gemengelage mit geringen 

Beeinträchtigungen 

Grundstückszu- 

schnitt 

ungünstig 

Erschließungssituation 

unzureichend 

stark zersplitterte 

Grundstücksstruktur 

Erschließungs- 

wie Ver- und 

Entsorgungseinrichtungen 


mangelhafte 

Gesamtsituation 

baufällig unzumutbare 


hohe Verdichtung oder 

nicht ausreichende 

bauliche 

Nutzung 

übermäßige 

Verdichtung 

störende 

Gemengelage 

hohe Verdichtung und 

störende Gemengelage, 

Beeinträchtigung durch 

Altbausubstanz 

übermäßige Verdichtung 

und störende Gemengelage 

unzumutbare 

Verhältnisse 

einige Infrastruktureinheiten 

fehlen 

Verkehrssituation 

verbesserungsbedürftig 

Infrastruktur insgesamt 

ergänzungsbedürftig 

Verkehrsanbindungen 

mangelhaft, 

Parkmöglichkeiten nicht in 

ausreichendem Umfang 

Behinderung durch den 

Verkehr, Infrastruktur 


keine Park- 

möglichkeiten, 

fließender Verkehr 

überlastet, 

Infrastruktur im Prinzip 

nicht vorhanden 

ungenügende 


keine funktionsgerechte 

Ausstattung



Klassifikationsrahmen der Maßnahmen 

Komplex 

Klasse 

0 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8 

9 

10 

Bebauung 

keine 

Maßnahmen 

einzelne 

Maßnahmen 

gezielte 

Behebung der 

Mängel 

einzelne Moder- 

nisierungs – und 

Instandsetzungs- 

maßnahmen 

einfache Moder- 

nisierung und 

Instandsetzung 

mittlere Moder- 

nisierung und 


umfassende 

Modernisierung 

und 


durchgreifende 

Modernisierung 

und 




und Sanierung, 

sowie 

Neubebauung 

einzelner 

Grundstücke 

überwiegend 

Neubebauung 

oder aufwändige 

Sanierung 

Struktur 

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Nutzung 

Umfeld 

keine Maßnahmen keine Maßnahmen keine Maßnahmen 

einzelne Maßnahmen einzelne Maßnahmen 

bezogen auf einzelne 

Grundstücke 

gezielte Ergänzung 

vorhandener 

Erschließungsanlagen 

Verbesserung der 

Zugänglichkeit von 

Grundstücken 


Erschließungssituation 

Flächentausch, 

vereinfachte 

Umlegung 

Ergänzung der 

Erschließungsanlagen 

Neuaufteilung 

(Umlegung) 


Maßnahmen 

grundlegende 

Umstrukturierung 

(Umlegung) 

Neubebauung umfassende 

Neuordnung und 

Erschließung 

(Umlegung) 

einzelne Maßnahmen 

bezogen auf mehrere 

zusammenhängende 

Grundstücke 


bezogen auf mehrere 

zusammenhängende 

Grundstücke und 

Beseitigung störender 

baulicher 

Nebenanlagen 

mehrere Maßnahmen 

bezogen auf die 

Gemengelage 

Veränderung des Maßes 

der baulichen Nutzung 

einzelne, kleinere 

Maßnahmen 

einzelne Ergänzungen 

gezielte Ergänzung der 

Infrastruktur 

Ausbau von Rad- und 

Fußwegen, Verbesserung für 

den ruhenden Verkehr 

Ergänzung und Verbesserung 

der Infrastruktur 

Entkernung Erweiterung des öff. 

Verkehrsnetzes und 


Anschlussmöglichkeiten für 

den Individualverkehr, 

Schaffung von weiteren 

Maßnahmen zur 

Beseitigung oder 

Verringerung von 

Emissionen, 

Veränderung 

hinsichtlich Art und 

Maß d. baulichen 

Nutzung und 

Maßnahmen zur 

Beseitigung oder 

Verringerung von 

Emissionen, Freilegung 

von Grundstücken, 

Begrünung 

Veränderung 

hinsichtlich Art und 

Maß d. baulichen 

Nutzung und Umsetzung 

von Betrieben 

Parkmöglichkeiten 

Umlenkung des fließenden 

Verkehrs, Ausstattung mit 

Infrastruktureinrichtungen 

Schaffung von Parkplätzen, 

Parkhäusern, Verkehrs- 

umleitungen, Ausstattung mit 


Anlage verkehrs- 

beruhigter Zonen, auch 

Fußgängerzonen und 

Ausstattung mit 


umfassende Umnutzung umfassende Verbesserung 

der Verkehrssituation und 

Neuausstattung mit 

Infrastruktureinrichtungen



Die Bebauung und das Umfeld sind dabei gebietbezogen zu bewerten; die Struktur und die 

Nutzung hingegen grundstücksbezogen. Die in die Regressionsformel eingehenden Größen 

(Missstände und Maßnahmen) ergeben sich als einfaches arithmetisches Mittel der vier 

Klassenwerte. Missstände und Maßnahmen korrespondieren in aller Regel miteinander, was 

nichts anderes heißt, als das sie etwa in der gleichen Größenordnung liegen sollten. 

Die Ermittlung von Bodenwerterhöhungen, mit Hilfe des niedersächsischen 

Klassifikationsrahmens, ist ein indirektes Vergleichswertverfahren im Sinne der Verordnung 

über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrwerte von Grundstücken (WertV). 

Durch die deutlich größere Anzahl der Vergleichsfälle des Modells Niedersachsen aus dem 

Jahr 2008 wurde gegenüber der Untersuchung von 1988 eine höhere statistische Sicherheit 

erreicht. Es handelt sich um aktuelle Daten aus den letzten Jahren, die zur Akzeptanz des 

Modells beitragen. Bei den, der Untersuchung zugrunde liegenden Daten, handelt es sich um 

tatsächlich von den Gemeinden erhobene und von den Eigentümern akzeptierte 

Ausgleichsbeträge. 

Die Werte spiegeln somit die Grundstücksmarktverhältnisse wider. Bei den Untersuchungen 

von Kanngieser wurden Vergleichsfälle aus mehreren Bundesländern verwendet. 

Mit der ermittelten Regressionsfunktion wurden Gebrauchswerte für verschiedene 

Anfangswerte berechnet und in Matrixschreibweise dargestellt. 

Anfangswerte bis 100 €/m² (gerechnet mit 60 €/m²) 

[Modell Niedersachsen 2008] 

7 34 43 52 

6 23 29 35 43 

5 15 19 24 29 34 

4 10 13 16 19 23 

3 6 8 10 13 15 

2 5 7 8 10 

1 4 5 6 

Mi/Ma 1 2 3 4 5 6 7 

Darstellung der sanierungsbedingten Werterhöhung in % als Matrizen 

Die ermittelte Regressionsfunktion ist ein statistisch abgesichertes Analyseergebnis; es gilt in 

der Regel nur für den Durchschnittsfall. 

Besonderheiten eines Wertermittlungsobjektes sind zusätzlich zu berücksichtigen. Die 

ermittelten Vergleichswerte sind somit auch nur Durchschnittswerte. 

Die Ergebnisse sind mit dem notwendigen Sachverstand und der erforderlichen Kenntnis des 

regionalen Grundstücksmarktes bei der Entscheidungsfindung zu berücksichtigen.



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3. Ermittlung der zonalen Bodenrichtwerte mit Anfangswertqualität und 

Endwertqualität im Sanierungsgebiet "Historische Altstadt“ der Stadt 

Neuruppin und der Ersatz- und Ergänzungsgebiete „Ernst-Toller-Straße“ und 

„Regattastraße“ 

Zeitlicher Ablauf des Sanierungsverfahrens im Stadtkern von Neuruppin 

Laut Auskunft der Stadtverwaltung Neuruppin beschloss die Stadtverordnetenversammlung 

am 01.11./18.12.1990 und am 11.02.1991 die Durchführung von vorbereitenden 

Untersuchungen nach § 141 BauGB. 

Im Amtsblatt der Stadt Neuruppin vom 11. Juli 1994 wurde bekannt gegeben, dass 

die Stadtverordnetenversammlung den Beschluss zur Festlegung des Sanierungsgebietes 

„Altstadt“ in Neuruppin und der Ersatz- und Ergänzungsgebiete „Ernst-Toller-Straße und 

Regattastraße (Satzung) beschlossen hat. 

Das Sanierungsgebiet wurde förmlich festgelegt mit der Bezeichnung „Altstadt“. 

Um die Ziele und Zwecke der Sanierung zu sichern, wird in diesem Beschluss der nordöstlich 

angrenzende Bereich als Ersatz- und Ergänzungsgebiet „Ernst-Toller-Straße“, sowie der 

östlich angrenzendende Bereich als Ersatz- und Ergänzungsgebiet „Regattastraße“ förmlich 

festgelegt. 

Das Sanierungsgebiet "Historische Altstadt“ der Stadt Neuruppin und der Ersatz- und 

Ergänzungsgebiete „Ernst-Toller-Straße“ und „Regattastraße“ beträgt nach Angaben der 

Auftraggeberin rund 74,4 ha. 

Als Grundlage für die Ermittlung der zonalen Bodenrichtwerte im sanierungs- bzw. 

entwicklungsunbeeinflussten Zustand (Anfangswertqualität) und im Zustand unter 

Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung (Endwertqualität) wurden 

u.a. nachfolgende Unterlagen verwandt: 

1 Unterlagen vorbereitender Untersuchungen 

2 Satzung über die Einleitung der vorbereitenden Untersuchungen 

3 Beschluss der Gemeinde zur Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen 

4 Beschluss der Gemeinde zur Sanierungssatzung 

5 rechtskräftige Festssetzung der Sanierungssatzung/Beschlüsse bei Gebietsänderungen 

6 Wertermittlungsstichtag 

7 Darstellung des Sanierungsgebietes in Flurkarte 

8 Auflistung der Grundstücke nach Katasterangaben (Flur, Flurstück) 

9 Kostenaufstellung für die bereits durchgeführten Maßnahmen 

10 Kostenaufstellung für die noch offenen Maßnahmen bis zum Abschluss der Sanierung 

11 der z.Z. gültige Sanierungsplan 31.12.2016 – Sanierungsziel bei Abschluss der Sanierung 

12 Aussagen zum Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierung



13 Auskunft zu Erschließungsbeiträgen nach KAG/BauGB im Sanierungsgebiet 

14 

15 

Straßenausbaubeitragssatzung der Kommune nach KAG zur Plausibilitätsprüfung 

Neuordnungsmaßnahmen im Sanierungsgebiet bis zum Abschluss der Sanierung 

16 Aussagen zu B-Plänen im Sanierungsgebiet 

17 Darlegung der Missstände und Maßnahmen seitens der Kommune für die jeweiligen Zonen 

Zone 

18 Planungsrechtliche Veränderungen – Art und Maß der baulichen Nutzung 

Für die hier anstehende Bewertung im Sanierungsgebiet "Historische Altstadt“ der Stadt 

Neuruppin und der Ersatz- und Ergänzungsgebiete „Ernst-Toller-Straße“ und „Regattastraße“ 

wurde das Sanierungsgebiet zunächst in 19 Wertzonen unterteilt. 

Diese Einteilung erfolgte in Anlehnung an die bereits vorhandenen Bodenrichtwertzonen. In 

der gemeinsamen Beratung des Gutachterausschusses mit Vertretern der Stadtverwaltung 

Neuruppin und dem Sanierungsträger wurde am 28.10.2009 festgelegt, dass die Zone II, auf 

Grund der unterschiedlichen durchzuführenden Maßnahmen, in die Zonen II a, II b und II c 

unterteilt wird. 

