Download - IFIP - Technische Universität Wien

Preis des
Grundstücks
(€) c)
Distanz zum Freiraum
0
Hedonische Preisfunktion
P(fr; z)
Implizite Preisfunktion
Pfr(fr; z)
Distanz zum Freiraum
d)
Impliziter
Preis des
Freiraums (€)
Die hedonische Preisfunktion hat im Falle negativer Attribute einen anderen Verlauf. Wenn
man beispielsweise das Freiraumangebot als Nähe zum Freiraum definiert, dann zeigen die
Abbildungen c) und d), dass die Preise weiter entfernt liegender Grundstücke (näher am
Ursprung) nicht vom betreffenden Freiraum tangiert werden. Rücken aber die Grundstücke
näher zum Freiraum oder, was gleich bedeutend ist, rückt der Freiraum näher zu den Grundstücken,
dann tritt ein negativer Preiseffekt ein. Solche Wirkungen auf die Baulandpreise
zeigen sich in der Studie im Zusammenhang mit Wiesen und Äckern, sind aber etwa auch
bei Verursachern von Luftverschmutzung oder Lärm und bei Verursachern anderer negativer
externer Effekte nachweisbar.
Streuung der marginalen Preise und Bewertung in unterschiedlichen Teilmärkten
Ein zentrales Ergebnis aller hedonischen Studien am Grundstücksmarkt ist, dass sich die
marginale Bewertung der Einflussfaktoren je nach Grundstück unterscheidet. Die hedonische
Analyse liefert zunächst einmal nicht einen Preis für den Freiraum, sondern ein Kontinuum
an Preisen. Die Ursache dafür ist, dass jedes Grundstück in zumindest einer Hinsicht einzigartig
ist. Wären alle Grundstücke in jeder Hinsicht gleich, mit Ausnahme des umliegenden
Freiraumangebots, dann bräuchten wir nur die Grundstückspreise vergleichen und könnten
direkt auf den Preisbeitrag des Freiraums schließen. Erst die Heterogenität der Grundstücke
erfordert komplexere Bewertungsverfahren. Die hedonische Analyse funktioniert dabei ähnlich
wie ein Vergleichswertverfahren, in dem die Preise von in der Vergangenheit transferierten
umliegenden Grundstücken zur Preisbestimmung herangezogen werden. Während
aber professionelle Grundstücksgutachter die einzelnen Eigenschaften der Grundstücke aus
jahrelanger Erfahrung bewerten, ermittelt die hedonische Methode diese Preisfaktoren aus
der Analyse tausender Grundstückstransaktionen 15 . Eine Weiterentwicklung basiert dabei auf
der Idee, aus einer großen Anzahl heterogener Grundstücke ein normiertes, durchschnittliches
Grundstück herauszufiltern und alle relevanten Eigenschaften und Lagefaktoren an
diesem Grundstück zu bewerten.
Eine wichtige Erkenntnis aus jahrzehntelanger Forschung ist, dass sich die Eigenschaften des
jeweiligen durchschnittlichen Grundstücks nach Teilmärkten eventuell stark unterscheiden
können. So kann man etwa annehmen, dass in Quartieren mit überdurchschnittlich wohlhabenden
bzw. einkommensstarken Haushalten andere Bewertungen der Freiräume vorliegen
als in Quartieren mit unterdurchschnittlichen Einkommen und Vermögen. Die Unterscheidung
von relevanten Teilmärkten ist daher eine wichtige Voraussetzung, um gezielt auch
kleinräumige und sozio-demographische Aussagen treffen zu können. Die folgende Abbildung
illustriert, wie sich die Bewertungen der Freiräume von Teilmarkt zu Teilmarkt unterscheiden
können.
15
Die hedonische Analyse ist kein Ersatz für eine gutachterliche Prüfung weil immer wieder wichtige Informationen zur vollständigen
Bewertung einzelner Grundstücke fehlen. Die hedonischen Preise eignen sich aber hervorragend für ökonomische
Analysen des Bodenmarktes.
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