DGG AG - DGG - Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG

sowie Gebäudealtsubstanz und Grundstück. Da diese vor Verkaufund vor Beginn der Bauarbeiten getroffen werden muss,ist sie mit Unsicherheiten behaftet. Die (auf Antrag des Käufers)bescheinigende Behörde für §§ 7h und 7i EStG (Denkmalbehörde)führt nach Abschluss der Baumaßnahmen eine Prüfunganhand der Kosten- und Gewerkeaufstellung sowie des Aufteilungsmaßstabesauf die Wohneinheiten durch.In einem späteren Verfahrensschritt wird das örtlich zuständigeFinanzamt beim Bauträger eine Prüfung des Objekts vornehmen.Die im Kaufvertrag ausgewiesenen Sanierungskostensind die Obergrenze dessen, was steuerlich begünstigt seinkann. Häufig ist eine Kürzung dieses Betrages aus den unterschiedlichstenGründen auf den beiden nachfolgenden Stufen(Grundlagenbescheid der Denkmalbehörde für §§ 7h oder 7iEStG und Prüfung durch das für das Objekt örtlich zuständigeFinanzamt) denkbar.Die Bindungswirkung der Bescheinigung der Denkmalbehördeist eingeschränkt. Vom Prinzip her erstreckt sich diese nurauf die Fragen, die dem Denkmalschutz entspringen, z. B. dieNotwendigkeit bestimmter Baumaßnahmen für die denkmalgerechteErhaltung des Bauwerks. Auf diese Einschränkungenwird in den Bescheinigungen ausdrücklich hingewiesen.Bei Erwerben, die erst nach Baubeginn stattfinden, kann espassieren, dass die Denkmalbehörde regelmäßig keine Kürzungum die bereits vor Abschluss des Kaufvertrags durchgeführtenBaumaßnahmen vornimmt. Dies wird teilweise erstnach Jahren (rückwirkend) im Rahmen der Prüfung durch dasörtlich zuständige Finanzamt vorgenommen. Betroffene Käuferkönnen in diesen Fällen durchaus mit wesentlichen Steuernachzahlungenund ggf. Finanzierungsproblemen konfrontiertwerden. Rechtsbehelfsverfahren sind meist vom Käufer zu führen,wobei sich Nachweisprobleme hinsichtlich des Bautenstandsim Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags ergebenkönnen. Insofern ist die vorausschauende “Beweissicherung”durch geeignete Unterlagen hier zu empfehlen.12. Eintragung eines Freibetrages auf der Lohnsteuerkarte,Anpassung Einkommenssteuervorauszahlungensowie Berücksichtigung der §§ 7h und 7i EStGAbschreibung in den ErstjahrenBedingung für die Geltendmachung der erhöhten Abschreibungenist die Vorlage der Bescheinigung der Denkmalbehördenach § 7 h/§ 7i EStG. Eine vorläufige Berücksichtigunganhand der im Kaufvertrag ausgewiesenen Sanierungskostenist derzeit nicht möglich. Die Bescheinigung kann erst nach Abschlussder Baumaßnahme beantragt werden, wobei die Bearbeitungsdaueroftmals sehr lang ist. Hier sollten derzeit vorsorglichnicht unter 2 Jahre einkalkuliert werden.Das sächsische Finanzgericht (mehrere Urteile) und derBFH (hier: AdV-Beschluss vom 20.07.2010) haben entschieden,dass die Finanzämter bis zum Vorliegen der Bescheinigungdie Abschreibungen im Schätzungswege ermitteln undanerkennen sollen. Dies wird von der Finanzverwaltung (LfStBayern, Verfügung vom 22.07.2011) strikt abgelehnt, indemdie Urteile über die entschiedenen Einzelfälle hinaus nicht füranwendbar erklärt wurden. Ein Käufer könnte sein Recht insofernnur selbst auf dem finanzgerichtlichen Weg einklagenoder abwarten bis die endgültige