Die gebildeten (Richtwert)Zonen umfassen Gebiete, die nach den städtebaulichen 

(Sanierungs-)Missständen und (Sanierungs-)Maßnahmen weitgehend übereinstimmen. 

Die vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Ostprignitz-Ruppin 

verwendete Wertermittlungsmethode für die Feststellung der sanierungsbedingten 

Bodenwertsteigerung ist das bereits beschriebene „Niedersachsen Verfahren“. 

Das Modell Niedersachsen ist ein Modell des indirekten Vergleichs und beruht auf einem 

Klassifikationssystem. 

Die Gutachter hatten nachfolgende städtebauliche Mängel und die Maßnahmen in der 

jeweiligen Zone zu würdigen. 

Missstände: 

o dichte Überbauung 

o störende Nutzung 

o ungünstige Grundstückszuschnitte 

o vernachlässigte Instandhaltung des baulichen Bestandes 

o durch niedrige, nicht mehr zeitgemäße Wohnstandards 

o durch zulässige Lösungen des ruhenden und fließenden Verkehrs hinsichtlich 

Straßenbelegung, Stellflächen und Straßenbelag 

o durch Defizite an Gemeinschaftsanlagen und Gemeinschaftsgebäuden 

o fehlende Grünflächen (hoher Versieglungsgrad) / fehlende (Straßen)Begrünung 

Maßnahmen: 

o Wahrung der besonderen Eigenschaften des Gebietes 

o Verbesserung des baulichen Zustands 

o die Aufwertung der Wohnqualität unter Berücksichtigung sozialer Belange 

o Verbesserung des Wohnumfeldes 

o die Neugestaltung und Aufwertung der Straßen und Plätze 

o Verkehrsberuhigungen



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Es ist zu beachten, dass städtebauliche Sanierungsmaßnahmen die Maßnahmen sind, durch 

die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder 

umgestaltet wird (Umstrukturierung und Erneuerungsprozess). 

Die städtebaulichen von der Fontanestadt Neuruppin dargelegten Missstände und Maßnahmen 

der jeweiligen Zone wurden von den Gutachtern in den Klassifikationsrahmen des 

Niedersachsenmodells unter Beachtung der Komplexe 

subsumiert. 

Bebauung 

Struktur, mit den Kriterien Eigentumsverhältnisse und Erschließung, 

Nutzung, mit den Kriterien Verdichtung und Gemengelage und 

Umfeld, mit den Kriterien Verkehr und Infrastruktur 

Der Begriff, der die entsprechende Klasse am besten erklärt, ist Tatbestandsmerkmal. 

Der zutreffende Klassenwert musste durch Analogie ermittelt werden, wenn der Sachverhalt 

nicht mit einem Merkmal/Tatbestand des Klassifikationsrahmens identisch war. Hinweise zur 

Klassifizierung hat Bodenstein (1988) gegeben. 

Berechnung der zonalen Bodenrichtwerte in Anfangs – und Endwertqualität im 

förmlich festgelegten Sanierungsgebiet "Historische Altstadt“ der Stadt Neuruppin und 

der Ersatz- und Ergänzungsgebiete „Ernst-Toller-Straße“ und „Regattastraße“ am 

Beispiel der Zone I b: 

Ermittlung des Anfangswertes zum Wertermittlungsstichtag 31.12.2008 und zum 

Qualitätsstichtag 31.10.1990 

Zur Ermittlung des zonalen Anfangswertes zum Wertermittlungsstichtag 31.12.2008 greift 

der Gutachterausschuss auf die zum Stichtag 16.10.2003 ermittelten besonderen 

Bodenrichtwerte mit Anfangswertqualität zurück. 

Für das Sanierungsgebiet waren bislang vom Gutachterausschuss nur 

sanierungsunbeeinflusste Bodenrichtwerte ermittelt worden, d.h. dass diese Bodenrichtwerte 

sich auf Zustandsmerkmale vor der Sanierung und Entwicklung, ohne Beeinflussung durch 

die Sanierungsmaßnahme, bezogen. Der Qualitätsstichtag wurde von den Gutachtern auf den 

31.10.1990 festgelegt, weil bis dahin eine Sanierung der Innenstadt Neuruppin nicht in Rede 

stand und sich auf dem Grundstücksmarkt noch keine sanierungsbedingten Einflüsse 

bemerkbar gemacht haben. 

Diese besonderen Bodenrichtwerte mit Anfangswertqualität werden entsprechend des 

üblichen Marktgeschehens fortgeschrieben. 

In sachgerechter Analyse und umfangreichen Wertungen der Kauffälle und der 

Bodenrichtwerte an das Sanierungsgebiet angrenzender Zonen im Vergleich zum 

Kaufverhalten innerhalb des Sanierungsgebietes seit dem Jahr 2003, beschließt der 

Gutachterausschuss für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet "Historische Altstadt“ der 

Stadt Neuruppin und der Ersatz- und Ergänzungsgebiete „Ernst-Toller-Straße“ und 

„Regattastraße“ einen Abschlag von 5 % (E1) zum Wertermittlungsstichtag 31.12.2008 zu 

wählen.



Dieser Abschlag würdigt, entsprechend des vorliegenden Datenmaterials, sowohl die 

Anpassung des Ausgangsbodenwertes, den tatsächlichen Markt 2008 sowie die steigenden 

Markttendenzen im Jahr 2009. 

Besonderer Bodenrichtwert(mit Anfangswertqualität) für die Zone Ib 

(Ausgangswert für weitere Anpassung) 

Anpassung des besonderen Bodenrichtwerts (mit Anfangswertqualität) 

besonderer 

Bodenrichtwert 

96,00 €/m² 

Bewertungszone Anpassungsfaktor Erläuterung 

Qualitätsstichtag 31.10.1990 31.10.1990 × 1,00 

Wertermittlungsstichtag 16.10.2003 31.12.2008 × 0,95 E 1) 

Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land × 1,00 

Art der Nutzung Mischgebiet (MI) gemischte Baufläche 

(M) 

× 1,00 

Bauweise geschlossen geschlossen × 1,00 

Anfangswert 

Wertermittlungsstichtag: 31.12.2008 

Qualitätsstichtag: 31.10.1990 

91,20 €/m² 

Ermittlung des zonalen Endwertes zum Wertermittlungsstichtag 31.12.2008 und zum 


Bei der Einstufung der Missstände und Maßnahmen in den Klassifikationsrahmen des 

„Niedersachsen Modells“ verwandten die Gutachter des Gutachterausschusses u.a. die 

Dokumente der vorbereitenden Untersuchung der historischen Altstadt Neuruppin und des 

Sanierungsplanes 31.12.2010. 

Nachfolgend die zonalen Darlegungen der Missstände und Maßnahmen durch die 

Fontanestadt Neuruppin: 

Missstände: 

unsanierte Straße und Gehwege 

(Vorhandene Erschließung in Teilen ergänzungsbedürftig - in Bezug auf Telefonanschluss) 

Ver- und Entsorgung vorhanden 

Bebauung mit modernisierungs- und instandsetzungsbedürftigen 

Wohnhäusern nebst Nebengebäuden (Gemengelage bei Eckgrundstücken mit 

Beeinträchtigungen) dadurch hohe Verdichtung 

Mit Städtebaufördermitteln durchgeführte Maßnahmen: 

Gezielte Sanierung der Wohn- und Geschäftsgebäude 

Sanierung der Gebäudehülle Karl-Marx-Straße 56, 66, Präsidentenstraße 8 

Sanierung der Stadtmauer (Anteil 4. BA - Karl-Marx-Straße bis Bullenwinkel) 

2 Kleinteilige Maßnahmen zur Verbesserung des Ortsbildes (Anteilsfinanzierung)



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Sanierung der Straße nur im Kreuzungspunkt Präsidenten-/Karl-Marx-Straße 

Straße mit Natursteinpflaster als Anpassungsfläche aus Wertzone 1a 

Anlage eines Angebotsstreifens für die Radfahrer (ohne Städtebauförderung! ) 

Verkehrsberuhigung, Ausweisung Tempo-30-Zone 

Geplante Maßnahmen bis 2016: mit StBauFM 

Sanierung aller Hauptgebäudehüllen: Rudolf-Breitscheid-Straße 44/Ecke Karl-Marx- Straße, 

Präsidentenstraße 8, Karl-Marx-Straße 54 

Sanierung der Kommunikation 4. BA (Anteil an Wertzone ca.10%) + 3. BA (Anteil an 

Wertzone ca.5%) 

Keine Sanierung der Karl-Marx-Straße, Rudolf-Breitscheid-Straße, Präsidentenstraße Karl- 

Marx-Straße einschließlich Seitenbereiche bleibt unsaniert, Rudolf-Breitscheid-Straße bleibt 

ebenso unsaniert (hier ist lediglich Schwarzdecke im Dickschichtverfahren als Interimslösung 

aufgebracht worden) 

Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen durch die Gutachter entsprechend des bereits 

beschriebenen Modells Niedersachsen. 

Klassifizierung der Missstände und der Maßnahmen für Zone I b 

Komplex: Bebauung - Bewertung: umgebungsbezogen 

Beurteilung der Missstände im Niedersachsen-Modell Klasse: 6 

im Wesentlichen instandsetzungs- und modernisierungsbedürftig 

Beurteilung der Maßnahmen im Niedersachsen-Modell: Klasse: 3 

einzelne Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen 

Komplex: Struktur - Bewertung: grundstücksbezogen 


vorhandene Erschließung in Teilen ergänzungsbedürftig 


gezielte Ergänzung vorhandener Erschließungsanlagen 

Komplex: Nutzung - Bewertung: grundstücksbezogen 




einzelne Maßnahmen bezogen auf einzelne Grundstücke; 

Komplex: Umfeld - Bewertung: umgebungsbezogen 


Infrastruktur insgesamt ergänzungsbedürftig 

ruhender /fließender Verkehr/Erscheinungsbild öffentl. Räume (Plätze/Straßen)/ÖPNV 


einzelne, kleinere Maßnahmen 


Da der Endzustand mangels Abschluss der Sanierung noch nicht erreicht ist, kann die 

Endqualität nur prognostiziert werden.



Städtebauliche Missstände Städtebauliche Maßnahmen 

lt. Sanierungsplan 2016 

Bebauung 6 Bebauung 3 

Struktur 2 Struktur 2 

Nutzung 6 Nutzung 1 

Umfeld 5 Umfeld 1 

Mittel 4,75 Mittel 1,75 

Wertepaar 5 / 2 

Nach der Erfassung und Qualifizierung der Sanierungstatbestände (Missstände, Maßnahmen) 

in den beiden Klassifikationsrahmen werden die Parameter Mi (Mittelwert der Missstände) 

und Ma (Mittelwert der Maßnahmen) abgeleitet. 

Ermittlung der Bodenwertsteigerung bei erfüllten Maßnahmen entsprechend 

des Sanierungsplanes zum Abschluss der Sanierung 31.12.2016 

Mit dem ermittelten Wertepaar (Missstände /Maßnahmen) wird aus der von 

Kanngieser/Bodenstein abgeleiteten Ergebnismatrix unmittelbar die 

sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung (in %) entnommen. 



