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Wohnungseigentum
Wohnungseigentümer können für dringende
Fälle auch eine Einberufungsfrist von drei
Tagen vereinbaren
BayObLG 15.12.2004, 2Z BR 163/04
Wohnungseigentümer können für Einladungen zu Eigentümerversammlungen
eine verbindliche Einberufungsfrist von
zwei Wochen vereinbaren, die in dringenden Fällen auf drei
Tage abgekürzt werden kann. Ob ein dringender Fall vorliegt,
obliegt in erster Linie der tatrichterlichen Prüfung und ist
im Beschwerdeverfahren nur beschränkt nachprüfbar. Ein
dringender Fall ist etwa zu bejahen, wenn es um die Abbestellung
eines Verwalters geht, der in Kürze sein Amt antreten soll.
Der Sachverhalt:
Die Antragsteller zu 1) bis 4) und die Antragsgegner sind die
Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Nach der Gemeinschaftsordnung
gilt für Einladungen zur Eigentümerversammlung
eine Einberufungsfrist von zwei Wochen. Diese kann in
dringenden Fällen auf drei Tage abgekürzt werden.
Die Wohnanlage wurde bislang von A. verwaltet. Am 24.11.2003
beschloss die Eigentümerversammlung, für die Zeit vom
1.1.2004 bis zum 31.12.2005 B. zur Verwalterin zu bestellen. A.
wollte dies verhindern und lud deshalb mit einem am 8.12.2003
zur Post gegebenen Schreiben zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung
am 18.12.2003 ein. Auf dieser Eigentümerversammlung,
an der zwei der Antragsteller nicht teilnahmen,
hoben die Eigentümer den Beschluss vom 24.11.2003 auf und
bestellten wieder A. zur Verwalterin. Die Bestellung sollte für
die Zeit vom 1.1.2004 bis zum 31.12.2008 gelten.
Die Antragsteller hielten die Beschlüsse vom 18.12.2003 für
ungültig. Die Versammlung sei zu kurzfristig einberufen worden.
Deshalb hätten zwei der Antragsteller nicht kommen können.
Außerdem verstieße die Bestellungsfrist von fünf Jahren gegen
die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Das AG gab den
Anträgen statt; das LG wies sie ab. Die hiergegen gerichtete sofortige
weitere Beschwerde der Antragsteller hatte keinen Erfolg.
Die Gründe:
Die Beschlüsse vom 18.12.2003 verstoßen nicht gegen die in der
Gemeinschaftsordnung vereinbarte Einberufungsfrist. Nach der
Gemeinschaftsordnung kann die Einberufungsfrist in dringenden
Fällen auf drei Tage verkürzt werden. Ob ein derartiger Eilfall vorliegt,
obliegt in erster Linie tatrichterlicher Würdigung und ist durch
das Rechtsbeschwerdegericht nur eingeschränkt nachprüfbar.
Das LG hat zu Recht einen Eilfall angenommen. Die Eilbedürftigkeit
ergab sich daraus, dass B. schon ab dem 1.1.2004 als Verwalterin
tätig werden sollte. Die Auffassung der Antragsteller zu
1) bis 4), dass am Wochenende vor Weihnachten oder zwischen
dem 27.12.2003 und 30.12.2003 eine Eigentümerversammlung
hätte stattfinden können, erscheint wenig einleuchtend. Es
ist auch nicht ersichtlich, dass die beiden bei der Versammlung
nicht anwesenden Antragsteller wegen der kurzen Einberufungsfrist
an der Teilnahme gehindert waren und bei einer Teilnahme
das Ergebnis tatsächlich beeinflusst hätten.
Der Beschluss verstößt auch nicht wegen der langen Bestellungsfrist
gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung.
Die Wohnungseigentümer dürfen die gesetzlich zulässige Bestellungsfrist
von fünf Jahren voll ausschöpfen.
Der Volltext in der ZR-Report-Datenbank:
Den Volltext der Entscheidung finden Sie in der ZR-Report-
Datenbank. Hier sind weitere wichtige Entscheidungen zur
Zivilrechtsprechung des BGH und der OLG veröffentlicht. Der
Abruf ist kostenpflichtig.
Wohnungseigentümer-Gemeinschaften dürfen
einzelnen Mitgliedern eine Aufwandsentschädigung
für die Führung von Prozessen
zahlen
OLG Frankfurt 12.7.2004, 20 W 96/03
Beauftragt die Wohnungseigentümer-Gemeinschaft einzelne
Mitglieder, für alle Eigentümer stellvertretend Prozesse zu führen,
so darf sie diesen Mitgliedern eine Aufwandsentschädigung für
die Prozessführung zubilligen. Das widerspricht selbst dann
nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn
Rechtsanwälte mit der Prozessvertretung beauftragt werden.
Die Aufwandsentschädigung muss allerdings ihrer Höhe nach
angemessen sein.
Der Sachverhalt:
Eine Wohnungseigentümer-Gemeinschaft beschloss mehrheitlich,
zwei ihrer Mitglieder (Antragsgegner) stellvertretend für
alle Eigentümer mit der Führung von zwei Prozessen zu beauftragen.
Gleichzeitig billigte die Gemeinschaft den beiden eine
Aufwandsentschädigung für die Prozessführung in Höhe von
jeweils rund 6.000 Euro zu.
Die Antragsteller hatten dem Beschluss über die Aufwandsentschädigung
nicht zugestimmt. Ihre Anfechtung des Beschlusses
hatte sowohl vor dem AG als auch vor dem LG keinen Erfolg.
Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller hob das
OLG den Beschluss des LG auf und wies die Sache zur erneuten
Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.
Die Gründe:
Es kann noch nicht abschließend entschieden werden, ob der
Beschluss der Eigentümer-Gemeinschaft anfechtbar ist. Grundsätzlich
ist es nicht zu beanstanden, wenn die Gemeinschaft
einzelnen Mitgliedern, die sie mit der Prozessführung für die
Gemeinschaft beauftragt hat, eine Aufwandsentschädigung
zubilligt.
Dies widerspricht selbst dann nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer
Verwaltung im Sinn von § 21 Abs.3 WEG, wenn die
mit der Prozessführung beauftragten Mitglieder ihrerseits einen
Rechtsanwalt mit der Prozessführung im engeren Sinn beauftragen.
Die Prozessführung der Mitglieder kann auch in diesem
Fall mit einem erheblichen zeitlichen Aufwand verbunden sein.
Da die hierbei zu entfaltende Tätigkeit nicht grundsätzlich zum
Aufgabenbereich von Wohnungseigentümern gehört, kann nicht
erwartet werden, dass die Mitglieder ohne jede Aufwandsentschädigung
tätig werden.
Eine solche Aufwandsentschädigung muss allerdings der Höhe
nach angemessen sein. Hierzu fehlen im Streitfall ausreichende
Feststellungen. Bislang steht nicht fest, wie lange die beiden
11/2005 Anwaltswoche 9