Ratgeber

Greenfield-Investitionen
den Flächennutzungsplänen der Woiwodschaft
und des Landes.
Flächennutzungspläne können von einer Gemeinde
entweder auf Antrag des Eigentümers oder
wenn das Gelände von Behörden modifiziert wird
geändert werden. Das Letztere ist eher die Ausnahme
und erfolgt dann, wenn die Modifizierungen
im öffentlichen Interesse sind (wie Bau von
Straßen oder Eisenbahnstrecken).
Zu jeder Sonderwirtschaftszone liegt ein gültiger
und verbindlicher Bebauungsplan vor, so dass mit
einem Investitionsprozess gleich nach dem Erwerb
des Lands begonnen werden kann.
Bedingungen für die Entwicklung und Bebauung
eines Gebiets (BEBG)
Für wesentliche Teile Polens liegen keine Flächennutzungspläne
vor. Diese Situation macht es erforderlich,
bei der zuständigen Gemeinde die
BEBG zu beantragen. Die BEBG sind für alle Investitionsprozesse
und Landesentwicklungen bzw.
neue Investitionen, aber auch Sanierungen oder
Brownfield-Investitionen notwendig. Eigentümer
müssen die BEBG bei der lokal zuständigen Behörde
beantragen. Auch kann auch das Ministerium
für Landwirtschaft und Ländliche Entwicklung einbezogen
werden, das das Verfahren bis zur Erlangung
eines Bescheids verlängern kann.
Ein Antrag auf BEBG muss bestimmte Bedingungen
bestätigen, d. h., dass mindestens ein Nachbargrundstück
für ähnliche Zwecke entwickelt
wird, Anschluss an öffentliche Wege vorhanden
und die Infrastruktur der geplanten Investition angemessen
ist. Die Erlangung der BEBG kann bis zu
sechs Monaten dauern, was davon abhängt, ob
der Antrag den erwarteten Einfluss der Investition
auf die lokale Bevölkerung enthält.
Umweltbescheide
Nachdem ein Flächennutzungsplan bzw. ein
BEBG vorgelegt wird, kann mit den Arbeiten zur
Bauplanung und –gestaltung begonnen werden.
Während dieser Phase ist der Investor verpflichtet,
einen Vorvertrag für die Erschließung (wie Gas,
Wasser und Energie) mit den entsprechenden Zulieferern
abzuschließen. Außerdem muss der Anschluss
an die öffentlichen Wege mit dem Büro für
Straßenverwaltung abgestimmt werden.
Nach Abschluss der vorläufigen Aufteilung und
technischen Beschreibung kann der Investor den
Umweltbescheid zu seiner Investition beantragen.
Der Umfang dieser Genehmigung hängt von der
Art der Produktion bzw. der gewerblichen Tätigkeit
ab.
Während des Sanierungsprozesses muss der Investor
frühere technologische und administrative
Bescheide sorgfältig prüfen. Üblicherweise macht
eine Sanierung neue Verwaltungsbescheide einschl.
Umweltbescheide erforderlich.
Der Entscheidungsprozess zum Umweltbescheid
kann abgeschlossen werden, nachdem
der Antrag vervollständigt wurde, vorausgesetzt,
dass die lokale Behörde entscheidet, dass
für diese Art Produktion bzw. Gewerbe kein
Bescheid erforderlich ist. Situationen, in denen
kein Umweltbescheid notwendig ist, werden
im Umweltgesetz vom 27. April 2001 präzisiert.
Der Umweltbescheid (oder die Stellungnahme
der lokalen Behörde, wenn kein Bescheid erforderlich
ist) ist unverzichtbares Element des Investitionsprozesses,
da er die erste zu erfüllende
Bedingung zur Erlangung einer Baugenehmigung
ist. Wenn ein Umweltbescheid erforderlich
ist, muss der Investor einen Bericht über die
zu erwartenden Einflüsse des Unternehmens
auf die Umwelt vorlegen. Dieser Umweltverträglichkeitsbericht
ist eine Auswertung, inwiefern
die Produktion und Technologie die
Umwelt beeinflussen werden, und zwar auf
Grundlage des besten zur Verfügung stehenden
Wissens.