7 34 43 52 

6 23 29 35 43 

5 12 15 19 24 29 34 

4 10 13 16 19 23 

3 6 8 10 13 15 

2 5 7 8 10 12 

1 4 5 6 

Mi/Ma 1 2 3 4 5 6 7 


Matrix 12 % 

Anfangswert 91,20 €/m² 

(fiktiver) Endwert zum Stichtag 31.12.2016 102,14 €/m² 

daraus ermittelte sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung 

(fiktiver Endwert zu fortgeschriebenen Anfangswert) 10,94 €/m²



AZ: 7.10065.09 Seite: 13 

Ermittlung der Bodenwertsteigerung bis zum Wertermittlungsstichtag 31.12.2008 

sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung 10,94 €/m² 

Stichtag 31.12.2016 

Erfüllungsstand 31.12.2008 in % * 75 % 


bis zum Stichtag 31.12.2008 

Wert der durchgeführten Maßnahmen 

zum Wertermittlungsstichtag 31.12.2008 99,41 €/m² 

* s. Anlage zur Ermittlung des Erfüllungsstandes zum 31.12.2008 

Der Erfüllungsstand zum Wertermittlungszeitpunkt 31.12.2008 ergibt sich aus Feststellungen 

der tatsächlichen Maßnahmen und wird als prozentualer Anteil bei der Berechnung des 

Wertes zum 31.12.2008 berücksichtigt. 

Die sich ergebene Differenz des prognostizierten Endwertes zum 31.12.2016 und des 

(Ist)Wertes zum Wertermittlungsstichtag 31.12.2008 wird über die sogenannte „Wartezeit“ 

bis zum Erreichen des Endzustands (31.12.2016) abgezinst. 

Abzinsung der noch nicht durchgeführten Maßnahmen 

(vom Wertermittlungsstichtag 2008 bis zum San. Abschluss 2016) 

(fiktiver) Endwert – 

Abschluss der Sanierung 31.12.2016 102,14 €/m² 

Wert - Wertermittlungsstichtag 31.12.2008 99,41 €/m² 

Differenz 2,74 €/m² 

Zinssatz: * 

6,00% 

Jahre: 8 

Abzinsungsfaktor: 0,62741 

abgezinster Betrag 1,72 €/m² 

* Die Gutachter haben für die Abzinsung den empfohlenen Zinssatz von 6 % aus der Broschüre Praxishilfe des 

Ministeriums für Infrastruktur und Raumordnung des Landes Brandenburg – „Bodenwerterhöhungen und 

Ausgleichsbeträge in Sanierungsgebieten“ angewandt. 

Aus der Summe des Wertes zum Wertermittlungsstichtag 31.12.2008 und des abgezinsten 

Differenzbetrages ergibt sich der Endwert zum Wertermittlungsstichtag 31.12.2008 und 

Qualitätsstichtag 31.12.2016. 

Ermittlung des zonalen Endwertes zum Wertermittlungsstichtag 31.12.2008 

und Qualitätsstichtag 31.12.2016 

Wert zum Wertermittlungsstichtag 31.12.2008 99,41 €/m² 

zzgl. abgezinsten Betrag + 1,72 €/m² 

Endwert 101,12 €/m² 

Wertermittlungsstichtag 31.12.2008 und Qualitätsstichtag 31.12.2016



In der Zone I b des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes „Historische Altstadt“ der Stadt 

Neuruppin sind die Bodenrichtwerte unter Berücksichtigung der Anfangs- und 

Endwertqualität wie folgt am 11.03.2010 durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte 

im Landkreis Ostprignitz-Ruppin beschlossen worden: 

A – Sanierungsunbeeinflusster Zustand (Anfangswertqualität) 



91,20 €/m² 

E – Sanierungsbeeinflusster Zustand (Endwertqualität) 



101,10 €/m² 

Für die übrigen Zonen des Sanierungsgebietes, werden die jeweiligen zonalen Darlegungen 

der Missstände und Maßnahmen, deren Klassifizierung und die Berechnung auf den 

nachfolgenden Seiten aufgeführt.



Wertzone I a 

AZ: 7.10065.09 Seite: 15 



Besonderer Bodenrichtwert(mit Anfangswertqualität) für die Zone Ia 





96,00 €/m² 






(M) 

× 1,00 


Anfangswert 

91,20 €/m² 





Missstände: 

unsanierte Straße (Natur-Großsteinpflaster) und Gehwege 

Vorhandene Erschließung in Teilen (Kommunikation) ergänzungsbedürftig 

Bebauung mit modernisierungs- und instandsetzungsbedürftigen Wohnhäusern nebst 

Nebengebäuden (Gemengelage mit Beeinträchtigungen) 

Teilweise hohe Verdichtung bei Eckgrundstücken 

Infrastruktur insgesamt ausreichend (Bibliothek, Musikschule, Apotheke vorhanden) 



Sanierung der Gebäudehülle Karl-Marx-Straße 42, 80, 83, 84, 85 

16 Kleinteilige Maßnahmen zur Verbesserung des Ortsbildes (Anteilsfinanzierung) aber 

relativ wenig Objekte. 

2 Ordnungsmaßnahmen (Abbruch von Nebengebäuden als Anteilsfinanzierung; keine 

Neuordnung der Grundstücke) 

Sanierung aller Straßen und des Schulplatzes mit Natursteinpflaster mit 

Teilumwidmung zur Fußgängerzone im Bereich Schulplatz 

Umlenkung des Durchgangsverkehrs Ausweisung „verkehrsberuhigter Bereich" 

Besondere private Maßnahmen: 

Bilderbogenpassage 

Trend-Kaufhaus



Geplante Maßnahmen bis 2016 (mit StBauFM): 

keine 

Ergänzende Programme bis 2013 

Umbau des Alten Gymnasiums (EFRE) - Beginn 12/2009 

Klassifizierung der Missstände und der Maßnahmen für Zone I a 



instandsetzungs- und modernisierungsbedürftig 


einfache Modernisierung und Instandsetzung 








hohe Verdichtung und störende Gemengelage, Beeinträchtigung durch Altsubstanz 


Veränderung hinsichtlich Art und Maß d. baulichen Nutzung und Maßnahmen zur 

Verringerung von Emmissionen; Freilegung von Grundstücken 






Ergänzung und Verbesserung der Infrastruktur 








Mittel 5 Mittel 4,75 

Wertepaar 5 / 5



AZ: 7.10065.09 Seite: 17 

Ermittlung der Bodenwertsteigerung bei erfüllten Maßnahmen entsprechend des 

Sanierungsplanes zum Abschluss der Sanierung 31.12.2016 






7 34 43 52 

6 23 29 35 43 

5 15 19 24 29 34 

4 10 13 16 19 23 

3 6 8 10 13 15 

2 5 7 8 10 

1 4 5 6 

Mi/Ma 1 2 3 4 5 6 7 


Matrix 24 % 




(fiktiver Endwert zu fortgeschriebenen Anfangswert) 21,89 €/m² 




Erfüllungsstand 31.12.2008 in % 96 % 











Zinssatz: 6,00% 

Jahre: 8 


abgezinster Betrag 0,55 €/m²








Wertermittlungsstichtag 31.12.2008 und Qualitätsstichtag 31.12.2016 

In der Zone I a des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes „Historische Altstadt“ der Stadt 







91,20 €/m² 




112,80 €/m²



Wertzone I c 

AZ: 7.10065.09 Seite: 19 



Besonderer Bodenrichtwert(mit Anfangswertqualität) für die Zone Ic 





96,00 €/m² 






(M) 

× 1,00 


Anfangswert 

91,20 €/m² 





Missstände: 

unsanierte Straße und Gehwege 

Vorhandene Erschließung in Teilen (Telekommunikation) ergänzungsbedürftig 


Nebengebäuden (Gemengelage bei Eckgrundstücken mit Beeinträchtigungen) 

Teilweise hohe Verdichtung (Kaufhaus K.-Marx-Straße 15) 

Durchgangsverkehr der Karl-Marx-Straße 



Sanierung der Gebäudehülle Karl-Marx-Straße 2/3, 92/93, 94, 96 

Sanierung der Stadtmauer 8. BA (Rosenstraße bis K.-Marx-Straße) 9. BA (Anteil Karl- Marx- 

bis Steinstraße) Anteil ca 5% vom 8.+9. BA - in beiden BA als Kofinanzierung 

8 Kleinteilige Maßnahmen zur Verbesserung des Ortsbildes (Anteilsfinanzierung) 

Sanierung der Straße im Kreuzungspunkt Schinkel-/Karl-Marx-Straße mit 

Natursteinpflaster als Anpassungsfläche zu Wertzone 1a 

Sanierung des Abschnittes der Virchowstraße und der Kommunikation (ca 5% Anteil vom 

8.+9. BA). 

Verkehrsberuhigung, teilweise Ausweisung Tempo-30-Zone



Aus anderen Mitten finanzierte Maßnahmen: 

Sanierung der Stadtmauer 8. BA (Karl-Marx- bis Rosenstraße) ZIS Sanierung der 

Stadtmauer 9. BA (Karl-Marx- bis Rosenstraße) JuSoPro Sanierung Pfarrkirche und 

Amtsgericht 

Geplante Maßnahmen bis 2016 aus StBauFM: 

Sanierung aller Hauptgebäudefassaden - Ziel 90 % 

Karl-Marx-Straße 7, 9/10, 15 - unrealistisch, 88 

Sanierung der Karl-Marx-Straße zw. Schinkel-/Virchowstraße mit Veränderung 

Bushaltestellen (aus Wertzone II) 

Keine Sanierung: Karl-Marx-Straße (ab Virchowstraße bis Rheinsberger Tor), Steinstraße 

(Landesstraße), Rosenstraße, Robert-Koch-Straße 

Klassifizierung der Missstände und der Maßnahmen für Zone I c 













hohe Verdichtung und störende Gemengelage, Beeinträchtigung durch Altbausubstanz 


einzelne Maßnahmen bezogen auf mehrere zusammenhängende 

Grundstücke 







ruhender /fließender Verkehr/Erscheinungsbild öffentl. Räume (Plätze/Straßen)/ÖPNV



AZ: 7.10065.09 Seite: 21 
















7 34 43 52 

6 23 29 35 43 

5 15 19 24 29 34 

4 10 13 16 19 23 

3 6 8 10 13 15 

2 5 7 8 10 

1 4 5 6 

Mi/Ma 1 2 3 4 5 6 7 


Matrix 15 % 












zum Wertermittlungsstichtag 31.12.2008 103,24 €/m²










Jahre: 8 









In der Zone I c des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes „Historische Altstadt“ der Stadt 







91,20 €/m² 




104,30 €/m²



Wertzone II a 

AZ: 7.10065.09 Seite: 23 



Besonderer Bodenrichtwert(mit Anfangswertqualität) für die Zone IIa 





80,00 €/m² 






(M) 

× 1,00 


Anfangswert 

76,00 €/m² 





Missstände: 

unsanierte Straßen und Gehwege 


Bebauung mit modernisierungs- und instandsetzungsbedürftigen Wohnhäusern (Innen 

und Außen) nebst Nebengebäuden 

Teilweise Beeinträchtigungen angrenzender Wohngebäude durch Gewerbe 

(z.B. Kältetechnik- Keksfabrik) - Gemengelage mit Beeinträchtigungen 


Infrastruktur ausreichend (Kirchen-, Kreisverwaltung, Post, Schule) vorhanden 


Gezielte Sanierung der Wohn und Geschäftsgebäude 

Sanierung der Gebäudehülle Friedrich-Engels-Straße 14, Virchowstraße 13, 

Wichmannstraße 17, 7 

Am Alten Gymnasium 14 

19 kleinteilige Maßnahmen zur Verbesserung des Ortsbildes zzgl. 1 Maßnahme aus 2009 

