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WAS TUN, WENN DER MIETER
NICHT (PÜNKTLICH) ZAHLT?
Jeder Mieter schuldet seine mietvertraglich vereinbarte Miete
aus dem Mietvertrag. Grundlage hierfür ist § 535 Abs. 2
BGB. Mietverträge sollten hierbei grundsätzlich schriftlich abgefasst
und von beiden Seiten unterzeichnet werden (sog. Urkunde),
aber auch mündliche Mietverträge haben ihre Wirksamkeit.
Ein Beweis auf Zahlungsanspruch können Vermieter
jedoch einfacher durch die Schriftform beweisen.
Leider bleibt es nicht immer bei dem reinen Beitreiben der
noch offenen Mietrückstände bei unzuverlässigen Mietern,
wenn deren finanzielle Verhältnisse dauerhaft angespannt
sind. Denn Vermieter stehen dann meist vor der grundsätzlichen
Frage, ob neben der Beitreibung der offenen Mietforderungen
auch zeitgleich eine zusätzliche Kündigung des Mietverhältnisses
erfolgen sollte. Doch was sagt das Gesetz und
die aktuelle Rechtsprechung zu dieser Thematik?
Mieter dürfen nach einem aktuellen
BGH-Urteil ihre Miete später zahlen
Mit seinem Urteil vom 5.10.2016 (Az. VIII ZR 222/15) sorgte
der BGH für eine echte Sensation:
Die Miete per Überweisung ist rechtzeitig bezahlt, wenn der
Mieter seinen Überweisungsauftrag bis zum 3. Werktag eines
Monats bei seiner Hausbank erteilt hat.
Die Miete muss also nicht bereits am 3. Werktag auf dem Vermieterkonto
eingegangen sein, vielmehr muss bis zum 3. Werktag
die Überweisung erfolgen. Gleichzeitig wurde durch den
BGH die sog. Rechtzeitigkeitsklausel für unwirksam erklärt,
die sich heute in fast jedem Wohnungsmietvertrag findet.
Bei Mietrückständen zählen
ausschließlich regelmäßige Mietzahlungen
Um zu wissen, ob die kritische Kündigungsgrenze bereits erreicht
ist, darf ein Vermieter nur die regelmäßig vom Mieter zu
zahlenden Leistungen wie Miete, Betriebskostenpauschale oder
Betriebskostenvorauszahlungen berücksichtigen. Nicht mitgerechnet
werden dürfen hingegen Nachzahlungen aus der Heizbzw.
Betriebskostenabrechnung, der Kaution oder etwaige
Schadensersatzansprüche (wenn zum Beispiel die Fensterscheibe
mutwillig zertrümmert wurde). Nachzahlungen rechtfertigen
infolge eines Zahlungsrückstandes noch keine Kündigung
wegen Zahlungsverzugs, allenfalls bleibt dem Vermieter
die Klage auf Zahlung oder der Weg über einen Mahnbescheid.
Die Möglichkeiten der Vermieter bei Mietrückständen
Ist ein Mieter mit zwei aufeinander folgenden Mieten inklusive
Vorauszahlungen in Höhe von einer Monatsmiete plus einem
Cent in Verzug, darf diesem fristlos nach § 543 Abs. 2 Nr.
3 BGB gekündigt werden. Gleiches gilt, wenn die Mietschulden
des Mieters aus mehreren Monaten eine Mindesthöhe
von zwei Monatsmieten erreicht haben.
Wichtig: In den meisten Fällen vermieten Vermieter neben
der Wohnung auch noch eine Garage oder einen Stellplatz
mit. Um feststellen zu können, ob der Mietrückstand jetzt tatsächlich
für eine fristlose Kündigung ausreicht, muss der Vermieter
die Grundmiete plus die Garagenmiete (evtl. auch
noch Betriebskostenvorauszahlungen) zusammenrechnen.
Beispiel: Die Miete beträgt 500 Euro plus 100 Euro Betriebskostenvorauszahlung.
Zahlungen des Mieters: Juni 500 Euro,
Juli 200 Euro, August 200 Euro, September 100 Euro. Fazit:
Mietrückstand aus mehreren Monaten, Mietrückstand in
Höhe von 1.400 Euro höher als die erforderlichen zwei Monatsmieten
(1.200 Euro). Auch für diesen Fall wäre wieder
eine schriftlose Kündigung möglich.
Was ist für Vermieter vorteilhafter:
Kündigung oder Zahlungsaufschub?
