DGG AG - DGG - Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG

Konzeptionelle Gestaltungnebst Vollmacht, der Gemeinschaftsordnung (Teil der Grundurkunde)und den Beschlussfassungen kann der Verwalter, dieWohnungseigentümergemeinschaft im Rechtsverkehr vollumfänglichvertreten.b) Zustimmungserfordernis bei WeiterveräußerungAufgrund der Regelungen in der Gemeinschaftsordnung bedarfeine freihändige Veräußerung des Wohnungseigentumsder Zustimmung des WEG-Verwalters. Dabei muss der Käuferdafür Sorge tragen, dass Rechte und Pflichten aus der Teilungserklärungund der Gemeinschaftsordnung sowie den bisherigenBeschlussfassungen dem Rechtsnachfolger auferlegt werden.Die Vermietung und Verpachtung der Eigentumswohnungist dem Verwalter anzuzeigen. Die Eigentumswohnungen dürfengrundsätzlich nur zu Wohnzwecken genutzt werden. Eineandere berufliche oder gewerbliche Nutzung ist nur mit schriftlicherEinwilligung des Verwalters zulässig, wobei die Zustimmungnur aus wichtigem Grund versagt werden kann. DieWohnungs- bzw. Teileigentümer haben sich verpflichtet eineInstandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum zubilden. Die Höhe der Beträge wird durch die Eigentümerversammlungfestgelegt. Im Fall der Weiterveräußerung der Eigentumswohnungkann der Käufer keine Auszahlung seinesAnteils an der Instandhaltungsrücklage und an dem sonstigenVerwaltungsvermögen verlangen, sondern die Ansprüche gehenauf seinen Rechtsnachfolger über.c) WärmelieferungsvertragDie Liegenschaft Nonnenstraße 44 e, f, g erhält die WärmeundWasserversorgung aufgrund eines zentralen Wärmelieferungsvertrages(”Wärmecontracting”), der noch durch einenVoreigentümer abgeschlossen wurde. Da auch einige Nachbargrundstückedurch den gleichen Wärmeversorger beliefertwerden, ist eine separate interne Kostenaufteilung und -abrechnungzwischen den Eigentümern erforderlich, solange keinegesonderte einzelvertragliche Vereinbarung mit dem Wärmeversorgerabgeschlossen wird. Der Käufer muss daher seinenRechtsnachfolger auf diesen Umstand hinweisen, zumaldieser Wärmelieferungsvertrag auch im Fall einer FremdnutzungTeil der mietvertraglichen Vereinbarung sein muss.3. Verwaltung des SondereigentumsEs obliegt der Entscheidung des Käufers, ob er für die Verwaltungseiner vermieteten Eigentumswohnung eine Hausverwaltungbeauftragt oder dies eigenverantwortlich erledigt. Die FirmaSachsengrund Hausverwaltungs GmbH offeriert die Sondereigentumsverwaltungfür eine Vergütung je Eigentumswohnungvon 20,65 € und pro Stellplatz 2,98 € monatlich jeweilsinklusive der gültigen gesetzlichen Mehrwertsteuer. Wenn diesesAngebot für den Käufer in Betracht kommt, so kann er einenVerwaltervertrag mit der Firma Sachsengrund HausverwaltungsGmbH abschließen. Zur Vertragserfüllung sind dann Vollmachtenzu erteilen, damit Mietverträge abgeschlossen undgekündigt werden können und das Mietinkasso stattfindenkann (Einzug der Miete, Mietnebenkosten) sowie Mietkautioneingezogen werden und die Ermächtigung Mietrückstände gerichtlichgeltend zu machen.4. Mietgarantievertraga) VertragsinhaltDie Verkäuferin bietet dem Käufer den Abschluss eines Mietgarantievertragesan. In diesem Vertrag garantiert die Verkäuferinin Abhängigkeit von der konkreten Wohnung eine monatlicheNettokaltmieteinnahme je m²-Wohnfläche für die Dauer einesJahres ab dem 3. des auf die Bezugsfertigstellung folgendenMonatsersten:Erdgeschosswohnungen 6,20 €Wohnungen 1. und 2. Obergeschoss 6,50 €Wohnungen 3. Obergeschoss 6,80 €Zu den Aufgaben der Verkäuferin/Garantiegeberin gehört fürdie Laufzeit der Vereinbarung ferner die Übernahme der Kostenfür (Neu-) Vermietung (Zeitungsannoncen, Maklerprovision).Ferner übernimmt der Mietgarantiegeber während derDauer der Mietgarantie die Kosten der Neuvermietung (Annoncen,Maklerprovision, Besichtigungstermine) auf derGrundlage der vom Käufer erteilten Vermietungsvollmacht.Die Garantiegeberin ist in dieser Zeit auch zur Vertretunggegenüber dem WEG-Verwalter bevollmächtigt und berechtigtdie Kosten der Verwaltung durch Mieteinnahmen und/oderGarantieleistungen auszugleichen. Während der Mietgarantiezeitentstehende Mietzahlungsforderungen werden Käuferseitigan die Garantiegeberin abgetreten. Sollten über die garantierteMiete hinaus zusätzliche Mieterlöse erzielt werden, sostehen diese ohne Ausgleichsverpflichtung an den Käufer aufgrundder Abtretung der Garantiegeberin zu. Der auszuzahlendeBetrag errechnet sich nach vorherigem Abzug der zurBegleichung der WEG Verwaltung erforderlichen Kostenbeiträgevon der gesamten Mietgarantiezahlung.b) Ausnahmen von der MietgarantieDie Mietgarantie umfasst aber nicht die Mietnebenkosten undHausgelder, unabhängig von der Frage der Umlagefähigkeitauf den Mieter. Auch die Renovierungskosten (im Fall der Neuvermietung)verbleiben beim Käufer. Zahlungen aus der Mietgarantiekommen nicht in Betracht, wenn die erforderliche Vermietungsvollmachtnicht erteilt wird, das Scheitern des Mietvertragsabschlussesoder eine ganz oder teilweise erfolgteNichtzahlung der Miete vom Käufer zu vertreten ist, Mietausfälleaufgrund Mietminderungen auftreten, die von der Garantiegeberinnicht zu vertreten sind, der fällige Kaufpreise nichtgezahlt wird und der abgeschlossene Bauträgervertrag und/oder Mietgarantievertrag rückabgewickelt werden.79