Sanierung Schinkeldenkmal 

Sanierung der Virchowstraße, Wichmannstraße, Friedrich-Ebert-Straße und 

der aus dem Seeviertel einmündenden Fischbänken-, Post-, Kloster-, Erich-Mühsam- 

Straße



Sanierung des Karl-Kurzbach-Platzes und des Rosengartens einschl. Schulhofbereich 

1 Private Ordnungsmaßnahme (Abbruch Nebengebäude) 

Nicht mit Städtebaufördermitteln finanzierte Maßnahmen: 

Verkehrsberuhigung, Ausweisung Tempo-30-Zone, Aufhebung der 

Einbahnstraßenregelung, teilweise Aufbringung von Schwarzdecke als Zwischenlösung 

Sanierung Innenbereich Montessorischule und Kindergarten 

Erneuerung Friedrich-Engels-Straße 44 

Geplante Maßnahmen bis 2016 (mit StBauF): 

Sanierung der Hauptgebäudehüllen: Friedrich-Engels-Straße 15, 17a, 35 bis 37b; Am 

Alten Gymnasium 6; Wichmannstraße 15,16, Friedrich-Ebert-Straße 5 (Eckgebäude), 

Ordnungsmaßnahme Keksfabrik zur Leerstandsbeseitigung und Entsiegelung 

Ordnungsmaßnahmen zur Errichtung „Grüne Mitte" 

Sanierung der Friedrich-Engels-Straße zw. Virchowstraße - Präsidentenstraße (komplett 

in Wertzone IIa), Schinkelstraße 

Unsaniert bleiben: 

der Kirchplatz 

Abschnitt der Friedrich-Engels-Straße von Virchowstraße zur Wertzone IIc (ca. 40 m) 

Klassifizierung der Missstände und der Maßnahmen für Zone II a 













geringe Beeinträchtigungen und störende Nebenanlagen 


einzelne Maßnahmen bezogen auf mehrere zusammenhängende Grundstücke; 

Beseitigung störender baulicher Nebenanlagen 



Verkehrsanbindungen mangelhaft; 

Parkmöglichkeiten nicht im ausreichendem Umfang 



Erweiterung des öff. Verkehrsnetzes und Verbesserung der Anschlussmöglichkeiten 

f. d. Individualverkehr, Schaffung v. weiteren Parkmöglichkeiten 




AZ: 7.10065.09 Seite: 25 
















7 34 43 52 

6 23 29 35 43 

5 15 19 24 29 34 

4 10 13 16 19 23 

3 6 8 10 13 15 

2 5 7 8 10 

1 4 5 6 

Mi/Ma 1 2 3 4 5 6 7 


Matrix 16 % 






















Jahre: 8 









In der Zone II a des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes „Historische Altstadt“ der 

Stadt Neuruppin sind die Bodenrichtwerte unter Berücksichtigung der Anfangs- und 






76,00 €/m² 




85,80 €/m²



Wertzone II b 

AZ: 7.10065.09 Seite: 27 



Besonderer Bodenrichtwert(mit Anfangswertqualität) für die Zone IIb 





80,00 €/m² 






(M) 

× 1,00 


Anfangswert 

76,00 €/m² 





Missstände: 





Teilweise Beeinträchtigungen angrenzender Wohngebäude durch Gewerbe 

(z.B. ERNO, Räucherei, Tanklager) - Gemengelage mit Beeinträchtigungen 



12 kleinteilige Maßnahmen zur Verbesserung des Ortsbildes 

Sicherung Stadtmauer im Teilabschnitt des 3. BA 

4 Private Ordnungsmaßnahmen (Abbruch Nebengebäude/ Entsiegelung) 

Kommunale Ordnungsmaßnahme: Abbruch Tanklager Rudolf-Breitscheid-Straße 10-12 


Verkehrsberuhigung, Ausweisung Tempo-30-Zone, Aufhebung der Einbahnstraßenregelung, 

teilweise Aufbringung von Schwarzdecke als Zwischenlösung




Sanierung der Hauptgebäudehüllen: Friedrich-Engels-Straße 26, 27; 

Rudolf-Breitscheid- Straße 10 


Sanierung der Stadtmauer und Kommunikation 3. BA 


Präsidentenstraße, Rudolf-Breitscheid-Straße 

Friedrich-Engels-Straße 

Bernhard-Brasch-Platz 

Klassifizierung der Missstände und der Maßnahmen für Zone II b 





mittlere Modernisierung und Instandsetzung 








geringe Beeinträchtigungen und störende Nebenanlagen 


einzelne Maßnahmen bezogen auf einzelne Grundstücke; 







keine Maßnahmen 








Wertepaar 4 / 2



AZ: 7.10065.09 Seite: 29 








7 34 43 52 

6 23 29 35 43 

5 15 19 24 29 34 

4 10 13 16 19 23 

3 6 8 10 13 15 

2 5 7 8 10 

1 4 5 6 

Mi/Ma 1 2 3 4 5 6 7 


Matrix 10 % 




















Jahre: 8 











In der Zone II b des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes „Historische Altstadt“ der 







76,00 €/m² 




83,20 €/m²



Wertzone II c 

AZ: 7.10065.09 Seite: 31 



Besonderer Bodenrichtwert(mit Anfangswertqualität) für die Zone IIc 





80,00 €/m² 






(M) 

× 1,00 


Anfangswert 

76,00 €/m² 

Ermittlung des zonalen Endwertes zum Wertermittlungsstichtag 31.12.2008 und 




Missstände: 






Infrastruktur vorhanden (Kirche) 


Gezielte Sanierung der Wohn und Geschäftsgebäude 

Sanierung der Gebäudehülle Friedrich-Engels-Straße 5 

Steinstraße 5, 7, 21, 

Umfassende Modernisierung und Instandsetzung Friedrich-Engels-Straße 11 

11 kleinteilige Maßnahmen zur Verbesserung des Ortsbildes zzgl. 1 Maßnahme aus 2009 

Sanierung der Stadtmauer 9. BA (Kofinanzierung) 

Sanierung der Kommunikation 9. BA 

2 Private Ordnungsmaßnahmen (Abbruch Nebengebäude/ Entsiegelung) 


Verkehrsberuhigung, Ausweisung Tempo-30-Zone, Aufhebung der Einbahnstraßenregelung, 

teilweise Aufbringung von Schwarzdecke als Zwischenlösung Sanierung 9. BA Stadtmauer 

mit JuSoPro




Sanierung der Hauptgebäudehüllen: Friedrich-Engels-Straße 46; 



Steinstraße (Landesstraße) 

Friedrich-Engels-Straße 

Klassifizierung der Missstände und der Maßnahmen für Zone II c 



gering instandsetzungs- und modernisierungsbedürftig 







gezielte Ergänzung vorhandener Erschließungsmaßnahmen 



hohe Verdichtung und störende Gemengelage, Beeinträchtigung durch Altbausubstanz 






Verkehrssituation verbesserungsbedürftig 











Wertepaar 5 / 3



AZ: 7.10065.09 Seite: 33 








7 34 43 52 

6 23 29 35 43 

5 15 19 24 29 34 

4 10 13 16 19 23 

3 6 8 10 13 15 

2 5 7 8 10 

1 4 5 6 

Mi/Ma 1 2 3 4 5 6 7 


Matrix 15 % 




















Jahre: 8 











In der Zone II c des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes „Historische Altstadt“ der Stadt 







76,00 €/m² 




87,10 €/m²



Wertzone III a 

AZ: 7.10065.09 Seite: 35 



Besonderer Bodenrichtwert(mit Anfangswertqualität) für die Zone IIIa 





80,00 €/m² 






(M) 

× 1,00 


Anfangswert 

76,00 €/m² 





Missstände: 



Bebauung mit modernisierungs- und instandsetzungsbedürftigen 

Wohnhäusern (Innen und Außen) nebst Nebengebäuden Teilweise Beeinträchtigungen 

angrenzender Wohngebäude durch Gewerbe (z.B. Druckerei) dadurch Gemengelage mit 


hohe Verdichtung bei Eckgrundstücken 

Infrastruktur ausreichend vorhanden (2 Kindergärten, Museum, Kirche) 



Umfassende Modernisierung und Instandsetzung Friedrich-Ebert-Straße 18 

Sanierung der Gebäudehülle August-Bebel-Straße 14 - Museum 

Wichmannstraße 1, 2, 18, 22 (Rückabwicklung des Fördervertrages) 

11 Kleinteilige Maßnahmen zur Verbesserung des Ortsbildes 

Sanierung der Wichmannstraße, Friedrich-Ebert-Straße und der August-Bebel-Straße 

(90% des in der Wertzone liegenden Teils), Schäferstraße 

Sanierung der Stadtmauer BA 6a 

4 Kleinteilige private Ordnungsmaßnahmen (Anteilsfinanzierung zur Freilegung) sowie 

Zuwegung zur Bilderbogenpassage von Friedrich-Ebert-Straße (an Grenze zu Zone Ia) 

Wichmannstraße 3/4




Verkehrsberuhigung Ausweisung Tempo-30-Zone sowie verkehrsberuhigter Bereiche 

Aufhebung der Einbahnstraßenregelung August-Bebel-Straße, teilweise Aufbringung von 

Schwarzdecke 

Einrichtung der Bilderbogenpassage als ,,Zentrum im Zentrum" 

Sanierung von Gebäuden 

Geplante Maßnahmen bis 2016 mit StBauFM: 

Sanierung der Kommunikation 6. TBA (i.V.m. Wertzone III c) 

Geplante Maßnahmen bis 2016 mit anderen Mitteln: 

Um- und Ausbau Museum (EFRE) 

Sanierung der Hauptgebäudefassaden 

Reduzierung Infrastruktur 

Schließung eines Betriebskindergartens 

Klassifizierung der Missstände und der Maßnahmen für Zone III a 



gering instandsetzungs- und modernisierungsbedürftig 












Entkernung; 

Veränderung des Maßes d. baulichen Nutzung 





Ergänzung und Verbesserung der Infrastruktur



AZ: 7.10065.09 Seite: 37 







Mittel 4,25 Mittel 4 









7 34 43 52 

6 23 29 35 43 

5 15 19 24 29 34 

4 10 13 16 19 23 

3 6 8 10 13 15 

2 5 7 8 10 

1 4 5 6 

Mi/Ma 1 2 3 4 5 6 7 


Matrix 16 % 





Ermittlung der Bodenwertsteigerung bis zum Wertermittlungsstichtag 

31.12.2008 

















Jahre: 8 









In der Zone III a des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes „Historische Altstadt“ der 







76,00 €/m² 




87,40 €/m²



Wertzone III b 

AZ: 7.10065.09 Seite: 39 



Besonderer Bodenrichtwert(mit Anfangswertqualität) für die Zone IIIb 





80,00 €/m² 



Wertermittlungsstichtag 16.10.2003 31.12.2008 × 0,95 E1) 



(M) 

× 1,00 


Anfangswert 

76,00 €/m² 





Missstände: 




und Außen) nebst Nebengebäuden, daher hohe Verdichtung bei Eckgrundstücken 

hohe Verdichtung durch Seitenflügel 

teilweise Beeinträchtigungen angrenzender Wohngebäude durch Gewerbe (z.B. Rosenplatz 

aus Wertzone IV) -Gemengelage mit Beeinträchtigungen 

Infrastruktur ausreichend (Sparkasse, Internat) 