Wer sich als Vermieter für einen Zahlungsaufschub entscheidet,
sollte darauf achten, dass er in seinem Schreiben
immer nur die exakt geschuldete Mietzahlung nennt. Gleichzeitig
kann der Mieter auch darauf hingewiesen werden,
dass er eventuell einen Wohngeldanspruch besitzt. Für den
Fall einer Kündigung ist zu beachten, dass Mieter eine
Schonfrist genießen. Innerhalb dieser Frist hat jeder Mieter
die Möglichkeit, seine Mietschulden zu begleichen. Was im
Umkehrschluss bedeutet: Die fristlose Kündigung des Vermieters
wird dadurch unwirksam.
Wichtig: Die Schonfrist läuft erst 2 Monate nach dem Zustellen
der Räumungsklage ab. Werden innerhalb dieser Frist alle ausstehenden
Mieten inklusive der aktuellen Miete bezahlt, macht
der Mieter die fristlose Kündigung wieder ungeschehen.
Dauerhaft braucht sich hierzu allerdings kein Vermieter einlassen,
denn eine solche Schonfrist genießt der Mieter nur
einmal innerhalb von zwei Jahren. Bei einem erneuten Mietrückstand
innerhalb dieser Frist kann der Vermieter eine sofortige
Kündigung nach § 543 BGB begründen – egal, ob der
Mieter sofort wieder seine Mietschulden begleicht.
Für den Fall einer Kündigung ist der Vermieter verpflichtet,
diese unter Nennung des Kündigungsgrundes gegenüber allen
in der Wohnung befindlichen Mietern auszusprechen.
Treten Ehepaare als gemeinsame Vermieter auf, muss die
Kündigung auch von beiden unterschrieben werden. Im Kündigungsschreiben
sollte auch deutlich zum Ausdruck kommen,
dass der Vermieter gleichzeitig dem weiteren Gebrauch
der Wohnung widerspricht. Dies dient als Hinweis für den
Fall, dass der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht.
Ganz wichtig: Der Hinweis auf das Widerspruchsrecht im
Kündigungsschreiben! Wer diesen Hinweis unterlässt, verlängert
damit das Widerspruchsrecht des Mieters bis zum ersten
Termin des Räumungsrechtsstreits.
Für die Räumung der Wohnung hat der Mieter in der Regel
14 Tage Zeit, erst danach kann Räumungsklage beim Amtsgericht
eingereicht werden.
© Autor: Dietmar Kern
Eine verspätete Mietzahlung führt häufig zu Rechtsstreitigkeiten,
obgleich die Gesetzeslage eindeutig ist.
WICHTIGE INFORMATIONEN
Prozessuale Möglichkeiten und besondere Verfahrensarten
bei hartnäckigen Schuldnern :
[1] Richtig mahnen bzw. abmahnen (notfalls gerichtliche
Geltendmachung des Zahlungsanspruches, Klage
auf Mietzinszahlung)
[2] Korrekte Betragsermittlung gegenüber dem Gericht,
sonst droht eine lange Beweisaufnahme. Diese wiederum
verhindert dann so lange das Räumungsurteil.
[3] Richtig kündigen (Im Klageprozess auf Räumung
und Zahlung bestehen – sog. kombinierte Klage).
[4] Geltendmachung des Vermieterpfandrechts nach
§ 562 BGB
[5] Strafandrohung durch Pfandkehr nach § 289 StGB
(d. h. alle pfändbaren Wertgegenstände des Mieters
müssen in der Wohnung verbleiben)
[6] Die durch den Zahlungsverzug entstandenen Kosten
für die Beauftragung eines Anwalts beim Mieter als
Verzugsschaden geltend machen
[7] Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen
wegen Verschlechterung der Mietsache
[8] Erscheint der Mieter nicht zum Gütetermin vor Gericht,
Versäumnisurteil beantragen
[9] Kann der Vermieter bei Gericht seinen Zahlungsanspruch
per Mietvertrag (Vertragsurkunde) beweisen,
eignet sich eine Klage im Urkundenprozess (§ 592
ZPO), bei dem sich auch ein Urkundenmahnverfahren
vorschalten lässt. Es erfolgt dann ein schnelles Urteil
unter Vorbehalt und der Vermieter kommt schneller
an seinen Titel. In den seltensten Fällen kommt es
zu einem Nachverfahren.
[10] Liegen erhebliche Mietrückstände durch dauerhaft
säumige Mieter vor, Klage auf zukünftige Leistungen
nach § 257 ff ZPO i.V.m. § 259 ZPO erheben. Zulässig,
wenn der Mieter einen Mietrückstand plus Mietnebenkosten
in einer die Bruttomiete mehrfach übersteigenden
Höhe auflaufen hat lassen (BGH, Urteil vom
4.05.2011, Az. VIII ZR 146/10).
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