Ratgeber

Greenfield-Investitionen
IV.1.2.1. Lagerkapazitäten &
Industriemarkt
Die Entstehung von modernen Lagerräumen in
Polen hat im Jahr 2009 mehr als 5 Millionen m 2²
überschritten, der vor allem in den großen industriellen
Zentren wie Warschau, Kattowitz oder
Posen sowie an bestehenden oder geplanten
polnischen Schnellstraßen gebaut worden ist.
Zwei bekannte Logistikzentren befinden sich in
Piotrków Trybunalski und Stryków (bei Lodsch),
die beide von ihrer sehr zentralen Lage und der
Tatsache profitieren, dass sie bereits einige Global-Player-Firmen
angezogen haben. Logistik,
schneller Umschlag und Schlüsselinvestitionen
in Elektronik und Haushaltsgeräte sind die Zugpferde
für die neue Entwicklung im Bereich der
Lagerhäuser. Darüber hinaus spielt Polen oft eine
strategische Rolle als Dienstleister für weitere Expansionen
auf östliche Märkte. Darauf aufbauend
darf angenommen werden, dass sich die zukünftige
Entwicklung noch näher an der Ostgrenze
Polens orientieren wird. Heute können wir fünf
große Cluster für Lagerhausinvestitionen in Polen
benennen:
• Śląskie um Katowice,
• Zentralpolen um Łódź,
• Warszawa und Mazowieckie,
• Wielkopolskie um Poznań,
WIELKOPOLSKIE
DOLNOŚLĄSKIE
ŚLĄSKIE
• Dolnośląskie um Wrocław.
Die großen Developer haben ihre Projekte an 10
- 20 verschiedenen Orten angesiedelt. Die Mietkosten
für solche Lagerhäuser mit modernem
Standard betragen zwischen 3,5 und 5 EUR, je
nachdem, wo sich das Lagerhaus befindet und
wie lange die Miete dauert.
Fabriken werden entweder als maßgeschneiderte
Lösungen mit mindestens 7 - 10 Jahren für Leasing-
bzw. Mietverträge entwickelt oder von den
Firmen selbst gebaut. Diese Firmen investieren
direkt an einzelnen Orten aufgrund der besonderen
Anforderungen (oft hohe Arbeitslosenrate,
gute Verfügbarkeit von Arbeitnehmern, Nähe zu
Kunden, Lieferanten oder Rohstoffen, usw.). Diese
peripheren Ansiedlungen werden oft gewählt, um
die Investitions- und Produktionskosten niedrig zu
halten und die höchstmögliche Verfügbarkeit von
Arbeitskräften zu erreichen. Ein gut erschlossenes
Grundstück an der Peripherie, das von der Stadtverwaltung
oder der Agentur für landwirtschaftliche
Immobilien (ANR) für eine Greenfield-Investition
angeboten wird, kann etwa 25 bis 40 PLN/
m 2 ² kosten (innerhalb einer Sonderwirtschaftszone
gewöhnlich mehr), während ein mittelmäßig
erschlossenes Privatgrundstück in der Region für
100 bis 200 PLN/m 2 ² angeboten werden kann.
IV.1.2.2. Büromarkt
WARSZAWA
ZENTRALPOLEN
Zwischen 1990 und 2000 befand sich der Warschauer
Büromarkt im Zentrum der ersten Investitionswelle,
die in der Hauptstadt während
des Transformationsprozesses begonnen hatte.
Im Laufe dieses Prozesses haben fast alle Global
Player, Consultingfirmen und Banken ihre Hauptquartiere
in Warszawa aufgeschlagen, um die
notwendige Präsenz auf dem Markt zu zeigen
und um ihre Geschäftstätigkeit im ganzen Land
zu beginnen. Nach der ersten Investitionswelle ist
Warszawa, ähnlich wie andere Hauptstädte des
östlichen Mitteleuropa, zu einem der teuersten
Märkte der Welt für Büroräume geworden. Ein
ständiger Zuwachs an neuem und modernem
Büroraum hat in den letzten Jahren dazu geführt,
dass im ersten Quartal 2010 bereits eine Zahl
von mehr als 3,3 Millionen m 2 erreicht war. In
Warszawa wird weniger als 50 % dieses Büroraums
im Stadtzentrum angeboten, während das
Angebot an Lagen außerhalb des Zentrums in
den letzten Jahren gestiegen ist.
