Arbeitshilfe Bebauungsplanung MIR Brandenburg, Stand: Nov. 2007

Besondere Wohngebiete B 1.4
ANWENDUNGSFÄLLE UND FESTSETZUNGSBEISPIELE
A Dicht bebautes Wohnquartier mit Kleingewerbe
Fallbeispiel 1: Die Gemeinde X nimmt als Mittelzentrum wichtige Versorgungsfunktionen für
die umliegenden Gemeinden wahr. Dabei konnte die Innenstadt in ihrer Funktion als überörtliches
Hauptversorgungszentrum in den vergangenen Jahren durch die gezielte Ansiedlung
von Einzelhandelsbetrieben sowie durch die gestalterische Aufwertung der Hauptgeschäftsstraße
gestärkt werden. An die Hauptgeschäftsstraße schließen gründerzeitliche Wohnquartiere
mit einer dichten Blockbebauung und Nutzungsmischung an. Während die Blockrandbebauung
überwiegend durch Wohngebäude gebildet wird, die in den Erdgeschossen auch einzelne
Läden und Büros aufnehmen, befinden sich in den Blockinnenbereichen neben Wohnremisen
auch Werkstätten wie Tischler- und Schlossereien und einzelne Kfz-Betriebe. In den letzten
Jahren ist eine zunehmende Verdrängung des Wohnens durch Büro- und Dienstleistungsnutzungen
festzustellen. Darüber hinaus liegen für einzelne Baulücken Bauvoranfragen für die
Errichtung von Büro- und Geschäftsgebäuden vor.
Da die gegenwärtige planungsrechtliche Beurteilung von Bauvorhaben auf der Grundlage von
§ 34 BauGB keinen hinreichenden Schutz des Wohnens gewährleistet, beschließt die
Gemeinde für die betreffenden Wohngebiete die Aufstellung von Bebauungsplänen mit dem
Ziel, die vorhandene Wohnnutzung zu erhalten und fortzuentwickeln. Dabei soll die vorhandene
Nutzungsmischung mit kleineren Gewerbebetrieben und Läden ausdrücklich erhalten
bleiben. Die Errichtung reiner Geschäfts- und Bürogebäude soll hingegen auch auf bisher
unbebauten Grundstücken verhindert werden. Die Wohnqualität innerhalb der Wohnquartiere
soll durch die Anlage kleinerer Grünflächen und Spielplätze verbessert werden.
Unter Berücksichtigung der vorhandenen und zu erhaltenden Nutzungsstruktur werden die
Wohnquartiere in den Bebauungsplänen als besondere Wohngebiete gemäß § 4a BauNVO
festgesetzt.
Festsetzung eines besonderen
Wohngebietes gemäß § 4a BauNVO
mit teilräumlich differenzierten
Festsetzungen gemäß § 1 Abs. 8
BauNVO
Da die Verdrängung von Wohnnutzungen vor allem auf die Umwandlung von Wohnungen in
Büros, Praxen, Kanzleien und Räume für vergleichbare Dienstleistungsnutzungen zurückzuführen
ist, wird die Zulässigkeit von Räumen für freie Berufe gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO auf
eine Ausnahmezulässigkeit reduziert.
� Im besonderen Wohngebiet können Räume für freie Berufe im Sinne des § 13 der
Baunutzungsverordnung nur ausnahmsweise zugelassen werden.
In der Begründung zum Bebauungsplan legt die Gemeinde dar, dass von der Ausnahmeregelung
nur Gebrauch gemacht werden soll, wenn die freiberuflich ausgeübte Tätigkeit eine Versorgungsfunktion
für das Wohngebiet übernimmt - was z.B. bei einer Arztpraxis gegeben ist –
oder räumlich sehr stark begrenzt ist (z.B. max. 30 m² oder 20 % der jeweiligen Wohnfläche).
innerstädtisches gründerzeitliches
Wohnviertel
schleichende Verdrängung
des Wohnens
Aufstellung von
Bebauungsplänen …
… mit WB-Festsetzungen
Beschränkung von Nutzungen,
die das Wohnen potenziell
verdrängen …
MIR Brandenburg / Arbeitshilfe Bebauungsplanung / November 2007 3 / 6