Vorarlberg-3-2014

Recht
Kommentar von RA Mag. Andreas German
Birgt das
Wohnungseigentumsgesetz
wirklich einige Fallen für die
Eigentümer?
Aufgrund der medialen Berichterstattung
stellt sich die Frage, ob mit
22.11.2014 sämtliche Wohnungseigentümer
besorgt sein müssen, dass
ihre Hausgärten, Autoabstellplätze
und Kellerabteile in das Allgemeingut
der Wohnungseigentumsanlage fallen,
da sie nicht explizit als Zubehör im
Grundbuch eingetragen sind. Dies ist
aus meiner Sicht aufgrund nachstehender
Überlegungen nicht anzunehmen:
• Es wird übersehen, dass das
Grundbuch nicht nur aus dem Hauptbuch,
sondern auch aus der Urkundensammlung
besteht. Dies ist im § 1
GBG geregelt. Weiter ist im GBG geregelt,
dass im Hauptbuch nur die wesentlichen
Bestimmungen der bücherlichen
Rechte einzutragen sind. Bezüglich
jeder Wohnungseigentumsanlage
(auch solchen, die aufgrund des Wohnungseigentumsgesetzes
1975 parifiziert
sind) liegt ein Vertrag über die Begründung
von Wohnungseigentum
vor, welcher wiederum auf ein Nutzwertgutachten
eines Sachverständigen
verweist. Sowohl der Wohnungseigentumsvertrag
als auch diese Parifizierungsgutachten
sind in der Urkundensammlung
des Grundbuchs hinterlegt,
da diese Verträge im Original an das
Grundbuch zu übermitteln waren und
sind.
Diesen Verträgen ist zu entnehmen,
welche Grundstücksteile der ausschließlichen
Nutzung der Wohnungseigentumsinhaber
und welche Grundstücksteile
der Allgemeinheit zugewiesen
sind. Dies ist auch zivilrechtlich im
Wohnungseigentumsvertrag so festgehalten.
Sollten daher Unklarheiten bezüglich
der alleinigen Nutzung oder
der Nutzung durch die Allgemeinheit
bestehen, so ist selbstverständlich aus
dem Grundbuch ersichtlich, wer nunmehr
welche Rechte auf welchen
Grundstücksteilen hat.
Dieses Parifizierungsgutachten wird
von sämtlichen Rechtspflegern bei Begründung
des Wohnungseigentums
mit dem Wohnungseigentumsvertrag
verglichen. Es ist somit bei Eintragung
des Wohnungseigentums geklärt, was
laut Parifizierung und Wohnungseigentumsvertrag
als Zubehör-Wohnungseigentum
gilt. Bereits aus der zivilrechtlichen
Vereinbarung, welche im Folgenden
auf alle Käufer überbunden
wird, kann sohin nicht von einer gutgläubigen
Nutzung einer Fläche als
Allgemeinfläche ausgegangen werden.
• Bereits in einer Entscheidung
aus dem Jahr 2008 wird ebenfalls auf
die Problematik des Zubehör-Wohnungseigentums
verwiesen. Aber auch
in dieser Entscheidung wird nicht ausgeführt,
ob eine Eintragung im Hauptbuch
erforderlich ist oder ein Verweis
auf die Urkundensammlung ausreicht.
Ich möchte jedoch darauf hinweisen,
dass diese Entscheidung bereits aus
dem Jahre 2008 stammt, sodass die
nunmehr erfolgte Panikmache durch
eine fragwürdige Berichterstattung in
den Medien das dort angeführte Datum
22.11.2014 bereits längst überholt
hat.
• Es ist bereits seit längerer Zeit
bekannt, dass durch den Gesetzgeber
die Zweifel, welche durch vereinzelte
Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs
aufgeworfen wurden, ausgeräumt
werden. Der entsprechende Gesetzesentwurf
ist bereits seit langem
ausgearbeitet, allerdings aufgrund
politischer Gegebenheiten noch nicht
im Nationalrat beschlossen worden.
• Auch eine Benützungsvereinbarung,
wie den Medien zu entnehmen
ist, halte ich im gegenständlichen
Fall nicht für sinnvoll. Die Benützungsvereinbarung
geht gemäß §
17 WEG ausdrücklich von Allgemeinflächen
aus. Die mir bekannten Vorarlberger
Rechtspfleger für Grundbuchsrecht
sehen in den angesprochenen
Flächen aber keine Allgemeinflächen
und somit liegt kein
Grund vor, die Benützungsvereinbarung
im Grundbuch einzutragen.
Meiner Meinung nach wäre es daher
das sinnvollste, die Arbeit des Gesetzgebers
abzuwarten, um sämtliche
Zweifel, welche aufgrund der Rechtsprechung
des Obersten Gerichtshofs
aufgeworfen wurden, zu beseitigen.
Dies insbesondere auch deshalb,
da es ja nicht nur um eine Eintragung
von Neuanlagen geht, sondern
um alle Wohnungseigentumsanlagen
seit 1975 und sich hier im Laufe
der Zeit Veränderungen an Zubehörwohnungseigentum
ergeben haben.
Diese absolute Sicherheit für viele Eigentümer
kann nur durch den Gesetzgeber
und nicht durch die Gerichte
geschaffen werden.
Für die Abklärung ihres Sachverhaltes
empfehle ich die Kontaktaufnahme mit
Rechtsexperten für Eigentumsrecht.
Die Kanzlei Mag. Andreas Germann
steht ihnen als kompetenter Partner
gerne zur Verfügung. Sie erreichen uns
unter Telefon 05574/54200-0 oder
Email: office@g-g.at.
Wirtschaft Aktiv Nov. / 14 5