Innerhalb der letzten fünf Jahre hatte eine Welle
von ausländischem Business Process Outsourcing
oder besonderen lokalen Investitionen mit
besonderen Qualitätsansprüchen in Städten wie
Krakau, Posen oder Breslau einen starken Einfluss
auf die Entwicklung moderner Büroräume
in diesen Regionen. Diese Märkte sind zuvor von
lokalen Büroangeboten geringerer Qualität dominiert
worden. Dies war für Global Player, die in
BPO und Ähnliches investierten, nicht angemessen.
Zwischenzeitlich sind, nachdem ein gewisser
Qualitätsstandard gesetzt worden ist, die lokalen
polnischen Developer auf den Markt getreten
und haben lokale Marken für Büros kleinerer und
mittlerer Größe geschaffen, die auch von ausländischen
Kunden akzeptiert werden.
Die höchsten Durchschnittsmieten in polnischen
Städten - I. Quartal 2010
Kraków
Wrocław
Dreistadt
Poznań
Łódź
Katowice
10 11 12 13 14 15 16 17 18
EUR/m 2
Die in Warszawa gezahlten Mieten betragen
zwischen 18 und 25 EUR/m 2 in zentraler Lage,
während sie außerhalb der City zwischen 12
und 17 EUR/m 2 liegen. Das gleiche Bild ergibt
sich für Kraków oder die Dreistadt, wobei die
Höchstmieten etwas niedriger, und zwar bei 14
EUR/m 2 liegen.
Besonders in diesem Jahr, während der Finanzkrise
und des Anstiegs des EURO, haben sich
Mieter nach Einsparungsmöglichkeiten sowohl
bei der Miete als auch bei den Mietnebenkosten
umgesehen. Servicegebühren von 4 - 5 EUR/m 2
wurden genau analysiert und die Anforderungen
an professionelle Gebäudeverwaltungen
und –ausstattungen signifikant angehoben,
um die Qualitätsansprüche zu erfüllen. Viele
Mieter haben ihre Verträge neu verhandelt, um
wenigstens die Servicekosten in PLN zu zahlen,
die auch von den Eigentümern in PLN gezahlt
werden. Um neue größere Mietverträge abschließen
zu können, sind mietfreie Zeiträume
verlängert worden, um größere Kunden mit
mehr als 1000 m 2 Mietfläche anzuziehen.
IV.1.2.3. Einzelhandel und
Handelsmarkt
Nach Russland und der Ukraine verfügt Polen
über den größten Verbrauchermarkt im östlichen
Mitteleuropa und über den größten in den neuen
EU-Mitgliedsstaaten. Diese Tatsache war bereits
zu Beginn des Transformationsprozesses klar und
ist einer der Gründe dafür, warum der Einzelhandel
nun einer der reifsten und entwickeltesten
Immobilienmärkte in Europa ist. Bereits zu Beginn
der neunziger Jahre haben französische Einzelhandelsriesen
wie Carrefour, Auchan, Géant und
E. Leclerc begonnen, in Polen riesige Hypermärkte
zu errichten, um die große Nachfrage auf dem
schnell wachsenden Verbrauchermarkt zu befriedigen.
Heute umfasst der moderne Einzelhandel
mehr als 8 Millionen m 2 und wird auch von Warschau
und den anderen 7 Top-Städten dominiert.
Der Einzelhandelsmarkt hat bereits bestimmte
Stufen genommen. Die erste war, die grundlegenden
Bedürfnisse durch den Bau von großen
Hypermärkten und Einkaufszentren zu erfüllen,
dann der Fokuswechsel vom Hyper- zum Supermarkt
und die Etablierung von Discountmärkten
hauptsächlich in ländlichen Gegenden, um
kleine lokale Geschäfte zu ersetzen. Nun geht
der Trend dahin, die Entfernung zu den Wohngebieten
der Kunden zu minimieren, statt sie
daran zu interessieren, weite Strecken zu den
Hypermärkten und Einkaufszentren außerhalb
der Stadt zurückzulegen. Investoren sind jetzt
offener, Gemeinden mit 50.000-100.000 Einwohnern
hinsichtlich Supermärkten und mit
mind. 15.000 Einwohnern für Discounter anzusteuern.
Eine rechtliche Unsicherheit für alle Investoren
im Einzelhandel bestand in den letzten
zwei Jahren (seit dem 18. September 2007)
aufgrund des Gesetzes über großflächige Einkaufszentren.
Das Gesetz verlangte, dass jede
Einzelhandelsinvestition mit einer Verkaufs-
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