Mit Städtebaufördermitteln durchgeführte Maßnahmen 


Umfassende Modernisierung und Instandsetzung Schinkelstraße 1 

Sanierung der Gebäudehülle August-Bebel-Straße 5/6 


Sanierung der Virchowstraße und Beginn der Sanierung August-Bebel-Straße 




Schwarzdecke



Sanierung von Gebäuden sowie kleinere Abrissmaßnahmen von Nebengebäuden Geringes 

Umnutzungspotenzial 

Geplante Maßnahmen bis 2016 (StBauFM): 

Sanierung aller Hauptgebäudehüllen (nicht realistisch Mittendrin, August-Bebel-Straße 1, 

7, 60, 66, Robert-Koch-Straße 7, 8) - 90 % realistisch 

Sanierung der August-Bebel-Straße Lazarett- Scharländerstraße - ca. 90 %, Bernhard- 

Brasch-Straße, Schinkelstraße 

Keine Sanierung: Robert-Koch-Straße; August-Bebel-Straße zw. Robert-Koch- / 

Scharländerstraße 

Ergänzende Information 

Abbruch August-Bebel-Straße 2 (durch Eigentümer finanziert) 

Bebbauung der Baulücken A.-Bebel-Straße 2, 4, 62 lt. Blockkonzept vorgesehen; jedoch 

keine Finanzierung über StBauF 

Internat geschlossen 

Klassifizierung der Missstände und der Maßnahmen für Zone III b 



grundlegend instandsetzungs- und modernisierungsbedürftig 










hohe Verdichtung 


mehrere Maßnahmen bezogen auf die Gemengelage 







Ausbau von Rad- und Fußwegen, 

Verbesserung für den ruhenden Verkehr 




AZ: 7.10065.09 Seite: 41 
















7 34 43 52 

6 23 29 35 43 

5 15 19 24 29 34 

4 10 13 16 19 23 

3 6 8 10 13 15 

2 5 7 8 10 

1 4 5 6 

Mi/Ma 1 2 3 4 5 6 7 


Matrix 15 % 






















Jahre: 8 









In der Zone III b des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes „Historische Altstadt“ der 







76,00 €/m² 




85,50 €/m²



Wertzone III c 

AZ: 7.10065.09 Seite: 43 



Besonderer Bodenrichtwert(mit Anfangswertqualität) für die Zone IIIc 





80,00 €/m² 






(M) 

× 1,00 


Anfangswert 

76,00 €/m² 





Missstände: 




und Außen) nebst Nebengebäuden (Gemengelage mit Beeinträchtigungen) 

hohe Verdichtung nur bei Eckgrundstücken teilweise Beeinträchtigungen angrenzender 

Wohngebäude durch Gewerbe (z.B. Werkhalle Autosattlerei) und Garagen Bullenwinkel 

Infrastruktur vorhanden (Kindergarten Bullenwinkel, Internat) 



Sanierung der Gebäudehülle August-Bebel-Straße 17, 37 und 38 Rudolf-Breitscheid-Straße 

44b 

Präsidentenstraße 60-62 

Sanierung der Stadtmauer 4., 5. BA und BA 6a 


5 kleinteilige Ordnungsmaßnahmen (Abbruch von Nebengebäuden) 


Verkehrsberuhigung, Ausweisung Tempo-30-Zone




Schwarzdecke 


Geplante Maßnahmen bis 2016 mit StBauFM) : 

Gebäude- und Hüllensanierungen zu 80 % von 8 geplanten Objekten 

Sanierung der Kommunikation 4., 5. BA und 6. TBA (i.V.m. Wertzone III a) 

Beseitigung der Sammelgaragenanlage im Bullenwinkel (nicht realistisch) 20-25 %? Abbruch 

von Nebenanlagen und Herrichtung von Grünflächen gem. Blockkonzept (nicht 

realistisch) 

Geplante Maßnahmen bis 2016 ohne StBauFM) : 

Sanierung aller Hauptgebäude (nicht realistisch) - Ziel 80 % 

Keine Sanierung: Rudolf-Breitscheid-Straße, August-Bebel-Straße, Präsidentenstraße 

Ergänzende Information: 

Der Kindergarten und das Internat wurden geschlossen. 

Klassifizierung der Missstände und der Maßnahmen für Zone III c 













hohe Verdichtung / nicht ausreichende bauliche Nutzung 













AZ: 7.10065.09 Seite: 45 







Mittel 5 Mittel 3 









7 34 43 52 

6 23 29 35 43 

5 15 19 24 29 34 

4 10 13 16 19 23 

3 6 8 10 13 15 

2 5 7 8 10 

1 4 5 6 

Mi/Ma 1 2 3 4 5 6 7 


Matrix 15 % 






















Jahre: 8 









In der Zone III c des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes „Historische Altstadt“ der 







76,00 €/m² 




84,30 €/m²



Wertzone IV 

AZ: 7.10065.09 Seite: 47 



Besonderer Bodenrichtwert(mit Anfangswertqualität) für die Zone 

IV 





77,00 €/m² 






(M) 

× 1,00 







Missstände: 


Vorhandene Erschließung in Teilen (Kommunikationstechnik) ergänzungsbedürftig 

Bebauung mit modernisierungs- und instandsetzungsbedürftigen Wohnhäusern (Innen und 

Außen) nebst Nebengebäuden 

hohe Verdichtung bei Eckgrundstücken - ansonsten keine hohe städtebauliche Dichte, da 

vorwiegend nur 2-geschossige Bebauung 

Brachflächen in mittelalterlichen Straßenzügen (Schulzenstraße), ansonsten gutes 

Wohnumfeld (Wallbereich) 

Infrastruktur vorhanden (Feuerwehr, Sporthalle, Kirche) 



Sanierung der Gebäudehülle Rosenstraße 3, Lazarettstraße 1, 1a, 4, 5, 8 und 15, 15a 

Wallstraße 1 

Sanierung der Stadtmauer 7. BA (Scharländer- / Rosenstraße) und BA 6b und Anteil 6a 


Sanierung der Lazarettstraße und Beginn der Sanierung August-Bebel-Straße 

11 Kleinteilige Ordnungsmaßnahmen (z.B. Wallstraße 1, Lazarettstraße 15, 15a) 

Herstellung Spielplatz ,,Prinzenpforte" 

Beräumung Schulzenstraße 6 / 7 (kommunal) für 2009 in Vorbereitung (Anmerkung per 

22.10.2009: Abbruch ist vollzogen) 

Ankauf Flurstück zur Straßensanierung (Virchowstr. 34 Flurstück 20/233) 

Ankauf Flurstück 20/108 zur Sanierung Stadtmauer und Begehung Kommunikation



Sanierung Wallstraße, Kommunikation 7.(hier 1. TBA) + 8. BA und TBA zw. Lazarett- 

/Schäferstraße, Scharländerstraße 



Sanierung der Stadtmauer 8. BA (Rosenstraße - Karl-Marx-Straße) - ZIS 


Errichtung Ergänzungsbau der Feuerwehr, Neubau Wallstraße 2 

Neubau Schulzenstraße 11 


Sanierung der Kommunikation 6B BA + 7(hier 2. TBA) 

Sanierung der Gebäudehüllen: Schinkelstraße 19, Schulzenstraße 4, 6, 8, 

Scharländerstraße 9, Schäferstraße 1, 8, 14, Virchowstraße 28, 33, 34, 37, Rosenturnhalle 

(ist doch bis 2016 nicht vorgesehen!), Feuerwehr) - Ziel 80 % 

Sanierung wesentlicher Hauptgebäude (z,B. Feuerwehr) 

Sanierung, Schulzenstraße und Schinkelstraße 

Weitere Ordnungsmaßnahmen durch in rückwärtigen Grundstücksbereichen, Entsiegelung 

Geplante Maßnahmen bis 2016 ohne StBauFM): 

Bebauung stadtbildprägender Baulücken Eckgrundstücke der A.-Bebel-Straße zu 

Scharländer, Virchowstraße, Schulzenstraße, Schulzenstraße 7) 

Keine Sanierung: 

Rosenstraße und Rosenplatz, Schinkelstraße (Abschnitt benennen, da unter geplante 

Sanierung bis 2016 mit StBauFM auch benannt) 

Klassifizierung der Missstände und der Maßnahmen für Zone IV 





einzelne Modernisierung -und Instandsetzungsmaßnahmen 








geringe Beeinträchtigung 


einzelne Maßnahmen bezogen auf einzelne Grundstücke 



Behinderung durch den Verkehr; 

Infrastruktur unzureichend 





AZ: 7.10065.09 Seite: 49 
















7 34 43 52 

6 23 29 35 43 

5 15 19 24 29 34 

4 10 13 16 19 23 

3 6 8 10 13 15 

2 5 7 8 10 

1 4 5 6 

Mi/Ma 1 2 3 4 5 6 7 


Matrix 15 % 






















Jahre: 8 









In der Zone IV des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes „Historische Altstadt“ der Stadt 







73,20 €/m² 




82,70 €/m²



Wertzone V a 

AZ: 7.10065.09 Seite: 51 



Besonderer Bodenrichtwert(mit Anfangswertqualität) für die Zone Va 





77,00 €/m² 






(M) 

× 1,00 


Anfangswert 

73,15 €/m² 





Missstände: 

Gemäß Voruntersuchung 

unter Berücksichtigung der zentralen Lage in der Stadt und am See bedarf das vorhandene 

Bollwerk einschließlich der öffentlichen Freiflächen einer Aufwertung die Freizeit- und 

Erholungsnutzung sowie die touristische Nutzung befördert, die ungenügende 

Gesamtsituation des Umfeldes soll durch eine Verbesserung der Verkehrs- und 

Infrastruktursituation aufgelöst und zu einer Promenade aufwertet werden, 

Umlenkung des fließenden Verkehrs weg von der Straße am Bollwerk Straße „Seeufer" als 

Straße gewidmet Ersatz einzelner lageuntypischer Gewerbe (z.B. Fernsehwerkstatt) 

Bebauung mit sehr guter bzw. leicht beschädigter Bausubstanz; jedoch Modernisierungs- 

und Instandsetzungsbedarf zur Angleichung an aktuellen Standard der Wohnhäuser 

erforderlich (7Wohngebäude) 

Ersatz einzelner lageuntypischer Gewerbe (z.B. Fernsehwerkstatt) 

Bebauung mit sehr guter bzw. leicht beschädigter Bausubstanz; jedoch Modernisierungs- 

und Instandsetzungsbedarf zur Angleichung an aktuellen Standard der Wohnhäuser 

erforderlich (7 Wohngebäude) 

Angrenzende Bereiche am Ufer: 

Strandgarten - vorgesehen als Ergänzungsgebiet, aufgelassenes bis 1993 militärisch 

genutztes Objekt 

Sportschuhfabrik und Brauereilager - Gemengelage; zu verlagernder Produktionsstandort 

Maß der Bebauung entspricht nicht der Umgebung 

Angrenzende(Wertzonen 5b und 6), unsanierte Stadtmauer und Kommunikation von 

Anliegern 

teilweise auch privat genutzt




Sicherung der angrenzenden Stadtmauer im Bereich Niemöller-Platz bis Präsidentenstraße 

mit 

Sanierung Treppenrondell „Spucknapf"; 

Sanierung des 12. BA Stadtmauer begonnen 

1 kleinteilige Maßnahme 

Aus anderen Mitteln finanzierte Maßnahmen: 

In der Wertzone V a: 

Sanierung und Modernisierung von Wohngebäuden durch Eigentümer 

Herrichtung einer Promenade am Bollwerk mit Erweiterungsmöglichkeiten entlang des Sees 

nach Norden und Süden als Uferpromenade mit Dampferanlegestellen (See außerhalb vom 