Nach dem Umweltgesetz ist das Verfahren zur
Erlangung der Genehmigung bezüglich der Integrierten
Vermeidung und Verminderung der
Umweltverschmutzung (IVU-Richtlinie) das komplizierteste
Umweltzulassungsverfahren, da Produktion
und Technologie einen wesentlichen
Einfluss auf die Umwelt haben. Die IVU-Genehmigung
wird von den Behörden der Woiwodschaft
erteilt. Das Umweltgesetz beschreibt die Produktionsarten,
die negativen Umwelteinfluss haben
und behördliche Aufsicht auf höherer Ebene erfordern.
Das Verfahren zum Umweltbescheid kann einschl.
der Erstellung des Berichts über zu erwartende
Einflüsse bis zu drei Monaten dauern. Das
IVU-Verfahren kann sogar bis zu fünf Monate
dauern. Der größte Teil des Investitionsprozesses
wird nach Abschluss des Berichts über die
zu erwartenden Einflüsse durchgeführt.
Baugenehmigung
Der abschließende Antrag auf Erteilung einer
Baugenehmigung kann bei der lokalen Behörde
gestellt werden, sobald der Investor alle oben genannten
Genehmigungen einschließlich der Vereinbarungen
und Gutachten eingeholt hat sowie
das Bau- bzw. Sanierungsprojekt abgeschlossen ist.
Der Bauablauf wird durch das Baugesetz (BG)
vom 7. Juli 1994 geregelt. Am Bauprozess sind
der Investor, die Bauaufsicht, der Architekt und
der Bauleiter beteiligt.
Die Baugenehmigung beschreibt die Pflichten
aller Beteiligten. Sie ist nur drei Jahre nach der
Ausstellung gültig.
Der Sanierungsprozess erfordert keine Baugenehmigung
(es genügt ein formeller Antrag) für Arbeiten,
die keinen Einsatz von Schwermaschinen erforderlich
machen oder in die Struktur des Gebäudes
eingreifen, d. h. das Eigentum anstreichen oder die
Fenster und Türen auswechseln (der Umfang ist
durch das BG präzisiert). Dieses Verfahren ist zeitsparend,
aber die Bauarbeiten dürfen nicht über den im
formalen Antrag genannten Umfang hinausgehen.
Das Baugesetz beschreibt sämtliche notwendigen
Dokumentationen, Anträge, Genehmigungen
und Vereinbarungen, die dem Antrag auf Erteilung
einer Baugenehmigung beigefügt werden
müssen.
Der Investor kann mit den Bauarbeiten nach zwei
erforderlichen Schritten beginnen. Im ersten Schritt
muss er 14 Tage nach Erteilung der Genehmigung
einen „Gültigkeitsvermerk“ von der Gemeindeverwaltung
erlangen, der deren Gültigkeit bestätigt,
d. h., dass keine Widersprüche von Nachbarn
eingelegt worden sind. Im zweiten Schritt informiert
der Investor das Bauaufsichtsamt und reicht
den entsprechenden Antrag ein. Die Bauarbeiten
können innerhalb von sieben Tagen nach Einreichung
des entsprechenden Antrags beginnen.
Nutzungsgenehmigung und Betriebserlaubnis
Der Produktionsbeginn ist ein wichtiger Meilenstein
für jede Investition. Der Bauprozess wird gemäß
dem Zeitplan in mehrere Phasen eingeteilt.
Während der Industrialisierungsphase muss sich
der Investor auf die Erlangung der Nutzungsgenehmigung
vorbereiten.
Eine wichtige stets zu beachtende Tatsache ist,
dass zur Verwendung vorgesehene Geräte gültige
CE-Prüfzeichen tragen müssen. Die Zertifizierung
ist zur Bestätigung dessen notwendig, dass
solche Geräte nach den optimalsten Möglichkeiten
hergestellt wurden und betriebssicher sind.
Fabrikanlagen müssen von Feuerwehr, Arbeits- und
Gesundheitsamt bestätigt werden. Vor Produktionsbeginn
muss der Investor die genannten Stellen
darüber informieren, dass die Bau- und Industrialisierungsarbeiten
abgeschlossen worden sind und die
Gerätschaften positive Testergebnisse erzielt haben.
Nach diesem Antrag kann jede der Stellen die Fabrik
unabhängig prüfen. Wenn innerhalb von 14
Tagen keine Prüfung stattfindet, kann die Fabrik
ihre Produktion starten. Darüber hinaus muss der
Investor die Emissionen messen, deren Einfluss
auf die Umwelt prüfen und die Ergebnisse mit
den entsprechenden Normen des Umweltgesetzes
vergleichen.
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