Download PDF - Buwog

ten Berlin und Wien liegt nunmehr bereits
ein Drittel unseres Wohnungsbestandes,
und hier gibt es auch funktionierende
Immobilienmärkte.
Neben dem Verkauf größerer Pakete
an Investoren läuft auch noch ein
Verkaufsprogramm für freiwerdende
Wohnungen.
Puhr: Auch damit sind wir sehr zufrieden.
Im Geschäftsjahr 2010/11 wurden 354
Einheiten verkauft, und die Gesamtzahl
der im Rahmen dieses seit 2004 laufenden
Programms stieg somit auf bereits 1.260.
Es zeigt sich, dass die verbreitete Ansicht,
Wohnungen aus den Sechzigern oder
Siebzigern seien nicht gefragt, nicht der
Wirklichkeit entspricht. Die Nachfrage ist
exzellent, und auch der erzielbare Verkaufspreis
ist weiter gestiegen. Im Durchschnitt
konnten wir im abgelaufenen Geschäftsjahr
durchschnittlich 1.740 Euro/m² erzielen,
was nicht nur eine Steigerung um mehr
als 5% im Vergleich zum Vorjahr bedeutet,
sondern auch die Buchwerte deutlich
übertrifft. Dabei kommt uns sicher auch der
allgemeine Trend zu Eigentum statt Miete
zugute, der für steigende Eigentumswohnungspreise
und hohe Nachfrage sorgt.
Sind bei den Mieten ähnliche Anstiege
zu verzeichnen?
Puhr: Auch die Mietzinseinnahmen entwickeln
sich positiv. Insgesamt sind unsere
Nettohauptmietzinseinnahmen im Jahresvergleich
um 7,8% Prozent gestiegen und
belaufen sich im April 2011 auf 8,76 Mio.
Euro. Ein Teil der Erhöhung ist dabei auf
das um 2,5% größer gewordene Portfolio
zurückzuführen. Dabei muss man
bedenken, dass sich bei rund 66% der
Mietwohnungen der Mietzins nach dem
Kostendeckungsprinzip des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes
errechnet, dieser
Mietzins nicht indexgesichert und daher
eher statisch ist. Diese große Steigerung
der Mietzinseinnahmen im Jahresvergleich
ist einerseits damit zu begründen, dass
die Objekte, die in Vorarlberg und in der
Steiermark verkauft wurden, nach Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz
vermietet
waren und sehr niedrige Mieten hatten,
und dass der Mietzins der in Berlin erworbenen
Objekte im Durchschnitt mehr als
doppelt so hoch ist. Außerdem nützen wir
konsequent die Möglichkeit, die das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz
bietet: bei
Mieterwechsel einen pauschalen Mietzins
zu vereinbaren, wenn dieser höher ist als
der kostendeckende Mietzins. Durch diese
Vorgangsweise lag die Mietzinssteigerung
in unserem Portfolio in den letzten Jahren
immer über dem Verbraucherpreisindex.
Stichwort Sanierung: Bremst der
Rückgang von Fördermitteln das seit
Jahren laufende Modernisierungsprogramm?
Puhr: In Ansätzen ist das bereits zu
spüren, und in den kommenden Jahren
wird das noch deutlich stärker der Fall
sein. Wir haben 2010/11 in 34 Objekten
größere Sanierungen und Modernisierungen
vorgenommen und dafür 22 Mio. Euro
investiert. Die wichtigsten Maßnahmen
waren Verbesserung der Wärmedämmung,
Austausch oder Modernisierung
von Heizungen und in einigen Fällen der
Einbau von Liften.
Wir können Sanierungen aber nur dann
vornehmen, wenn sie mit den von den
Mietern bezahlten Erhaltungs- und
Verbesserungsbeiträgen sowie Förderungen
finanziert werden können. Wenn die
Förderungen fehlen, werden in Zukunft
manche an sich sinnvolle Maßnahmen
nicht durchführbar sein.
Auch wenn unsere Möglichkeiten hier
beschränkt sind, versuchen wir natürlich
gegenzusteuern. Besonders wichtig ist
35
in diesem Zusammenhang das Projekt
„Lebenszyklusplanung“: Wir werden für
alle BUWOG-Objekte eine langfristige, das
heißt über mehrere Jahrzehnte gehende
Investitionsplanung erstellen, um bereits
möglichst lange vorher abschätzen zu
können, wann welche Maßnahmen erforderlich
sind. Das ist für die Finanzplanung
der vielen Wohnungseigentümergemeinschaften
in unseren Objekten wichtig, und
wir können durch die zeitliche Abstimmung
von Sanierungsmaßnahmen in mehreren
Objekten weitere Einsparungen erzielen.
„Es zeigt sich,
dass die verbreitete
Ansicht, Wohnungen
aus den
Sechzigern oder
Siebzigern seien
nicht gefragt, nicht
der Wirklichkeit
entspricht.“