SG); Aufhebung der Durchgangsstraße; Ausbildung/Umgestaltung zu Fußgängerzone 

durch Verlagerung des öffentlichen Verkehrs (Sperrung mittels Pollern); Nutzung nur noch 

für Fußgänger, Radfahrer und Anlieger 

Anlage eines Kinderspielplatzes 

Neubau An der Seepromenade 11 

Für angrenzende Bereiche: 

Abbruch Strandgarten, Sportschuhfabrik; Errichtung von Hotel und Wohnbebauung mit 

zulässigen Gewerbeeinheiten 

Geplante Maßnahmen bis 2016 mit StBauFM: 

Sanierung aller Hauptgebäude (An der Seepromenade 10a) (Anmerkung per 22.10.2009: 

Kleinteilige Maßnahme in 2009 realisiert) 

Sanierung der angrenzenden Stadtmauer 1. BA 

Geplante Maßnahmen bis 2016 ohne StBauFM: 

Teilsanierung An der Seepromenade 15 

Klassifizierung der Missstände und der Maßnahmen für Zone V a 





umfassende Modernisierung und Instandsetzung 



unzweckmäßig 


Verbesserung der Erschließungssituation 



nicht ausreichende bauliche Nutzung 


Veränderung des Maßes der baulichen Nutzung 








AZ: 7.10065.09 Seite: 53 
















7 34 43 52 

6 23 29 35 43 

5 15 19 24 29 34 

4 10 13 16 19 23 

3 6 8 10 13 15 

2 5 7 8 10 

1 4 5 6 

Mi/Ma 1 2 3 4 5 6 7 


Matrix 24 % 






















Jahre: 8 









In der Zone V a des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes „Historische Altstadt“ der Stadt 







73,20 €/m² 




89,40 €/m²



Wertzone V b 

AZ: 7.10065.09 Seite: 55 



Besonderer Bodenrichtwert(mit Anfangswertqualität) für die Zone Vb 





77,00 €/m² 






(M) 

× 1,00 


Anfangswert 

73,15 €/m² 





Missstände: 

unsanierte Straße (Kopfsteinpflaster) und Gehwege 


Nebengebäuden (Gemengelage mit Beeinträchtigungen z.B. Vulkanisierwerkstatt) 

Baulücken 

Angrenzende, unsanierte Stadtmauer und Kommunikation von Anliegern mit 

Nebengebäuden bebaut und genutzt 

Verbesserung des öffentlichen Bereiches Neuer Markt erforderlich (ungeordnete 

Parkplatzfläche) 


Sanierung des kompletten Straßenraums 

Sanierung des Neuen Marktes einschl. Anlage eines Kinderspielplatzes 

Umfassende Modernisierung und Instandsetzung: der Gebäude 

Fischbänkenstraße 8, 10, 15 

Sanierung der Gebäudehüllen Siechenstraße 14 

Fischbänkenstraße 13, 17a 

Neuer Markt 1, 6 

4 Kleinteilige Maßnahmen zur Verbesserung des Ortsbildes (Anteilsfinanzierungen) 

3 private Ordnungsmaßnahmen (z.B. Fischbänkenstraße 3 Neuer Markt 4, 6 Abbrüche 

1 kommunale Ordnungsmaßnahme: Flurstücksordnung Neuer Markt 3-6





div. Neubauten (Kommissionsstraße 17, Fischbänkenstraße 14, Siechenstraße 14a, 18) 

Errichtung von Ersatzbauten (Neuer Mark 3-5) Baubeginn in 2008 


Sanierung aller Hauptgebäudehüllen - 2 Maßnahmen noch geplant 

Hüllensanierung Siechenstraße 16, 17 

Abbruch von Garagen im Klappgrabenblock 

Geplante Maßnahmen bis 2016 ohne StBauFM: 

Ergänzende Maßnahmen zur Aufwertung des ,,Klappgrabenblockes" mit neuer 

halböffentlicher Erschließung und Umbau zum ,,Zukunfts- und Energieblock" 

Klassifizierung der Missstände und der Maßnahmen für Zone V b 













nicht ausreichende bauliche Nutzung 


Veränderung des Maßes der baulichen Nutzung 






Erweiterung des öff. Verkehrsnetzes und Verbesserung der Anschlussmöglichkeiten 

f. d. Individualverkehr, Schaffung v. weiteren Parkmöglichkeiten 








Wertepaar 5 / 4



AZ: 7.10065.09 Seite: 57 








7 34 43 52 

6 23 29 35 43 

5 15 19 24 29 34 

4 10 13 16 19 23 

3 6 8 10 13 15 

2 5 7 8 10 

1 4 5 6 

Mi/Ma 1 2 3 4 5 6 7 


Matrix 19 % 




















Jahre: 8 











In der Zone V b des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes „Historische Altstadt“ der 







73,20 €/m² 




86,90 €/m²



Wertzone V c 

AZ: 7.10065.09 Seite: 59 



Besonderer Bodenrichtwert(mit Anfangswertqualität) für die Zone Vc 





77,00 €/m² 






(M) 

× 1,00 







Missstände: 



Nebengebäuden (Gemengelage mit Beeinträchtigungen), 

Angrenzende, unsanierte Stadtmauer und Fußweg Kommunikation, diese teilw. nicht 

mehr öffentlich zugänglich 

1 Baulücke, keine Gemeinbedarfseinrichtungen 


Sanierung der angrenzenden Stadtmauer und Kommunikation 

Sanierung der Kommunikation als Fuß- und Radweg (mit Befahrbarkeit für Anlieger) 

Sanierung aller Straßen mit Kopfsteinpflaster 

Umfassende Sanierung von Wohnhäusern Siechenstraße 20, 21 (hierbei Abtragung eines 

maßstabssprengenden DG) 

Seestraße 8, 9 

Sanierung der Gebäudehülle Seestraße 16 

Leineweberstraße 8 

12 Kleinteilige Maßnahmen zur Verbesserung des Ortsbildes (Anteilsfinanzierung) 

4 private Ordnungsmannahmen (Abbruch von Nebengebäuden als Anteilsfinanzierung) 

davon Abbruch eines maßstabssprengenden Hauptgebäudes (Seestr. 23)





Neubau Seestraße 4 und 21 


Hüllensanierungen: Seestraße 9, 20, 22-24 

Ordnungsmaßnahmen 

strukturell nur geringe Veränderungen 


Sanierung aller Hauptgebäude (Ziel: 75 % realistisch) 

Klassifizierung der Missstände und der Maßnahmen für Zone Vc 













Gemengelage mit geringen Beeinträchtigungen 





einige Infrastruktureinheiten fehlen 


gezielte Ergänzung der Infrastruktur 








Wertepaar 4 / 3



AZ: 7.10065.09 Seite: 61 








7 34 43 52 

6 23 29 35 43 

5 15 19 24 29 34 

4 10 13 16 19 23 

3 6 8 10 13 15 

2 5 7 8 10 

1 4 5 6 

Mi/Ma 1 2 3 4 5 6 7 


Matrix 13 % 




















Jahre: 8 











In der Zone V c des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes „Historische Altstadt“ der Stadt 







73,20 €/m² 




82,40 €/m²



Wertzone VI 

AZ: 7.10065.09 Seite: 63 



Besonderer Bodenrichtwert(mit Anfangswertqualität) für die Zone VI 





77,00 €/m² 

Erläuterung 






(M) 

× 1,00 


Anfangswert 

73,15 €/m² 





Missstände: 


Bebauung mit modernisierungs- und instandsetzungsbedürftigen Wohnhäusern 

(Telekommunikation) nebst Nebengebäuden 

Angrenzende, unsanierte Stadtmauer 


Sicherung der angrenzenden Stadtmauer im 1. BA und Sanierung 12. BA 

Einfache Herrichtung der Kommunikation als Fuß- und Radweg (mit Befahrbarkeit für 

Anlieger) im 1. BA 

Sanierung aller Straßen mit Kopfsteinpflaster, Martin-Niemöller-Platz 

Umfassende Sanierung von Wohnhäusern Bergstraße 1-3,8 

Poststraße 24 

Siechenstraße 4 

Sanierung der Gebäudehülle Erich-Mühsam-Straße 12, 33, 33a 

Klosterstraße 3, 4/4a, Siechenhauskapelle 

22 Kleinteilige Maßnahmen zur Verbesserung des Ortsbildes und 

4 Private Ordnungsmaßnahmen (Abbruch von Nebengebäuden als Anteilsfinanzierung) 



Neubau Poststraße 11, 12/13, 14, 25




Sanierung aller Kasernenstuben - Hüllenförderung 

Hüllensanierung Erich-Mühsam-Straße 6, 7 , 15, 16, 17, 18, 19, 23 

Klosterstraße 10, 11 

Poststraße 2, 5 

Sanierung der Stadtmauer 1. BA 

Wohnumfeldverbesserung im Bereich Kasernenstuben 

Aufwertung des ,,Klappgrabenblockes" mit neuer halböffentlicher Erschließung (und Umbau 

zum „Zukunfts- und Energieblock" ) 

Ordnungsmaßnahmen und Wohnumfeldverbesserung Kasernenstuben 


Schließung der Baulücken (z.B. Poststraße 3, 4, 18) 

Informativ: Sanierung der Klosterkirche jedoch keine Finanzierungsmöglichkeit, fehlende 

Bauherrenanteile) 

Herrichtung Klosterstraße 17/18 - ehemalige Fläche des Klostergartens, Neubebauung von 

privatem Bauherrn geplant 

Keine Sanierung: 

Kommunikation 

Klassifizierung der Missstände und der Maßnahmen für Zone VI 













geringe Beeinträchtigung und störende Nebenanlagen 






Behinderung durch den Verkehr, 

Infrastruktur unzureichend 


Umlenkung des fließenden Verkehrs, 

Ausstattung mit Infrastruktureinrichtungen 




AZ: 7.10065.09 Seite: 65 
















7 34 43 52 

6 23 29 35 43 

5 15 19 24 29 34 

4 10 13 16 19 23 

3 6 8 10 13 15 

2 5 7 8 10 

1 4 5 6 

Mi/Ma 1 2 3 4 5 6 7 


Matrix 19 % 






















Jahre: 8 









In der Zone VI des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes „Historische Altstadt“ der Stadt 







73,20 €/m² 




86,90 €/m²



Wertzone VII 

AZ: 7.10065.09 Seite: 67 



Besonderer Bodenrichtwert(mit Anfangswertqualität) für die Zone VII 





73,00 €/m² 



Wertermittlungsstichtag 16.10.2003 31.12.2008 × 0,95 



(M) 

× 1,00 


Anfangswert 

69,35 €/m² 





Missstände: 

unsanierte Straßen (Kopfsteinpflaster) und Gehwege 


(Telekommunikation) nebst Nebengebäuden (Gemengelage mit Beeinträchtigungen, z.B. 

