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gen. Außerdem sei dieser Fall in
der Praxis nicht durchführbar, da
nicht ermittelt werden könnte,
welcher Mieter wie oft den Aufzug
benutze.
Von daher waren viele verwundert,
dass ein weiterer Mieter
ebenfalls vor den Bundesgerichtshof
zog und sich darauf
berief, dass er aufgrund einer
formularmäßigen Vereinbarung
in seinem Wohnraummietvertrag
die Kosten für den Aufzug
nicht zu tragen habe, weil sich
der Aufzug in einem anderen
Gebäudeteil befindet und er
diesen nicht nutzen kann, um
zu seiner Wohnung zu kommen
und dies ihn unangemessen benachteiligt.
Überraschenderweise hat der
Bundesgerichtshof hier mit Urteil
vom 8. April 2009 nunmehr
entschieden, dass die Mieterin
die entsprechenden Nebenkosten
nicht zu tragen habe. Vielmehr
sei eine solche Klausel
unwirksam, da sie die Mieterin
unangemessen benachteilige.
Als Begründung führte der Bundesgerichtshof
diesmal an, dass,
sofern von dem Aufzug aus kein
Zugang zu der betreffenden Wohnung
bestünde, die Aufzugskosten
auch nicht auf den Mieter
umgelegt werden könnten.
Von daher grenzt der Bundesgerichtshof
augenblicklich bei Aufzugkosten
die faktische Nichtnutzung,
die aber grundsätzlich
für einen Erdgeschossbewohner
gegeben wäre, von der tatsächlichen
Nichtnutzungsmöglichkeit
ab, für einen Mieter, dessen Wohnung
mit dem Aufzug tatsächlich
nicht erreicht werden kann.
Insoweit gilt es also Nebenkostenabrechnungen
insbesondere
dahingehend zu überprüfen, ob
der Mieter von der Leistung tatsächlich
ausgeschlossen ist.
Zu viel Schönheit bringt Gefahr
Nach wie vor sind Klauseln über
Schönheitsreparaturen in der gerichtlichen
Praxis nahezu täglich
auf dem Prüfstand. Ein neues
und ebenfalls durchaus richtungsweisendes
Urteil sprach
der Bundesgerichtshof bereits
Mitte Februar diesen Jahres.
Hier hatte er in einem Rechtsstreit
des Vermieters gegen seinen
ehemaligen Mieter darüber
zu entscheiden, ob der Mieter,
der sich nach dem Verlassen der
Wohnung geweigert hatte, die
ihm per Mietvertrag auferlegten
Schönheitsreparaturen auszuführen,
Schadensersatz an den
Vermieter zahlen musste.
Hierbei galt es zunächst zu klären,
ob die Definition der Schönheitsreparaturen
aus § 28 Absatz
4 Satz 3 der II. Berechnungsverordnung
auf den zu entscheidenden
Fall überhaupt anwendbar
war. Schließlich handelt es sich
bei dem hier im Raum stehenden
Wohnraum um sogenannten
preisfreien Wohnraum, auf den
die zweite Berechnungsverordnung
keine direkte Anwendung
findet. Darüber hinaus galt es im
vorliegenden Fall zu entscheiden,
ob das Streichen von Außenfenstern,
Balkontüren und der Loggia
durch einen Mietvertrag auf den
Mieter übertragen werden kann.
Auch diesem Ansinnen des Vermieters
widersprach der 8. Senat
des Bundesgerichtshofes, indem
er die entsprechende Klausel in
dem Mietvertrag wegen einer
unangemessenen Benachteiligung
des Mieters im Sinne von
§ 307 BGB für unwirksam hielt.
Schließlich sei unter Berücksichtigung
der Definition von Schönheitsreparaturen
in § 28 Absatz
4 Satz 3 II. BV als Dekorationsmaßnahme
hierunter allenfalls
das Streichen der Innentüren sowie
der Fenster und Außentüren
von innen, nicht aber der Außenanstrich
von Türen und Fenstern
zu verstehen.
Eine Belastung des Mieters mit
derartigen Schönheitsreparaturen
benachteiligt den Mieter daher
unangemessen, da die vom Vermieter
verursachte Abnutzung
des dekorativen Erscheinungsbildes
nur innerhalb der gemieteten
Wohnung auftritt. Daher sei eine
solche Klausel eine unzulässig
Erweiterung der Schönheitsreparaturverpflichtung.
Schlussendlich blieb der Vermieter
damit also nicht nur auf seinem
Schadensersatz sitzen, sondern
hatte auch zusätzlich noch
die entsprechenden Gerichtsund
Anwaltskosten zu tragen.
Hjalmar Schwedtmann