Arbeitshilfe Bebauungsplanung MIR Brandenburg, Stand: Nov. 2007

Besondere Wohngebiete B 1.4
In einigen wenigen Blockinnenbereichen, in denen auch bisher keine gewerblichen Nutzungen
vorhanden sind, werden zum Schutz des vorhandenen Wohnens nahezu alle Nichtwohnnutzungen
gemäß § 1 Abs. 5 und Abs. 6 i.V.m. Abs. 8 BauNVO ausgeschlossen.
� Im dem Teil des besonderen Wohngebietes mit der Bezeichnung WB 2 sind nur Wohnungen
zulässig. Ausnahmsweise können im WB 2 auch Räume für freie Berufe im Sinne
des § 13 der Baunutzungsverordnung zugelassen werden.
Gewerbebetriebe können als konstitutive Bestandteile besonderer Wohngebietes nur für Teile
des Baugebietes gemäß § 1 Abs. 5 i.V.m. Abs. 8 BauNVO oder zu dessen Gliederung gemäß
§ 1 Abs. 4 BauNVO ausgeschlossen werden. Auch eine Umwandlung der allgemeinen Zulässigkeit
in eine Zulassungsfähigkeit im Ausnahmefall wäre für das WB als Ganzes unzulässig:
� Im besonderen Wohngebiet können Gewerbebetriebe nur ausnahmsweise zugelassen
werden.
Auch die Begrenzung des Störpotenzials basierend auf einer für andere Baugebiete üblichen
typisierenden Betrachtung wird der Eigenart des besonderen Wohngebietes nicht gerecht:
� Im besonderen Wohngebiet sind nur das Wohnen nicht störende Gewerbebetriebe
zulässig.
B Sonstige Festsetzungen zur Sicherung des Wohnens
Möglich wäre gemäß § 4 a Abs. 4 Nr. 2 BauNVO auch eine Festsetzung, die für jedes
Gebäude einen Mindestwohnflächenanteil vorschreibt.
� Im besonderen Wohngebiet sind in Gebäuden mindestens 70 % der zulässigen Geschossfläche
für Wohnungen zu verwenden.
Bei der Festsetzung eines prozentualen Mindestwohnflächenanteils ist zu berücksichtigen,
dass sich der festgesetzte Anteil nach dem Wortlaut des § 4 a Abs. 4 Nr. 2 BauNVO auf die
zulässige Geschossfläche beziehen muss und nicht auf die jeweils tatsächlich realisierte
Geschossfläche Bezug nehmen kann. Zu bedenken ist bei der Festsetzung auch, dass die
betroffenen Bauherren nicht verpflichtet sind, den sich aus dem festgesetzten Anteil an der
zulässigen Geschossfläche ergebenden Wohnraum vorrangig vor den übrigen zulässigen
Nutzungen zu errichten. 1 Die Verpflichtung zum vollständigen Nachweis des festgesetzten
Wohnflächenanteils entsteht erst dann, wenn auch die insgesamt zulässige Geschossfläche
realisiert wird. So verstößt ein Bauvorhaben mit einer Geschossfläche von 600 m² auf einem
1.000 m² großen Grundstück bei einer zulässigen GFZ von 1,0 nicht gegen die obige Festsetzung,
wenn 300 m² für Wohnungen und 300 m² für andere Nutzungen verwendet werden.
Sofern mehrere Gebäude auf einem Grundstück stehen bzw. dort errichtet werden sollen,
kann ein größerer Gestaltungsspielraum dadurch geschaffen werden, dass der festgesetzte
Mindestwohnflächenanteil nicht für jedes einzelne Gebäude eingehalten werden muss,
sondern nur in der Gesamtbilanz für das jeweilige Grundstück. Dies kann z.B. durch folgenden
textlichen Zusatz erreicht werden:
… Unterschreitungen des Mindestwohnanteils sind für einzelne Gebäude zulässig / können
ausnahmsweise für einzelne Gebäude zugelassen werden, sofern der Wohnungsanteil von
70 % der zulässigen Geschossfläche bezogen auf die zulässige Gesamtgeschossfläche
der Gebäude des jeweiligen Grundstücks eingehalten wird.
oder kürzer:
1 vgl. Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Kommentar, § 4a BauNVO, Rdnr. 63
Teilflächen mit ausschließlicher
Wohnnutzung (WB 2)
Festsetzung eines relativen
Wohnflächenanteils …
MIR Brandenburg / Arbeitshilfe Bebauungsplanung / November 2007 5 / 6