Stoßdämpferwerkstatt, Fleischerei, Sammelgaragen), mittlerer Sanierungszustand 

Grundstückszuschnitt in Ordnung, Nutzungen ansonsten unproblematisch bis auf 

Einzelfälle 


Sanierung aller Straßen mit Kopfsteinpflaster und Vorsatzpflaster (Virchowstraße) Sanierung 

der Gebäudehülle Virchowstraße 11 


3 private Ordnungsmaßnahmen (Abbruch von Nebengebäuden als Anteilsfinanzierung) 



Neubau Kommissionsstraße 23 

Verbesserung der Bestandsgebäude 

Einrichtung Obdachlosenunterkunft, privates Handwerksmuseum




Ordnungsmaßnahmen 

Hüllensanierung Virchowstraße 2 


Sanierung aller Hauptgebäudehüllen (Ziel 95 %) 

Schließung der Baulücken (z.B. Seestraße 1, die ohne Genehmigung abgetragen wurde) 

Klassifizierung der Missstände und der Maßnahmen für Zone VII 








unzweckmäßig 


Verbesserung der Erschließungssituation 



Gemengelage mit geringen Beeinträchtigungen 





in Teilen verbesserungswürdig 










Wertepaar 4 / 4



AZ: 7.10065.09 Seite: 69 








7 34 43 52 

6 23 29 35 43 

5 15 19 24 29 34 

4 10 13 16 19 23 

3 6 8 10 13 15 

2 5 7 8 10 

1 4 5 6 

Mi/Ma 1 2 3 4 5 6 7 


Matrix 16 % 





Ermittlung der Bodenwertsteigerung bis zum Wertermittlungsstichtag 

31.12.2008 















Jahre: 8 











In der Zone VII des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes „Historische Altstadt“ der 







69,40 €/m² 




80,30 €/m²



Wertzone VIII 

AZ: 7.10065.09 Seite: 71 



Besonderer Bodenrichtwert (mit Anfangswertqualität) für die 

Zone VIII 





77,00 €/m² 






(M) 

× 1,00 


Anfangswert 

73,15 €/m² 





1. Missstände: 

Unsanierte Straße (Kopfsteinpflaster in Bergstraße) und Gehwege 


(Telekommunikation) mit sehr tiefen Grundstücken (deshalb niedrige Baudichte), keine 

,,schwierige" Bebauung. 

Infrastruktur: 1 Kita, Berufsschule, Gemeindezentrum der ev. Kirche 

2. Maßnahmen - Mit Städtebaufördermitteln durchgeführte Maßnahmen: 

Sanierung der Gebäudehüllen 

Präsidentenstraße 24, 26, 27, 28, 30, 31, 36 

Schifferstraße 5b 

Umfassende Modernisierung und Instandsetzung Schifferstraße 19 

Sicherung der Stadtmauer und Herrichtung der Kommunikation (einfacher Standard) 


1 private Ordnungsmaßnahme (Abbruch von Nebengebäuden als Anteilsfinanzierung) 

Schifferstraße 1. BA (zw. Karl-Liebknecht-/Rudolf-Breitscheid-Str.) - ca. 40% der 

Gesamtstraße (Planung für gesamte Straße vorliegend) 



Neubau Präsidentenstraße 21/Schifferstraße 1 und Präsidentenstraße 43 

Verkehrsführung des ÖPNV wegen der Erschließung Wohngebiet/Behördenzentrum (an



die Wertzone 8 angrenzend) durch Wertzone; Bushaltestelle jedoch noch außerhalb der 

Wertzone 

Geplante Maßnahmen bis 2016 (StBauF): 

Sanierung der Hauptgebäudehüllen z.B. Rudolf-Breitscheid-Straße 29, 38 

Sanierung der Kommunikation und Stadtmauer 2. BA 

Kleinteilige Ordnungsmaßnahmen 

Kleinteilige Maßnahmen in 2009 

Keine Sanierung bis 2016: 

2. BA Schifferstraße, Rudolf-Breitscheid-Straße, Präsidentenstraße 

Anmerkung: 

Ursprüngliches Sanierungsziel zur Errichtung eines Spielplatzes im Hofbereich der 

Schifferstraße 5b wurde aufgegeben 

Schließung der Berufsschule und des Kindergartens 

Einzelhandelseinrichtung wurde geschlossen 

Keine Veränderung der Eigentumssituation/Erschließung betrieben 

Klassifizierung der Missstände und der Maßnahmen für Zone VIII 



grundlegend instandsetzungs- u. modernisierungsbedürftig 










geringe Beeinträchtigung und störende Nebenanlagen 












AZ: 7.10065.09 Seite: 73 
















7 34 43 52 

6 23 29 35 43 

5 15 19 24 29 34 

4 10 13 16 19 23 

3 6 8 10 13 15 

2 5 7 8 10 

1 4 5 6 

Mi/Ma 1 2 3 4 5 6 7 


Matrix 13 % 






















Jahre: 8 









In der Zone VIII des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes „Historische Altstadt“ der 







73,20 €/m² 




81,60 €/m²



Wertzone IX - Ergänzungsgebiet 

AZ: 7.10065.09 Seite: 75 

Dieser Bereich ist als Ergänzungsgebiet zur Bereitstellung von Stellplätzen bzw. 

Spielplatzanlagen für Anwohner aus Wertzone VIII und Umgebung vorgesehen. Daher 

wurden im Lageplan zum Sanierungsbeschluss lediglich die Nebenflächen der betroffenen 

Flurstücke als Ergänzungsgebiet ausgewiesen. Es besteht wegen der Stadtmauer keine direkte 

Zuwegungsmöglichkeit zum „Kern"- Sanierungsgebiet. 



Besonderer Bodenrichtwert (mit Anfangswertqualität) für die 

Zone IX 





67,00 €/m² 






(M) 

× 1,00 


Lage schlechter × 0,99 E2) 

Anfangswert 

E2) Lagezusammenhang zum Sanierungsgebiet 

63,01€/m² 





Missstände: 

angrenzende unsanierte Straße (Regattastraße außerhalb der Wertzone) 

Bebauung kein Hauptgebäude lt. Lageplan (ein modernisierungs- und 

instandsetzungsbedürftiges Wohnhaus ist außerhalb SG) -Gemengelage mit geringen 


Angrenzende, unsanierte Stadtmauer 


Sicherung der angrenzenden Stadtmauer 


(außerhalb SG - Sanierung Regattastraße) 

Eigentümer haben Modernisierung der Gebäude durchgeführt



Ordnungsmaßnahme bei Regattastraße 6; hier erfolgte Teilabbruch am Wohngebäude, 

damit keine Grunddienstbarkeit wegen Grenzbebauung bestellt werden muss 


Keine Sanierungsziel Errichtung eines Spielplatzes wurde nach Verkauf des 

Schlüsselgrundstücks Schifferstraße 5b sowie des Grundstücks Regattastraße 6 

aufgegeben 

Aktuelle Problematik: 

Begehren eines Eigentümers auf Löschung des Sanierungsvermerks 

Klassifizierung der Missstände und der Maßnahmen für Zone IX 



keine Missstandsbeseitigung vorgesehen 















Verkehrssituation verbesserungswürdig 











Wertepaar 2 / 0



AZ: 7.10065.09 Seite: 77 








7 34 43 52 

6 23 29 35 43 

5 15 19 24 29 34 

4 10 13 16 19 23 

3 6 8 10 13 15 

2 5 7 8 10 

1 4 5 6 

Mi/Ma 1 2 3 4 5 6 7 


Die Gutachter wenden, wenn mit dem Niedersachsenmodell keine Ermittlung der 

sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung möglich ist, die Komponentenmethode 

(nach Lappe) an. 

Lappe schlägt vor, die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen ausgehend vom 

Anfangswert als relative (oder absolute) Zuschläge für die durch die Sanierung 

veränderten (Wert)Merkmale einzeln vorzunehmen. 

Bei der Komponentenmethode ergeben sich die sanierungsbedingten 

Bodenwerterhöhungen aus folgenden Maßnahmen: 

Lagevorteil: 

Verbesserung der allgemeinen Geschäftslage und des Wohnumfeldes durch 

eventuelle Neubebauung, Umgestaltung etc. 

In der Literatur [Sprengnetter u.a.: Grundstücksbewertung, Lehrbuch, Teil 11, Kapitel 3: 

Wertermittlung in Sanierungsverfahren] werden für die Quantifizierung des Lagevorteils 

(Nachbarschaftseinflüsse) Prozentwerte von 10 – 20 % vorgeschlagen. 

Allgemeiner Sanierungsvorteil: 

Werterhöhungen, die sich allein durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, 

einstellen (Initialwirkung der Sanierungsmaßnahmen). 

Der allgemeine Sanierungsvorteil wird in Anlehnung an die Literatur [Sprengnetter 

u.a.: Grundstücksbewertung, Lehrbuch, Teil 11, Kapitel 3: Wertermittlung in Sanierungsverfahren] 

mit 4 % vorgeschlagen. 

Erschließungsvorteil: 

Mit Hilfe der durchschnittlichen Erschließungskosten für das gesamte 

Sanierungsgebiet lässt sich der Erschließungsvorteil erfassen über den ersparten 

Erschließungsausbaukostenbeitrag (Erschließungsvorteil) für die im 

Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke. Es besteht auch die Möglichkeit einer 

Anrechnung eines pauschalen Erschließungsvorteils von 2-5 % (Literatur 

[Sprengnetter u.a.: Grundstücksbewertung, Lehrbuch, Teil 11, Kapitel 3: Wertermittlung in 

Sanierungsverfahren]).



Aufzonungsvorteil: 

Bei Änderung von Art und Maß der baulichen Nutzung durch die Sanierung ergibt 

sich ein Aufzonungsvorteil. 

Bei den Ersatz- und Ergänzungsgebieten im Sanierungsgebiet „Historische 

Altstadt“ der Stadt Neuruppin sind weder ein Lage-, ein Erschließungs- noch ein 

Aufzonungsvorteil durch die Sanierung erkennbar. 

Die Gutachter sehen es deshalb als sachgerecht im Sinne der Betroffenen an, bei 

Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung in dieser Wertzone, 

nur einen allgemeinen Sanierungsvorteil von 4 % in Ansatz zu bringen, welcher 

abgezinst wird. 

Matrix 0 % 




(fiktiver Endwert zu fortgeschriebenen Anfangswert bei 4 % 

Sanierungsvorteil) 

2,52 €/m² 








Jahre: 8 








Wertermittlungsstichtag 31.12.2008 und Qualitätsstichtag 31.12.2016



AZ: 7.10065.09 Seite: 79 

In der Zone IX des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes „Historische Altstadt“ der Stadt 







63,00 €/m² 




64,60 €/m²



Wertzone X - Ergänzungsgebiet 

Dieser Bereich ist als Ergänzungsgebiet zur Bereitstellung von Stellplätzen bzw. zur Umlenkung des 

Durchgangsverkehrs über den Seedamm zur Anbindung Richtung Wittstocker Allee vorgesehen. 

Daher wurden im Wesentlichen die Verkehrsflächen der Ernst-Toller-Straße als Ergänzungsgebiet 

ausgewiesen. 

Die ehemalige Gewerbefläche in der Steinstraße/An der Seepromenade wurde als Ergänzungsgebiet 

i.V.m. dem B-Plan-Bereich Seeufer vorgehalten. 



Besonderer Bodenrichtwert(mit Anfangswertqualität) für die Zone X 





60,00 €/m² 






(M) 

× 1,00 


Anfangswert 

57,00 €/m² 





Missstände: 

unsanierte Straße, teilweise Kopfsteinpflaster 

Kreuzung mit Werkbahn 

Bebauung mit Gewerbebauten 

Angrenzende unsanierte Stadtmauer 

Infrastruktur: 1 Gebäude zur Wasserversorgung 


Abbruch von Werk-/Gewerbegebäuden direkt an der Stadtmauer 

Sanierung der Stadtmauer 

1 kleinteilige Maßnahme 


Herrichtung von Parkplätzen in der Ernst-Toller-Straße (einfachster Ausbaustandard)



Abbruch aller Werk/Gewerbegebäude 

Geplante Maßnahmen bis 2016: 

Errichtung weiterer Stellplätze - jedoch nicht mit StBauFM 

Keine Sanierung: Ernst-Toller-Straße, Steinstraße (Landesstraße) 

Klassifizierung der Missstände und der Maßnahmen für Zone X 

AZ: 7.10065.09 Seite: 81 



überwiegend intakt 





überwiegend günstig 










Verkehrssituation verbesserungswürdig 












Da mit dem Niedersachsenmodell keine Ermittlung der sanierungsbedingten 

Bodenwerterhöhung möglich ist, wird für diese Wertzone ebenfalls die 

Komponentenmethode (nach Lappe) angewandt. 

