Die Inselzeitung Mallorca Oktober 2014

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54 HAUS & GRUND AUSGABE 17 | OKTOBER 2014 RATGEBER von OLIVER GIRHARZ Wie Sie den Wert Ihrer immobilie ermitteln Zwar gibt es für die Wertermittlung einer Immobilie verschiedene anerkannte Verfahren, allerdings sind in der Regel vor allem drei Punkte ausschlaggebend: 1. Lage, 2. Lage, 3. Lage! Objekte in Toplagen, meist mit Meerblick haben in der letzten Zeit Rekordpreise auf Mallorca erreicht. So konnte vor einigen Wochen ein Makler den Verkauf einer Immobilie in Puerto de Andratx vermelden - für einen Preis von ca. 28.000 Euro pro Quadratmeter. Das Objekt gehört damit zu den wohl teuersten und exklusivsten in ganz Spanien, wenn nicht sogar in Europa. Wie bereits erwähnt, gibt es einige anerkannte Verfahren für die Wertermittlung von Immobilien. Die bekanntesten sind dabei das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Alle diese Verfahren haben den Zweck, den Markt- bzw. Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Das Sachwertverfahren eignet sich vor Allem bei der Werteinschätzung von Mietimmobilien wie z. B. für Mehrfamilienhäuser, Büro- und Geschäftshäuser und sog. Spezialimmobilien (Hotels). Wie das Wort „Ertragswert“ schon sagt, geht es hier nicht um den reinen Immobilienwert, sondern eher um den „Gewinn oder Rendite“ eines nicht selbst genutzten Objektes. Das Sachwertverfahren hingegen ermittelt, welche Kosten bei einem Neubau des zu bewertenden Objektes entstehen würden. Das Verfahren bezieht sich ausschließlich auf die baulichen Anlagen und die Nutzungsdauer. Es ist das wohl am häufigsten gebräuchliche Verfahren weltweit, wonach der Preis einer Immobilie aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen ermittelt wird, die in Lage, Art, Nutzung, Größe und Beschaffenheit sich stark gleichen oder zumindest stark ähneln müssen. Doch weichen Theorie und Praxis (gerade auf Mallorca) meist weit voneinander ab. In der Regel wird zwar das anerkannte Vergleichswertverfahren angewendet, allerdings werden hierfür in den seltensten Fällen die tatsächlich erzielten Kaufpreise herangezogen (wer hat die schon?). Und welches Objekt lässt sich schon mit einem anderen vergleichen? Die Preise werden oftmals nach „Gutdünken“ ermittelt. Entweder hat der Verkäufer seine ganz eigenen Vorstellungen, was sein Objekt wert ist oder ein vielleicht nicht so seriöser Makler ermittelt den Preis im ersten Ortstermin bereits nach 30 Minuten nach dem Motto „irgendein Dummer findet sich schon!“. Wenn man viel Zeit hat und nicht auf den Verkauf angewiesen ist, mag das auch manchmal funktionieren, doch ist das oft mehr Wunsch als Wirklichkeit! Wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie ehrlich ermitteln wollen, rate ich Ihnen, sich nicht auf Versprechungen irgendwelcher Immobilienfachleute zu verlassen und das Objekt realistisch einschätzen zu lassen. Sollten keine kürzlich erzielten Verkaufspreise von ähnlichen Objekten in vergleichbaren Lagen vorliegen, empfiehlt sich eine Mischung aus dem Sachwert- und Vergleichswertverfahren. Hierbei ermittelt man den Baupreis des Objektes beim Neubau abzgl. Kosten für die bereits vorhandene Abnutzung und den Grundstückspreis (umgerechnet auf die vorhandenen Quadratmeter) in einer vergleichbaren Lage. Addieren Sie noch Besonderheiten hinzu (z. B. ein voll ausgebauter Keller, ein besonders schön angelegter Garten oder andere architektonische Besonderheiten) und schon haben Sie einen realistischen Verkaufspreis ermittelt! So einfach? Nicht ganz, sonst könnte es ja jeder machen! Der Autor ist der Geschäftsführer des Ingenieur- und Sachverständigenbüros Matrol Servicios y Peritajes mit Sitz in Llucmajor. Tel. 971 104 025, www.matrol.es FRAGEN@DIE-INSELZEITUNG.COM J&A Photos Ein Haus verliert schnell massiv an Wert, wenn wichtige Gebäudeteile wie Keller, Fassade oder Fens ter nicht regelmäßig auf kleine Schäden inspiziert und diese gegebenenfalls zügig behoben werden. Feuchte Keller Worauf Hausbesitzer bei den Inspektionsgängen achten müssen, hängt natürlich stets vom individuellen Einzelfall ab. Ist ein Keller vorhanden, sollte man Wände und Fußboden auf sichtbare Durchfeuchtung hin untersuchen. Nicht immer ist eine aufwändige Sanierung notwendig. Stellt man aber gar