Arbeitshilfe Bebauungsplanung MIR Brandenburg, Stand: Nov. 2007

Allgemeine Wohngebiete B 1.3
So kann zum Beispiel die Konzentration bestimmter Laden- und Dienstleistungsnutzungen in
einem nahe gelegenen Nahversorgungszentrum den Ausschluss bzw. die Ausnahmezulässigkeit
von Läden gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO sowie den Ausschluss von Räumen für
bestimmte freie Berufe (z.B. des Gesundheitswesens) gemäß § 1 Abs. 9 BauNVO in einem
geplanten allgemeinen Wohngebiet rechtfertigen. Diese Modifizierungen können gemäß § 1
Abs. 8 BauNVO ggf. auch auf Teile des WA beschränkt werden.
Würde das Nahversorgungszentrum innerhalb des Plangebietes liegen, könnte der Bebebauungsplan
auch die Zulässigkeit von Läden und nahversorgungsrelevanten Dienstleistungen
auf die betreffenden Flächen des allgemeinen Wohngebietes beschränken bzw. auf diesen
Flächen nur solche Nutzungen zulassen. Bei einer solchen klaren räumlichen Zuordnung von
Nutzungsarten handelt es sich um eine horizontale (teilflächenbezogene) Gliederung auf der
Grundlage von § 1 Abs. 4 BauNVO 1 . Darüber hinaus kann ggf. auch von der Möglichkeit der
vertikalen (geschossweisen) Gliederung nach § 1 Abs. 7 BauNVO Gebrauch gemacht werden.
Bei allen Modifizierungs- und Gliederungsmöglichkeiten muss die Zweckbestimmung des
allgemeinen Wohngebietes gewahrt bleiben. Ein WA darf nicht durch umfassende Beschränkung
von Nichtwohnnutzungen gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO zu einem WR heruntergeregelt
werden, auch wenn dies wegen der geringeren Schutzbedürftigkeit des WA „hilfreich“ wäre.
� Im allgemeinen Wohngebiet können die in § 4 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 der Baunutzungsverordnung
genannten Nutzungen nur ausnahmsweise zugelassen werden.
Im Sinne der Wahrung der Zweckbestimmung muss auch die gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO
mögliche Umwandlung von Ausnahmen in allgemein zulässige Nutzungen bei allgemeinen
Wohngebieten auf einzelne Nutzungen beschränkt bleiben. Aus dem gleichen Grunde sollte
auch auf eine Umwandlung der in § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO genannten sonstigen nicht störenden
Gewerbebetriebe in allgemein zulässige Nutzungen verzichtet werden.
Das Kriterium der vorwiegenden Wohnnutzung, d.h. das deutliche Überwiegen von Wohngebäuden,
muss nicht in jedem Teil eines WA erfüllt sein. Maßgeblich für die allgemeine
Zweckbestimmung des WA ist der Gebietscharkater insgesamt, wobei Teile des Wohngebietes
auch außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans liegen können.
In Kur- und Erholungsgemeinden kann es bei der Planung allgemeiner Wohngebiete begründet
sein, die in § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO genannten Betriebe des Beherbergungsgewerbes
allgemein zuzulassen. Ggf. kann die Umwandlung in eine allgemeine Zulässigkeit
auch gemäß § 1 Abs. 9 BauNVO auf bestimmte Unterarten von Beherbergungsbetrieben (z.B.
auf Ferienhäuser, Appartements für Feriengäste und Pensionen) beschränkt werden. In
diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass einzelne Ferienhäuser, die nicht zu einer
Ferien(haus)anlage gehören, planungsrechtlich nicht als Beherbergungsbetriebe gelten,
sondern als Wohngebäude anzusehen sind 2 , die im WA ohnehin allgemein zulässig sind.
Anlagen für sportliche Zwecke führen in Wohngebieten oft zu Beeinträchtigungen der Wohnruhe
(� auch B 1.2 „Reine Wohngebiete“). Eine Beschränkung dieser Anlagen auf die Ausnahmezulässigkeit
gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO ist daher auch im WA angeraten.
Wohngebiete in attraktiven Innenstadtlagen sind häufig auch begehrte Standorte für Anwaltskanzleien
und andere freie Berufe. Eine Beschränkung der allgemeinen Zulässigkeit von
Räumen für freie Berufe (� B 1.13) ist daher in diesen Fällen meistens geboten.
1 Die in der ersten Fassung dieses Kapitels (November 2005) dargelegte Auffassung, dass schon dann nicht
mehr von einer Gliederung nach § 1 Abs. 4 BauNVO gesprochen werden könne, wenn nur eine der in den
Absätzen 2 und 3 des § 4 BauNVO genannten Nutzungen an keiner Stelle des Plangebietes zulässig ist, wird
hiermit korrigiert. Maßgeblich für die zulässige Gliederung eines WA ist nicht, dass sämtliche in § 4 Abs. 2 und
Abs. 3 BauNVO genannten Nutzungen in dem jeweiligen Wohngebiet zulässig sind, sondern dass die Zweckbestimmung
des WA gewahrt bleibt. Ein WA kann somit durch Ausschluss bestimmter Nutzung gemäß § 1
Abs. 5 und/oder Abs. 6 BauNVO modifiziert und dieses eingeschränkte WA auf der Grundlage von § 1 Abs. 4
BauNVO räumlich nach der Zulässigkeit bzw. Zulassungsfähigkeit der übrigen Nutzungen gegliedert werden.
2 Fickert / Fieseler, Baunutzungsverordnung, Kommentar, 10. Auflage, § 3 Rdnr. 10.1 und Rdnr. 19
ggf. teilräumlich differenzierte
Modifizierung des WA
horizontale und vertikale
Gliederung des WA
Eine vorwiegende Wohnnutzung
muss im Gesamtgebiet
gewahrt bleiben.
unzulässige Festsetzung
Einzelne Ferienhäuser sind
planungsrechtlich
Wohngebäude und keine
Beherbergungsbetriebe.
Die allgemeine Zulässigkeit
von Anlagen für sportliche
Zwecke …
… sowie von Räumen für
freie Berufe ist nicht selten
problematisch.
MIR Brandenburg / Arbeitshilfe Bebauungsplanung / November 2009 2 / 7