Download - IFIP - Technische Universität Wien

ziodemographischen Faktoren modelliert. Als wesentliche Einflussfaktoren der Zahlungsbereitschaft
für Freiflächen in Wien haben sich folgende herausgestellt: Größe der zusammenhängenden
Freiflächen, Größe der betrachteten Grundstücke aus der Kaufpreissammlung,
Distanz zum Stadtzentrum, Bevölkerungsdichte, Prozentanteil der älteren Personen (über 60
Jahre), Prozentanteil der Jüngsten (unter 15 Jahren) und der Prozentanteil der Akademiker
(letzterer dient auch als Indikator der Kaufkraft). Die Bedeutung dieser Faktoren variiert je
nach betrachtetem Teilsegment des Bodenmarktes und unterscheidet sich in der Regel je
nach betrachtetem Freiraumtyp.
Um die Wirkungen der nächstgelegenen Freiflächen unterschiedlichen Typs nicht unabhängig
vom gesamten Freiraumflächenangebot zu ermitteln wurden als zwei zusätzliche
Kovariaten die Gesamtflächen von Parks und Weingärten im Umkreis von 100 Metern der
Grundstücke sowie die Gesamtflächen aller Erholungsräume im Umkreis von 1.000 Metern
von den Grundstücken miteinbezogen. Insgesamt ermittelt sich die Preiselastizität der Entfernung
daher aus der Interaktion mit neun Kontrollvariablen.
Den Abschluss der Bodenpreisuntersuchungen bildet der Versuch, die Vermögenseffekte der
wichtigsten untersuchten Freiräume auf dem Boden- und Wohnungsmarkt abzuschätzen.
Dazu war es auch notwendig, die Kapitalstöcke des Wiener Wohnbaulands und der Wiener
Wohnungen insgesamt zu schätzen. Die Vorgehensweise wird im letzten Abschnitt erläutert.
Auf ein Faktum sollte hier hingewiesen werden. Basis der Bodenpreismodelle sind die Kaufvertragstransaktionen
von unbebauten Grundstücken und Abbruchobjekten mit Wohnbaulandwidmung
im Zeitraum von 1987 bis 2003. Ein Großteil der Transaktionen hat um das
Jahr 1990 stattgefunden und spiegelt daher die Erwartungen der Marktteilnehmer in der damals
besonderen Situation der Wohnungsknappheit in Wien wieder. In einer solchen Situation
spielen üblicher weise grundlegendere Bedürfnisse, insbesondere das Gut „Wohnversorgung
i.e.S.“, eine größere Rolle als es unter Normalbedingungen zu erwarten wäre. Es ist
daher davon auszugehen, dass die nachfolgend präsentierten Freiraumeffekte auf dem Wiener
Wohnbaulandmarkt von dieser Tatsache nicht unbeeinflusst sind. Über das Ausmaß
möglicher Verzerrungen kann hier wenig gesagt werden, da für die Berechnungen auf Basis
von Daten einer späteren Periode in der Kaufpreissammlung zu wenige Transaktionen dokumentiert
sind. Der Grad der Verzerrungen wird immerhin dadurch gemildert, dass der
Datensatz in den 1990er Jahren einen längeren Zeitraum relativ stabiler Bodenpreise umfasst.
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