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Kein Buch mit
sieben Siegeln
Größtmögliche Transparenz ist die wichtigste Leitlinie für das
Rechnungswesen der BUWOG/ESG-Gruppe. Die Kombination
von IFRS-, UGB- und Steuerbilanz sowie vierteljährliche
externe Bewertungen des Immobilienbestands sichern Geschäftspartnern,
Analysten und Aktionären umfassende Informationen
über die Entwicklung des Unternehmens, erklärt
Finanzchef Andreas Ratzinger.
zUR PERSON:
Mag. Andreas Ratzinger ist Mitglied
der Geschäftsleitung der
BUWOG und verantwortlich für den
gesamten Bereich Rechnungswesen,
Controlling und Finanzierung
der BUWOG-Gruppe. Er ist zusätzlich
für IT zuständig. Der 1966
geborene Wiener studierte Betriebswirtschaft
an der Universität
Wien und trat bereits 1992 in die
BUWOG ein. Im Jahr 2000 wurde
Ratzinger Mitglied der Geschäftsleitung
und Prokurist der BUWOG,
2005 übernahm er die gleichen
Funktionen auch in der ESG.
Ratzinger ist Vater einer Tochter
und eines Sohnes.
„Die BUWOG/ESG­
Gruppe ist die mit
Abstand größte
Tochtergesellschaft
des Immofinanz­
Konzerns.“
Herr Ratzinger, kann man das zahlungswesen eines Konzerns wie der BUWOG/
ESG-Gruppe mit rund 30 Gesellschaften und einem gemischten Bestand aus
freifinanzierten, geförderten und gemeinnützigen Wohnungen überhaupt so
darstellen, dass Außenstehende dieses verstehen?
Andreas Ratzinger: Man kann und man muss. Die BUWOG/ESG-Gruppe ist die mit
Abstand größte Tochtergesellschaft des Immofinanz-Konzerns, und daher trägt die Aussagekraft
unseres Zahlenwerks entscheidend zur Transparenz des Gesamtkonzerns bei.
Das ist eine große Herausforderung, aber kein unlösbares Problem.
Die komplexe Struktur mit zahlreichen Einzelgesellschaften, tatsächlich tausenden Objektfinanzierungen
und vor allem die besonderen Bilanzierungsvorschriften für gemeinnützige
Wohnungen macht das Rechnungswesen allerdings sehr aufwendig. Wir erstellen
daher auch eine Bilanz nach IFRS, wie sie für börsenotierte Unternehmen vorgeschrieben
ist, eine Bilanz nach dem UGB und eine Steuerbilanz. Damit kann man sich wirklich ein
sehr exaktes Bild der Geschäftsentwicklung machen. Die BUWOG ist damit für den
Kapitalmarkt und für unsere Geschäftspartner kein Buch mit sieben Siegeln, sondern ein
bestens einschätzbares und bewertbares Unternehmen.
Bei weit mehr als 30.000 Wohnungen ist die Wertentwicklung des Bestands der
mit Abstand wichtigste Einflussfaktor für das Unternehmensergebnis. Wie aktuell
und wie realistisch sind diese Bewertungen?
Ratzinger: Die Bewertungen sind hochaktuell und werden nach objektiven, nachvollziehbaren
Kriterien durch Anwendung des „Discounted Cash Flow“-Verfahrens, erstellt. Der
gesamte Wohnungsbestand der BUWOG/ESG-Gruppe wird quartalsweise durch externe
Gutachter bewertet, und diese Bewertungen fließen dann in die Quartalsbilanzen des
Immofinanz-Konzerns ein.
Als externen Gutachter haben wir einen der renommiertesten globalen Immobiliendienstleister,
CB Richard Ellis, bestellt. Dieser nimmt sowohl eine Bewertung des Bestands als
auch aller neuen Objekte (Projekte) vor. Natürlich wird nicht jedes Objekt in jedem Quartal
besichtigt, sondern die Bewertung erfolgt auf Basis der zentralen wertbestimmenden
Faktoren wie Mieteinnahmen, Leerstand, mögliche Verkaufserlöse und Instandhaltungskosten,
die einem Objekt zuzuordnen sind. So ist eine regelmäßige Bewertung möglich,
ohne einen unvertretbar hohen Aufwand dafür in Kauf zu nehmen.
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