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Anhang I: Grundlagen hedonischer Bewertungsmodelle
Marginale Bewertung von Freiräumen
Die hedonische Bodenpreisanalyse basiert auf den Grundlagen der mikroökonomischen
Konsumtheorie. Die zwei zentralen Grundannahmen für das Konsumverhalten sind Rationalität
und lokal „unendliche“ Bedürfnisse. Die Konsumenten streben nach dem höchsten Niveau
der Befriedigung, zumindest solange, bis ein Sättigungseffekt eintritt. Sättigungseffekte
betreffen in der Regel eher Grundbedürfnisse (Wohnungversorgung i.e.S., Verpflegung) oder
gewöhnliche Bedürfnisse (Körperpflege, Fernseher, Radio), die allerdings nach Kulturbereich
durchaus verschieden sein können. Luxusbedürfnisse unterliegen in der Regel keinen
Sättigungstendenzen, in der Praxis ist aber schwer abzugrenzen, wann eine Bedürfnis ein
Luxusbedürfnis ist und wann nicht.
Die mikroökonomische Analyse operationalisiert die Rationalitätsannahme durch das Konzept
der Opportunitätskosten. Auf der Konsumentenseite bestehen die Opportunitätskosten
der Konsumausgaben aus dem entgangenen Nutzen anderer Güter. Da die Konsumenten nur
über beschränkte Budgetmittel verfügen, sind sie gezwungen, aus verschiedenen Gütern, die
alle zur Bedürfnisbefriedigung beitragen können, auszuwählen. Rationalität besagt, dass sie
die aus ihrer Sicht richtige, nutzenmaximale Kombination der Güter finden. So unterstellt die
hedonische Bodenpreisanalyse, dass Grundstückskäufer auf Basis der unterschiedlichen Eigenschaften
der Grundstücke (Kaufpreis, Verkehrserreichbarkeiten, Nachbarschaften, Freiraumausstattung,
Lärm- und sonstige Umweltbelastungen) jene Grundstücke wählen, die aus
ihrer Sicht nicht nur leistbar sind, sondern auch die jeweils optimale Kombination von Eigenschaften
aufweisen. Aufgrund unterschiedlicher Präferenzen werden Käufer mit ähnlich
hohen Budgets unterschiedliche Kombinationen von Eigenschaften wählen. Der eine legt
vielleicht großen Wert auf Ästhetik der umliegenden Bauten und nimmt dafür möglicherweise
Lärmbelastungen in Kauf, der andere präferiert Ruhe und Freiraumnähe. Aus den Präferenzen
und den verfügbaren Budgets bestimmen sich die Zahlungsbereitschaften für die einzelnen
Grundstückseigenschaften.
Für die Bestimmung der Preise der Grundstückseigenschaften muss auch die Angebotsseite
mit einbezogen werden. Dabei ist zwischen der kurzen und der langen Frist zu unterscheiden.
Kurzfristig sind viele der Attribute gegeben, d.h. das Angebot ist unelastisch. Dies trifft
etwa für das Angebot im öffentlichen Verkehr, aber auch für die Freiraumversorgung zu. Mit
ihrer Standortwahl entscheiden die Grundstückskäufer implizit über die Preise der Attribute
der Baulandgrundstücke. Dabei gilt in der Regel, dass der Preis umso höher ist, je knapper
das Angebot und je größer der Nutzen der Attribute.
Preis des
Grundstücks
(€) a)
Hedonische Preisfunktion
P(fr; z)
Freiraumangebot
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