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Wiesen und Äcker dämpfen die Wohnungsvermögenswerte
Wiesen und Äcker haben erheblichen negativen Einfluss auf das Wohnungsvermögen. Je
nach Schätzverfahren ergeben sich Wirkungen in Höhe von -6 bis -12,6 Mrd. Euro. Diese
negativen Effekte sind nicht durch negative Freiraumnutzen bedingt (solche könnte es theoretisch
aufgrund von negativen externen Effekten von Freiräumen geben; beispielsweise
durch Staub- und Lärmentwicklung), sondern dadurch, dass Wiesen und Äcker zum Teil
bereits gewidmetes Wohnbauland bzw. aus der Sicht der Grundstückskäufer potentielles
Wohnbauland darstellen. Im ersten Fall drücken die Freiraumflächen über einen Mengeneffekt
direkt auf die Wohnbaulandpreise, im zweiten Fall führt die Unsicherheit über zukünftige
Umnutzungen zu einer Reduktion der Preise umliegender Grundstücke. Die Herauslösung
der reinen Freiraumeffekte konnte hier aufgrund eines Endogenitätsproblems in der Datenbasis
nicht gelingen. Bei Detailanalysen gelangt man zu differenzierteren Aussagen auch aus
der Bewertung der Wiesen und Äcker.
Die Zahlungsbereitschaften für mehr Freiraum unterscheiden sich zum Teil stark nach
betrachteten Stadtgebieten
Die durchschnittlichen Effekte der Freiräume im gesamten Stadtgebiet überdecken örtlich
spezifische Zusammenhänge. Nur für Parks ergeben sich einheitlich positive Bewertungen in
allen Stadtgebieten. Die im Durchschnitt höchsten Grenzzahlungsbereitschaften bestehen für
Freiräume in den südlichen Außenbezirken. In negativer Hinsicht stechen dort die Wälder
und Gewässer hervor, in positiver Hinsicht die Parks und Weingärten. Eine Überprüfung der
Robustheit der Ergebnisse für die südlichen Außenbezirke lässt vermuten, dass hinter den
negativen Effekten der Gewässer Einflussfaktoren stehen, über die derzeit auf Basis der Datenlage
nichts ausgesagt werden kann. Zu beachten ist, dass der Wert von Grundstücken an
der Waterfront aufgrund zu weniger Beobachtungen nicht messbar war. Zudem war auch
über die Qualität der Gewässer, wie auch über jene aller anderen Freiraumtypen, keine Information
verfügbar. Die insgesamt negative Bewertung zusätzlicher Wälder zeigte sich in
erster Linie in Gebieten mit Mehrwohnungsbau und in solchen mit höherer Bevölkerungsdichte.
Eine theoretisch plausible Erklärung dafür konnte nicht gefunden werden. Im Vergleich
zu den südlichen Außenbezirken werden die Freiräume im Westen und Nordosten
sowohl in positiver als auch negativer Hinsicht weniger stark bewertet. Im Westen sticht die
robust positive Bewertung der Weingärten, im Nordosten die negative Bewertung der Äcker
hervor.
Räumliche und sozio-demographische Faktoren beeinflussen die Bewertung von zusätzlichem
Freiraum
Der wichtigste räumliche Einflussfaktor auf die marginale Zahlungsbereitschaft für Freiräume
ist eine Einbettung derselben in einen Freiraumverbund. Dieser wurde gemessen als
Summe der Freiraumflächen im Umkreis von 1.000 Metern von den Grundstücken. Der Freiraumverbund
hat positive Effekte im Fall der Äcker und Parks (im Nordosten) und tendenziell
negative Effekte im Fall der Weingärten und Friedhöfe. Im ersten Fall kommt den Freiräumen
eine strukturbildende Wirkung zu, im zweiten Fall besteht eine Konkurrenzbeziehung
zu anderen Freiräumen. Die Größe der einzelnen Freiraumtypen hat kaum Einfluss auf
die Bewertungen.
In sozio-demographischer Hinsicht wurden die Einflüsse der Bevölkerungsdichte, des Anteils
der älteren Bevölkerung und der Jüngsten sowie des Anteils der Akademiker geprüft.
Den größten Einfluss auf die marginale Freiraumbewertung hat der Anteil der älteren Bevölkerung.
Auch der Anteil der Jüngsten zeigt in vielen Fällen signifikante Erklärungskraft.
Beispielweise werden Wiesen und Gewässer von beiden Gruppen tendenziell besser bewertet
als in der Gesamtbevölkerung. Im Vergleich am wenigsten tragen die Bevölkerungsdichte
und der Anteil der Akademiker zur Erklärung bei.
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