blankes Wasser im Keller fest, sollte man einen Fachmann zu Rate ziehen. Risse in der Fassade Dass sich in der Fassade und im Gebäudesockel durch Witterungseinflüsse und Temperaturschwankungen SO PFLEGEN SIE IHR HAUS Tipps zur Werterhaltung von Eigenheimen – Teil II im Laufe der Jahre immer wieder feine Risse bilden, ist ganz normal. Allerdings kann dadurch Feuchtigkeit ins Mauerwerk eindringen. Bei Fassaden aus Verblendmauerwerk sind Risse zunächst einmal nicht weiter schlimm, solange ein einwandfreies Austrocknen der eingedrungenen Feuchtigkeit gewährleistet ist. Moos und Algen regelmäßig entfernen Vor allem an schattigen Stellen der Hauswand und am Gebäudesockel bilden sich oft Moos und Algen. Nicht nur aus optischen Gründen sollte man die Fassade regelmäßig vom Moos befreien. Sonst durchwurzelt das Moos irgendwann die Fugen oder den Putz der Hauswand. Das an den Gebäudesockel grenzende Gelände sollte ein Gefälle vom Haus weg haben, damit Regenwasser und Feuchtigkeit sich nicht dort sammeln. Dächer kontrollieren Am Dach sollte man kon - trollieren, ob die Eindeckung noch dicht und intakt ist. Beschädigte Ziegel müssen ausgetauscht, fehlende ersetzt werden. Sofern der Dachstuhl zugänglich ist, ist auch die Holzkonstruktion auf Fäulnis sowie Pilz- und Schädlings - befall zu kontrollieren. Fenster und Türen prüfen Fenster und Türen schließen irgendwann nicht mehr richtig dicht. Die meisten Dichtungsprofile haben eine Lebensdauer von rund zehn Jahren, danach muss man Fenster und Türen neu abdichten. Bei Fenstern mit Holzrahmen muss man außerdem das Holz regelmäßig mit einer neuen Lackierung oder Lasur vor Witterungs- und Um - welteinflüssen schützen. Bei Kunststoff- und Aluminiumfenstern genügt die regel - mäßige Reinigung. Redaktion
AUSGABE 17 | OKTOBER 2014 55 HAUS & GRUND ADVERTORIAL Ihr deutschsprachiger Versicherungspartner seit 1988 in Spanien Bei uns steht der Mensch im Mittelpunkt – und das unterscheidet uns. Denn wir wollen Menschen erst verstehen – und dann versichern. Wir bieten Ihnen die passende Versicherungs- und Vorsorgelösung an. Und für Ihre Treue gibt es den kostenlosen Anke Sevenster Club. Wir beraten Sie gerne. Büro Santa Ponsa Boulevard de Santa Ponsa Gran Via Puig Es Castellet, blq. 3, local 1 07180 Santa Ponsa Tel. 971 69 24 24 Büro Palma Passeig Mallorca 36, bjs. 07012 Palma de Mallorca Tel. 971 71 62 60 info@ankesevenster.com www.ankesevenster.com DAS INTELLIGENTE EIGENHEIM Es findet den günstigsten Strom, schließt von selbst die Fenster und reguliert die Heizung. Keine Frage: Smart Homes gehört die Zukunft. Zu k u n f t s weisende Haustechnik bietet mehr Lebensqualität. Besonders gefragt sind Anwendungen, die während der Abwesenheit der Bewohner arbeiten. So soll die Wärme automatisch reduziert werden um Energie zu sparen, ein Sicherheitscheck schließt Fenster und über die automatische Beleuchtung wird Anwesenheit simuliert. Sensoren an Türen und Fenstern be - wachen das Haus und informieren den Bewohner bei Unregelmäßigkeiten per Han - dy. Mehr Sicherheit, Komfort und Ersparnis Rauchmelder warnen im Brandfall, auch elektrische Geräte kontrolliert das smarte Haus. Für mehr Annehmlichkeiten können die Bewohner im Haus über eine Konsole Multimediageräte, Lichtschal - ter oder Jalousien per Knopfdruck steuern. Das intelligente Haus denkt mit: Bei längerer Trockenheit wird der Rasen bewässert, bei Regen schließen sich die Dachfenseter. Auch von unterwegs lässt sich das eigene Haus kontrollieren: Smart - phone-Apps melden Gerätestörungen oder fragen den Kühlschrank ab. Seit Anfang der neunziger Jahre wird die Grundlage für das intelligente Haus entwickelt, der Durchbruch ließ jedoch lange auf sich warten. Heute hat die Debatte über den Klimawandel das Energiesparen zum gesellschaft - lichen Thema gemacht, und die technische Infrastruktur der Stromkonzerne ermöglicht es, Kosten durch Energiemanagement zu senken. Stromtarife auf Nachfrage ermitteln Eine wesentliche Rolle spielt hier das intelligente Stromnetz – das Smart Grid – das Stromtarife ermöglicht, die je nach aktueller Nachfrage variieren. Intelligente Häuser können hier viel Geld sparen, denn die Waschmaschine startet beispielsweise bei günstigen Tarifen automatisch. Quelle: RPS
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