Die Gutachter sehen es deshalb als sachgerecht im Sinne der Betroffenen an, bei 

Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung in dieser Wertzone,



nur einen allgemeinen Sanierungsvorteil von 4 % in Ansatz zu bringen, welcher 

abgezinst wird. 

Matrix 0 % 




(fiktiver Endwert zu fortgeschriebenen Anfangswert bei 4 % 

Sanierungsvorteil ) 2,28 €/m² 








Jahre: 8 









In der Zone X des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes „Historische Altstadt“ der Stadt 







57,00 €/m² 




58,40 €/m²



Wertzone XI 

AZ: 7.10065.09 Seite: 83 



Besonderer Bodenrichtwert(mit Anfangswertqualität) für die Zone XI 





77,00 €/m² 






(M) 

× 1,00 


Anfangswert 

73,15 €/m² 

Ermittlung des zonalen Endwertes zum Wertermittlungsstichtag 31.12.2008 und 




Missstände: 

angrenzende unsanierte Straße (außerhalb der Wertzone) 

Bebauung mit modernisierungs- und instandsetzungsbedürftigen Wohnhaus, Café und 

Tempel nebst Nebengebäuden 

Angrenzende, unsanierte Stadt- und Einfriedungsmauern 

Vernachlässigte Garten-Parkanlage 

Erschließung von histor. Fußwegen unterbrochen 

Beeinträchtigung durch bauliche Anlage (Sauna, Anbau Café aus DDR-Zeit) 


Sanierung der Stadtmauer BA 6a 

Teilweise Sanierung der Einfriedungsmauern (Nordmauer, Bastion, Eingangsbereich- 

Präsidentenstraße) 

Sanierung Wohngebäude und Café 

Herstellung des Nordtores 

Sanierung des Tempels (Planung in 2008, Baubeginn 2009), Vorab Sicherung des 

Daches 


Sanierung des Haupttores (Deutsche Stiftung Denkmalschutz)



Herrichtung von Wegen, Gedenkstein, Figuren (Tempelgartenverein) 


Sanierung des Tempels 

Sanierung der Einfriedung zur B 167 (Westmauer), Gedenkstein, Sockel, Kegelbahn, 

Wege 

Geplante Maßnahmen bis 2016 ohne StBauFM): 

Ergänzung der Putten durch Tempelgartenverein 

Klassifizierung der Missstände und der Maßnahmen für Zone XI 





durchgreifende Modernisierung und 









funktionsgerecht 





Verkehrssituation verbesserungsbedürftig 










Mittel 3,25 Mittel 3 

Wertepaar 3 / 3



AZ: 7.10065.09 Seite: 85 








7 34 43 52 

6 23 29 35 43 

5 15 19 24 29 34 

4 10 13 16 19 23 

3 6 8 10 13 15 

2 5 7 8 10 

1 4 5 6 

Mi/Ma 1 2 3 4 5 6 7 


Matrix 10 % 




















Jahre: 8 











In der Zone XI des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes „Historische Altstadt“ der Stadt 







73,20 €/m² 




80,10 €/m² 

Die vom Gutachterausschuss am 11.03.2010 beschlossenen zonalen besonderen 

Bodenrichtwerte im Sanierungsgebiet "Historische Altstadt“ der Stadt Neuruppin und der 

Ersatz- und Ergänzungsgebiete „Ernst-Toller-Straße“ und „Regattastraße“ 

werden in einer Wertekarte dargestellt. 

Die öffentliche Auslegung dieser Wertekarte bei der Fontanestadt Neuruppin und bei der 

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erfolgte ab dem 15.04.2010. 

Die Bekanntmachung datiert im Ruppiner Anzeiger vom 14.04.2010, in der Märkischen 

Allgemeinen Zeitung vom 15.04.2010 und durch Aushang am 14.04.2010 beim Kataster- und 

Vermessungsamtes, Perleberger Str. 21 in 16866 Kyritz.



Erläuterung der Legende der Wertekarte 

AZ: 7.10065.09 Seite: 87 

Der stichtagsbezogene zonale besondere Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert des 

Bodens für die Mehrheit von Grundstücken eines räumlich begrenzten Gebietes, mit im 

Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen. 

Die Wertangabe erfolgt zusammen mit den wesentlichen wertbeeinflussenden Merkmalen des 

Bodenrichtwertgrundstücks. 

Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung. 

In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten werden die Bodenrichtwerte unter 

Berücksichtigung der Anfangs- und Endwertqualität ermittelt. 

Der jeweils zugrunde gelegte Zustand des Bodenrichtwertgrundstücks ist bei den 

Bodenrichtwerten in der Wertekarte wie folgt gekennzeichnet: 

A sanierungsunbeeinflusster Zustand (Anfangswertqualität) 

E Zustand unter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen 

Neuordnung (Endwertqualität) 

Abweichungen eines einzelnen Grundstücks von dem Bodenrichtwertgrundstück in den 

wertbeeinflussenden Merkmalen und Umständen wie spezielle Lage, Art und Maß der 

baulichen Nutzung, Grundstücksgestalt, Lasten und Beschränkungen u.a. bewirken in der 

Regel entsprechende Abweichungen des grundstücksspezifischen Bodenwerts von dem 

Bodenrichtwert. 

Die vom Gutachterausschuss beschlossenen zonalen besonderen Bodenrichtwerte stellen die 

Grundlage der Ermittlung von grundstücksspezifischen Bodenwerten dar. 

Kyritz, 06.05.2010 

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses 

Leiterin der Geschäftsstelle



Literaturverzeichnis 

Baugesetzbuch (BauGB) 

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 

(BGBl.I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 

24. Dezember 2008 (BGBl. I S. 3018) 

Baunutzungsverordnung (BauNVO) 

in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl.I S.132), zuletzt geändert 

durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl.I S.466, 479) 

Wertermittlungsverordnung (WertV) 

vom 6. Dezember 1988 (BGBl.I S.2209), geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 18. 

August 1997 (BGBl.I S.2081, 2110) 

Wertermittlungsrichtlinien 2006 (WertR 2006) 

in der Fassung der Bekanntmachung vom 1. März 2006 (Beilage zum BAnz. Nr.238a) 

Sprengnetter u.a.: Grundstücksbewertung, Lehrbuch, Teil 11, Kapitel 3: Wertermittlung in 

Sanierungsverfahren 

Praxishilfe – Bodenwerterhöhungen und Ausgleichsbeträge in Sanierungsgebieten 

Land Brandenburg (Mai 2008) 

Lappe - Die Erfassung sanierungsbedingter Werterhöhungen; VR 1984,344 

Sanierungswertermittlung: Das Modell Niedersachsen 2008 von Gerd Ruzyzka-Schwob, 

Marco Jankowski und Siegmar Liebig (NaVKV 1und 2/2009) 

Ermittlung sanierungsbedingter Werterhöhung in Hamburg v. Volker Jung 

Änderung zum Ausgleichsbetragsrechts v. Jürgen Schmidt (s. 268 ff. 5/2006 GuG) 

Umstellung des Niedersachsen-Modells auf EURO v. Götz-Joachim Gottschalk (S.138. GuG 

3/2006) 

Aktuelle Klassifikationsrahmen und Anwendungsbeispiele von Prof. Dr. –Ing. E. Kanngieser 

26.03.2008 

Abhandlung – Praktische Ermittlung der Bodenwerterhöhungen aufgrund städtebaulicher 

Sanierungsmaßnahmen v. E. Kanngieser / H. Bodenstein (S. 147 ff., GuG 3/1990) 

Klassifikation von Sanierungsgebieten v. E. Kanngieser / H. Bodenstein (S. 113 ff., ZIV 

3/1994)



Anlage - Ermittlung des Erfüllungsstandes zum 31.12.2008 

Zonen 

gem. Abstimmung v. 

Bezeichnung Num. B3/B9 

(%) 

Erfüllungsstand zum 

31.12.2008 

Ist 

B5/B6/B7 

(%) 

AZ: 7.10065.09 Seite: 89 

Faktor 

0,3/0,7 

B3/B9 

(%) 

Erfüllungsstand zum 

31.12.2016 

Prognose 

B5/B6/B7 

(%) 

Faktor 

0,3/0,7 

%Erfüllung 

2008 

gegenüber 

2016 = 100 

1 Schulplatz Ia 71% 100% 91% 82% 100% 95% 96% 

östl.Stadteinga 

2 ng 

Ib 

31% 

17% 21% 54% 17% 28% 

75% 

3 

4 

Westl. 

Stadteingang 

Friedrich 

Engels Str. 

Ic 

IIa 

48% 

43% 

33% 38% 67% 33% 43% 

44% 44% 62% 100% 89% 

5 Braaschplatz IIb 58% 0% 18% 71% 0% 21% 86% 

6 Steinstraße IIc 70% 40% 49% 81% 40% 52% 94% 

Bilderbogenpas 

7 sage/Museum 

August Bebel 

IIIa 

81% 

80% 80% 86% 100% 96% 

83% 

8 Str. bis 

IIIb 38% 33% 35% 58% 67% 64% 

Prinzenpalais 

August Bebel 

55% 

Str. / 

IIIc 

0% 16% 68% 55% 59% 

9 Bullenwinkel 

52% 

27% 

10 Wallviertel IV 28% 56% 48% 53% 81% 73% 66% 

11 Bollwerk Va 33% 98% 79% 100% 98% 99% 80% 

12 Neuer Markt Vb 65% 100% 90% 75% 100% 93% 97% 

13 

Seetor/Kommu 

nikation 

Vc 

51% 

100% 85% 69% 100% 91% 

14 Klosterviertel VI 67% 100% 90% 77% 100% 93% 97% 

Kommissionsst 

15 r. 

VII 

55% 

100% 86% 68% 100% 90% 

96% 

entlang 

16 Schifferstr. 

VIII 

64% 

25% 37% 75% 42% 52% 

71% 

17 Regattastr. IX 0% 0% 0% 0% 0% 0% san. Vorteil 

Ernst-Toller- 

18 Str. 

X 

100% 

0% 30% 100% 0% 30% 

san. Vorteil 

19 Tempelgarten XI 50% 100% 85% 100% 100% 100% 85% 

Summe 19 51% 55% 54% 68% 69% 68% 79% 

B3/B9 Maßnahmen – Erneuerung von Gebäuden 

(B.3 - Baumaßnahmen (Hochbau) / B.9 - Kleinteilige Maßnahmen) 

Wichtung - Faktor 0,3 

B5/B6/B7 Maßnahmen zur Herstellung von 

(B.5 - Straßen, Wege, Plätze /B.6 - Grünflächen, Spielplätze /B.7 – Wohnraumfeldverbesserung) 

Wichtung - Faktor 0,7 

88% 

49% 

93%

Erläuterungsbericht zur Ermittlung der zonalen ... - Neuruppin

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