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Abbildung 9 Preiselastizitäten der Entfernung zu unterschiedlichen Freiraumtypen beim Grundstück mit durchschnittlichen Lageeigenschaften - nach Stadtgebieten Elastizität zeigt Ausmaß der Preisveränderung in % beim Grundstück mit durchschnittlichen Lageeigenschaften wenn sich die Distanz um 1% verringert; negative Elastizitäten zeigen Preissteigerung 0,25 0,20 0,15 0,10 0,05 0,00 -0,05 -0,10 -0,15 -0,20 -0,25 Ackerland Wälder Wiesen Gewässer Unprod. Flächen Parks Weingärten Friedhöfe Westen -0,03 -0,02 0,01 0,01 0,02 -0,02 -0,07 0,00 Süden 0,01 0,11 0,02 0,14 -0,01 -0,06 -0,20 0,01 Nordosten 0,03 0,04 0,02 0,01 0,00 -0,02 0,00 0,01 Quelle: Eigene Berechnungen Bodenpreismodell <strong>IFIP</strong> Die unterschiedlichen Bewertungen in den einzelnen Teilräumen könnten, sofern man gleiche Präferenzen der Bewohner in den Teilräumen unterstellen kann, auf unterschiedliche Angebotsbedingungen, insbesondere unterschiedliche Quantitäten und Qualitäten der Freiräume zurückführbar sein. Die Gegenüberstellung der beiden nächsten Abbildungen gibt hierzu gewisse Anhaltspunkte. Mit Ausnahme der Ackerflächen, die im Westen kaum vorhanden sind und dort eine marginal positive Bewertung erhalten und der Weingärten, die im Süden wenig vorhanden sind und dort eine sehr hohe marginale Bewertung erhalten, scheint es keinen Zusammenhang zwischen der Bewertung der Freiräume und dem mengenmäßigen Angebot zu geben. Daher sind in den meisten Fällen wohl nicht primär die Quantitäten das Entscheidende, sondern die unterschiedlichen Qualitäten der betreffenden Freiraumtypen in den Teilräumen. Beispielsweise ist das Angebot an Gewässern im Süden im Vergleich der drei Bezirksgruppen am geringsten (Abbildungen 11 und 12). Sofern man den Erholungswert von Gewässern in der Stadt als knappes Gut ansieht, sollte die marginale Zahlungsbereitschaft im Fall der Unterversorgung dafür hoch sein. Das Gegenteil ist aber der Fall, was eigentlich nur bedeuten kann, dass der Erholungswert bzw. Nutzen der Gewässer für die Bewohner in den südlichen Außenbezirken im Durchschnitt vergleichsweise gering ist. Diesem zweifelhaften Ergebnise wird in der Folge noch näher nachgegangen. In den nordöstlichen Außenbezirken besteht dagegen ein sehr großes Angebot an Gewässern und dennoch ist die marginale Bewertung kaum von Null verschieden, was auf einen jedenfalls höheren Erholungswert bzw. Freizeitnutzen der Gewässer als im Süden dort hinweist. 21
Abbildung 10 Gesamtfläche pro Einwohner in m 2 nach Freiraumtypen 2001 120 100 80 60 40 Innen West SÜD NORDOST 20 0 Äcker Wälder Wiesen Wasserflächen Unproduktive Flächen Parks Weingärten Friedhöfe Quelle: Realnutzungsdaten, Eigene Berechnungen Abbildung 11 Mittlere Entfernungen der Grundstücke von den nächst gelegenen Freiräumen nach Stadtgebieten Distanz nach Freiraumtyp in Metern 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 Innen Westen Süden Nordosten 1.000 500 0 Äcker Wiesen Wälder Gewässer Unproduktive Flächen Weingärten Parks Friedhöfe Quelle: Kaufpreissammlung, Realnutzungsdaten, Eigene Berechnungen Exkurs: Überprüfung der Robustheit der Effekte in den südlichen Außenbezirken Die signifkant negative (durchschnittliche) marginale Bewertung der Wälder und Gewässer in den südlichen Außenbezirken lässt sich theoretisch nicht leicht rechtfertigen. Anders als bei Wiesen und Äckern ist bei Wäldern und Gewässern nicht anzunehmen, dass sie als (potentieller) Teil des Baulandmarktes gesehen werden. Zudem haben Diskussionen in den Workshops zum Freiraumprojekt keine Anhaltspunkte ergeben, warum diese beiden Freiraumtypenin den südlichen Bezirken negative Preiseffekte am Baulandmarkt auslösen sollten. Es war daher notwendig, tiefer in die Zusammenhänge zu gehen. Eine Möglichkeit ist, die Effekte durch unterschiedliche ökonometrische Verfahren auf Robustheit zu überprüfen. Darüber hinaus kann auch noch eine Aufteilung der Grundstücksdaten nach 22
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