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Finanzierung
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MAGAZIN
IMMOBILIENFONDS
AUF DEM PRÜFSTAND
LOHNT SICH DIE AN-
LAGE NOCH?
Wer als Anleger in Immobilienfonds investieren möchte,
muss zwischen offenen und geschlossenen Investments
unterscheiden. Auch wenn beide Fondsarten ihr Anlagekapital
in Immobilien investieren, gibt es doch entscheidende
Kriterien, die für oder gegen ein Investment in Immobilienfonds
sprechen.
➤
Erschwerend kommt hinzu, dass neben den Hausbanken
ebenfalls Versicherungen und Finanzvertriebe auf den Markt
drängen und den Anleger zusätzlich verunsichern. Ein sinnvolles
und passendes Anlageprodukt bekommt man eher selten,
da den Beratern und Vermittlern oft bestimmte Absatzziele
vorgegeben werden und die Provisionshöhe für eine erfolgreiche
Vermittlung meist auch eine wichtige Rolle spielt.
Offene und geschlossene Immobilienfonds unterscheiden
sich grundsätzlich durch Sicherheit und Rendite
Offene Immobilienfonds eignen sich insbesondere als Depot-Beimischung
für Sparer und Kleinanleger. Dieses Investment kann
als Fondssparplan bereits ab einem monatlichen Betrag in Höhe
von 50 Euro erworben werden. Auch steuerlich fahren Anleger
mit offenen Immobilienfonds deutlich besser, denn hier greift der
Grundsatz „Einnahmen aus Kapitalvermögen“.
Bei geschlossenen Immobilienfonds beginnt die Mindesteinlage
in den meisten Fällen ab einem Betrag von 10.000 Euro,
steuerlich ist dieses Investment den Einkünften aus Vermietung
und Verpachtung (vielfach sogar zu Einkünften aus Gewerbebetrieb)
zuzuordnen. Ausnahmen bilden hier lediglich
stille Beteiligungen an einer Zielgesellschaft, diese Einnahmen
fallen dann wieder unter die Einkünfte aus Kapitalvermögen.
Letztere sind jedoch relativ selten. Was die Rendite anbelangt,
können Investoren bei offenen Immobilienfonds im Durchschnitt
mit zwei bis vier Prozent rechnen – und das sicherheitsorientiert.
Deutlich risikobehafteter und daher spekulativ
sind geschlossene Immobilienfonds, die allerdings eine Rendite
zwischen vier und sieben Prozent erwirtschaften.
mehr über genügend liquide Mittel verfügt, um die Rückgabewünsche
des Anlegers zu bedienen.
Die Laufzeit von geschlossenen Immobilienfonds beträgt hingegen
im Durchschnitt zwischen 15 und 25 Jahre. Auch eine
Rückgabe der Anteile durch den Investor ist in der Regel ausgeschlossen
bzw. nur eingeschränkt über Zweitmarktbörsen
möglich. Letzteres führt dann immer zu einem Verlustgeschäft.
Der wichtigste Unterschied liegt jedoch in der Haftung des Investors.
Beim offenen Immobilienfonds haftet der Anteilseigner
nur begrenzt mit demjenigen Kapital, das er für seine
Fondsanteile erworben hat. Bei einem geschlossenen Immobilienfonds
haftet der Investor für den Fall der GbR-Firmierung
nicht nur mit dem Gesamthandsvermögen, sondern über den
Anteilswert hinaus auch noch mit einer Nachschusspflicht.
Wichtig: Die Entscheidung, wie viel Flexibilität man sich gönnen
möchte, kann einem kein Finanzberater abnehmen. Dennoch:
Auch wenn Immobilien in der Niedrigzinsphase einen wahren
Boom erlebt haben und die Immobilienfonds trotzdem unterbewertet
wurden, muss dies nicht zwangsläufig bedeuten, dass sich
der Trend in den nächsten Jahren nur noch nach oben bewegt.
Immobilienmärkte sind „heiß“, eine Trendbewegung kann durch
eine Immobilienblase von heute auf morgen eintreten – dies ➤
Wer auf Sicherheit setzt, investiert von daher in offene Immobilienfonds,
denn hier fließen die Gelder in eine Vielzahl von
Objekten, wodurch sich eine hohe Risikostreuung ergibt. Wirft
zum Beispiel ein einzelnes Objekt keine Gewinne ab, führt
dies lediglich zu einer minimalen Renditeminderung, während
bei einem geschlossenen Immobilienfonds der gesamte
Fonds in die Insolvenz gehen könnte, da dieses Investment die
Gelder nur in einzelne bzw. wenige Objekte anlegt. Bezüglich
dieses Totalverlustrisikos eignen sich geschlossene Immobilienfonds
nur zu 10 bis 15 Prozent als Beimischung im Portfolio.
Auch in Bezug auf die Laufzeit und die Verfügbarkeit gibt es
große Unterschiede zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds.
Offene Investments verfügen über keine begrenzte
Laufzeit, der Anleger muss lediglich eine im Prospekt
vorgegebene Mindesthaltefrist einhalten, bevor er die Anteile
wieder zurückgeben darf. Bei einigen Investments ist sogar
eine börsentägliche Rückgabefrist möglich. Die Rückgabe ist
dann jedoch unwiderruflich. Ausnahme: der offene Immobilienfonds
gerät in eine Notsituation, weshalb er geschlossen
werden muss. Dies wäre dann der Fall, wenn der Fonds nicht
Sparer und Kleinanleger sollten in offene Immobilienfonds investieren
- bei geschlossenen Immobilienfonds droht ein Totalverlust.
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