Bestätigung vorliegt. Im Momentist eine Klage angesichts der Kosten und der langen Laufzeitallerdings nicht zwingend zu empfehlen, zumal auch dieVerzinsung von Steuerguthaben unter bestimmten Voraussetzungen6 % p.a. beträgt.Für die Veranlagungszeiträume nach Fertigstellung der Sanierungsmaßnahmeoder Anschaffung der Liegenschaft könnenausgleichsfähige Verluste im Rahmen der Einkommensteuervorauszahlung(§ 37 EStG) oder in Form eines Freibetragesauf der Lohnsteuerkarte (§ 39a Abs. 1 Nr. 5b EStG) berücksichtigtwerden. Eine Ausnahme gilt, wenn ein Gebäude indem Kalenderjahr vor seiner Fertigstellung angeschafft wird,dann ist der Zeitpunkt der Fertigstellung maßgebend (§ 37Abs. 3 Satz 8 und 9 EStG). Der Antrag für die Eintragung desFreibetrages ist bis spätestens zum 30.11. des Kalenderjahresfür das die Lohnsteuerkarte gilt auf dem amtlichen Vordruckeinzureichen (vgl. § 39a Abs.3 S.3 EStG).C. Eigengenutzte LiegenschaftenBei einer nach landesrechtlichen Vorschriften als Baudenkmalausgewiesen Liegenschaft kann der Eigennutzer nach § 10fEStG die getätigten Aufwendungen für die begünstigten Baumaßnahmenim Kalenderjahr des Abschlusses der Maßnahmeund in den neun folgenden Kalenderjahren jeweils bis zu 9 %als Sonderausgaben abziehen (§ 10f Abs. 1 EStG). Dies stehtaber unter der Maßgabe, dass die Bescheinigung nach § 7iEStG vorliegt. Für Eigentumswohnungen gilt diese Vorschriftentsprechend (§ 10f Abs. 5 EStG).Der steuerliche Abzugsbetrag wird nur dann anerkannt,wenn mit den Baumaßnahmen nach dem Abschluss des notariellenKaufvertrages begonnen wird. Eine nachträgliche Geltendmachungvon nicht genutzten Abzugsbeträgen zu einemspäteren Veranlagungszeitraum ist ausgeschlossen. Nur wennder Käufer zu dem fraglichen Zeitraum auch die Wohnung zueigenen Wohnzwecken nutzt, wird der Sonderausgabenabzuganerkannt (§ 10f Abs. 1 Satz 2 EStG). Die Steuervergünstigungnach § 10f EStG gilt grundsätzlich nur für ein Objekt, nur Ehegattenkönnen diese Abzugsmöglichkeit für insgesamt zweiObjekte in Anspruch nehmen.Es ist immer zu berücksichtigen, dass die Möglichkeitendes Sonderabzugs dort ihre Grenzen haben, wo das steuerpflichtigeEinkommen nach deren Abzug unterhalb des Grundfreibetragsliegt. Ein Vor- und Rücktrag von Verlusten aus Sonderausgabenist im Gegensatz zur Verlustverrechnung nichtmöglich.Bezüglich der Ermäßigung der Einkommenssteuervorauszahlungund der Eintragung eines Lohnsteuerfreibetrages geltendie Erläuterungen unter B.12 in entsprechender Anwendung.D. Grunderwerbssteuersatz und GrundsteuerBei einem Immobilienerwerb in Sachsen fällt nach gültigerRechtslage zum Zeitpunkt der Prospekterstellung eine Grunderwerbsteuervon 3,5 % des Kaufpreises nach notariellemKaufvertragsabschluss an. Die Grunderwerbsteuer fällt auchim Fall der Veräußerung des Objekts an und ist vom Käuferaufgrund der üblichen vertraglichen Vereinbarungen zu zahlen,wobei die Verkäuferin neben dem Käufer für die Bezahlunggegenüber dem Finanzamt gesamtschuldnerisch haftet.Des Weiteren übernimmt der Käufer mit vertraglicher Vereinbarung(Besitzübergang) die Verpflichtung zur Zahlung derlaufenden Grundsteuer, welche er aber im Vermietungsfall im84Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig