RA 02/2017 - Entscheidung des Monats

62 Zivilrecht RA 02/2017
Wirksamer Kaufvertrag gem. § 433
BGB als beabsichtigter Hauptvertrag
zwischen B und E
II. Wirksamer Hauptvertrag
Daneben setzt § 652 I 1 BGB für das Entstehen des Provisionsanspruchs
den wirksamen Abschluss des angestrebten Hauptvertrags voraus. Laut
Sachverhalt hat B mit Kaufvertrag vom 10.10.2014 das Objekt in der V.-Str. 16
in München zu einem Kaufpreis i.H.v. 2.300.000 € vom bisherigen Eigentümer
E erworben. Ein wirksamer Hauptvertrag liegt damit vor.
III. Maklerleistung
B hat als Maklerleistung den Nachweis zur Gelegenheit des Vertragsschlusses
durch Mitteilung von Name und Adresse des bisherigen Eigentümers erbracht.
IV. Kausalzusammenhang zwischen Maklerleistung und Hauptvertrag
Weiterhin müsste der Hauptvertrag infolge der Maklerleistung der K zustande
gekommen sein. Der nötige vertragsadäquate Kausalzusammenhang ergibt
sich hier aus dem o.g. Nachweis und der Tatsache, dass der Vertragsschluss der
Nachweistätigkeit in angemessenem Zeitabstand nachfolgte.
Kein Ausschluss des Kausalzusammenhangs
von Maklerleistung und
Hauptvertrag durch den 200.000 €
geringeren Kaufpreis
Entscheidende Frage: Ist der
geschlossene Vertrag wirtschaftlich
ein anderer als der nachzuweisende?
Typisch: Je länger das Objekt auf
dem Markt ist, desto schneller und
tiefer sinkt der Preis.
Kein Ausschluss des Kausalzusammenhangs
von Maklerleistung und
Hauptvertrag durch die erst Monate
später folgende Betreuung durch
einen anderen Makler
Typische Besonderheit beim Nachweismakler:
Mitkausalität kann
genügen. Sie wird vermutet, wenn
noch kein Jahr seit dem Nachweis
vergangen ist. Jedoch kann der
Kunde die Vermutung widerlegen.
„II.1.d) An der Kongruenz fehlt es nicht deshalb, weil der Kaufpreis um 200.000 €,
also um 12,5 % niedriger ist als der ursprünglich ausgeschriebene. Der
BGH hat zur wirtschaftlichen Gleichwertigkeit des abgeschlossenen
Vertrags im Verhältnis zu dem im Maklervertrag zugrunde gelegten
ausgeführt, dass es bei Grundstücksgeschäften häufig vorkomme,
dass Vertragsschließende ihre Vorstellungen nicht voll verwirklichen
könnten, die sie bei Beginn der Vertragsverhandlungen und
bei Beauftragung des Maklers gehabt hätten; das erforderliche
(gegenseitige) Nachgeben, um den Vertragsschluss herbeizuführen,
könne sich dabei nicht nur auf die Höhe des Kaufpreises und die
Nebenbestimmungen, sondern auch auf den Umfang der Sachleistung
beziehen. Soweit sich die Abweichungen im Rahmen dessen hielten,
womit der Maklerkunde bei der Beauftragung des Maklers gerechnet habe,
könnten sie den Provisionsanspruch nicht ausschließen. Entscheidend
ist danach, ob sich unter Würdigung aller besonderen Umstände der
abgeschlossene Vertrag als ein wirtschaftlich anderer darstellt, als
der nach dem Maklervertrag nachzuweisende. Dabei ist bei für den
Maklerkunden günstigen Preisabweichungen besonders in den Blick
zu nehmen, ob diese sich noch in einem erwartbaren Rahmen bewegen,
oder ob letztlich die abweichende Preisgestaltung auf Umständen
beruht, die die wirtschaftliche Identität des nachgewiesenen zum
abgeschlossenen Geschäft in Frage stellen. Dabei ist kein allzu
strenger Maßstab anzulegen, da sich insbesondere bei Grundstücken,
die längere Zeit angeboten werden, der Preis typischerweise nach
unten bewegt. Dementsprechend hat der BGH eine relevante Abweichung
wegen des geringen Umfangs des gewährten Preisnachlasses von circa
15 % verneint. Hier liegt die Abweichung bei nur 12,5 %.“
II.1.e) Es fehlt auch nicht an der Kausalität, auch wenn B vorträgt, sie
hätte an dem Objekt wegen des hohen Preises zunächst kein Interesse
gehabt, sich anderweitig orientiert und sich deshalb auch nicht mehr bei
K gemeldet. Vielmehr sei ihr das Objekt Monate später über einen anderen
Makler angeboten worden. Dies lässt aber nach ständiger Rechtsprechung
die Kausalität nicht entfallen. Es genügt eine Mitursächlichkeit der
Nachweisleistung. Eine solche wird nicht mehr vermutet, wenn ein Jahr
oder mehr zwischen dem Nachweis und dem Hauptvertragsabschluss
vergangen sind. Allerdings kann der Kunde die Vermutung widerlegen.
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