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Sanierung & Energie
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➤ errichten möchten. Immer wieder wird durch Experten
festgestellt, dass es auf dem Grundstück zu unterschiedlichen
Setzungsverhalten kommt. Müssen diesbezüglich die Erdmassen
ausgehoben bzw. abgetragen werden, kann es leicht zu
sechsstelligen Zusatzkosten kommen. Neben dem Setzungsverhalten
ist ebenso die Tragfähigkeit des Bodens zu prüfen.
Für die Frage, ob ein Keller bzw. ein Hausfundament überhaupt
geplant und ausgeführt werden kann, spielt die Wassersituation,
die in der Baugrube entstehen kann, eine entscheidende Rolle.
Nicht in allen Fällen kann ein Mauerwerkskeller gebaut werden,
hier hilft dann nur noch ein wasserdichter Stahlbetonkeller weiter.
Dringt erst einmal Wasser in das Gebäude ein,
ist es längst zu spät. Denn die nachträgliche
Abdichtung ist sehr aufwendig und kostspielig.
men. An diesen Proben kann der Bodengutachter bestimmen,
welche Bodenarten in welcher Schichtenfolge und Beschaffenheit
vorkommen und wo der momentane Grundwasserspiegel
liegt. Die Anzahl und Tiefe ist abhängig von Gebäudeart
und Größe sowie von der Bodenbeschaffenheit.“
Was bedeutet: Mit Hilfe eines Kernbohrers werden Löcher in
die Erde gebohrt, und zwar an Stellen, an denen später einmal
die Hausecken erstellt werden. Aus diesen Bodenproben werden
die verschiedenen Erdschichten entnommen. Diese geben
nicht nur Rückschlüsse auf die Wasserverhältnisse im
Erdreich, sondern auch von der Tragfähigkeit des Bodens.“
Auf die Frage „Wie geht das mit der Bodenwanne vonstatten,
die dazu dienen soll, das Grundwasser vom Haus abzuhalten?“
antwortet der Fachexperte Udo Schumacher-Ritz: „Es
gibt zwei Arten, ein im Wasser stehendes Untergeschoss bzw.
einen Keller als Wanne auszubilden und damit gegen drückendes
Wasser abzudichten. Bei der so genannten schwarzen
Wanne wird die Abdichtung in Form von Bahnen oder Dickbeschichtung
von außen aufgebracht. Die weiße Wanne besteht
hingegen aus Beton mit hohem Wassereindringwiderstand.
Es sind auch Mischformen möglich. Die Bodenplatte
wird in der Regel immer aus Beton mit hohem Wassereindringwiderstand
hergestellt.“
Auch wenn das geplante Haus nicht mit Grundwasser in Berührung
kommen sollte, stellt sich die Frage, ob sich im Baugrund
zeitweise Sickerwasser aufstauen kann. Auch das aufstauende
Sickerwasser führt zu einer nicht unerheblichen
Belastung der Abdichtung und kann schon während der Bauphase
zum Volllaufen der Baugrube führen. Dafür müssen
dann auch entsprechende Maßnahmen ergriffen werden. Unter
Umständen muss auch hier mit Stahlbeton eine wasserdichte
Wanne ausgebildet werden.
„Wasser, insbesondere drückendes Wasser, findet jede
kleinste Fehlstelle und kann in das Bauwerk eindringen.“
Vor dem Kauf eines Grundstücks sollte ein geologisches Gutachten
über die Beschaffenheit des Bodens eingeholt werden.
Udo Schumacher-Ritz auf die Frage „Welche Probleme bereitet
sog. "drückendes Wasser"? Welche Maßnahmen müssen
hier ergriffen werden, damit die Bodenplatte nicht aufschwimmt?“
Antwort des Fachexperten: „Wasser, insbesondere
drückendes Wasser, findet jede kleinste Fehlstelle und kann
dort in das Bauwerk eindringen. Das im Wasser stehende Kellergeschoss
muss deshalb dicht wie eine Wanne sein und gegen
Auftrieb gesichert werden. Alle Maßnahmen bedürfen
einer Fachplanung. Bei der Planung muss von Vorneherein
festgelegt werden, mit welchen Maßnahmen sichergestellt
wird, dass keine Fehlstellen in der Abdichtung bzw. Wanne
entstehen. Zum Bsp. müssen Bauteildurchdringungen, Kellerlichtschächte
u. ä. druckwasserdicht ausgeführt werden. Dafür
gibt es ganz bestimmte Materialien, Produkte und abgestimmte
Detaillösungen.“
Was den Bau zusätzlich verteuern kann, ist das Vergessen der
Öffnungen in den Kelleraußenwänden, denn auch hier muss
darauf geachtet werden, dass diese wasserdicht ausgebildet
sind. Für diesen Fall bringt es wenig, wenn der Keller absolute
Dichtigkeit aufweist, das Wasser aber über die vergessenen
Wandöffnungen einsteigt. Deshalb ist es wichtig, dass ein Keller
immer bis zur Oberkante der Kellerdecke wasserdicht angefertigt
wird. Dies gilt gleichfalls für alle Lichtschächte, denn auch
diese müssen nicht nur druckwasserdicht sein, sondern auch
wasserdicht an den Kelleraußenwänden montiert werden. Deshalb
ist es wichtig, vor jedem Kauf eines Baugrundstücks ein
Baugrund-Gutachten (sog. Geologisches Gutachten) erstellen
zu lassen, aus dem die Beschaffenheit des Bodens hervorgeht.
Lockerer Lehm und Torfeinschlüsse im Boden sorgen zum
Beispiel dafür, dass eine gute Tragfähigkeit des Baugrundes
nicht mehr gegeben ist. Die Immobilie neigt sich zur Seite,
Wände und Böden bekommen Risse. Um weiteren unvorhergesehenen
Kosten zu entgehen, sollte auch ein Blick in den
Bebauungsplan geworfen werden. Wichtig ist ebenso der aktuelle
Status über die Baugrundstück-Erschließung.
Was passiert bei einer Baugrund-Untersuchung?
Wie genau eine Baugrund-Untersuchung erfolgt und welche
Ergebnisse erzielt werden, erklärt Udo Schumacher-Ritz:
„Zur Untersuchung des Baugrundes werden in der Regel
mehrere Bodenproben mittels Rammbohrungen entnom-
Das Bodengutachten ist die Grundlage für
den Statiker und Architekten
Marcel Quent, VQC Vorstandsmitglied und Sachverständiger:
„Um sicher zu gehen, dass Grundwasser die spätere Immobilie
nicht zerstört, muss der Bodengutachter in seinem Gutachten
eine Aussage dazu treffen, welche Maßnahmen zur Abdichtung
entsprechend den vorgefundenen Gegebenheiten notwendig
sind und in welcher Güte diese ausgeführt werden müssen. Das
ist die Planungsgrundlage für den Statiker und Architekten.“
Ist zum Beispiel auf Grund der Bodenproben die Standfestigkeit
eines Hauses nicht gegeben, muss nicht sofort nach einem neuen
Grundstück Ausschau gehalten werden. Vielmehr erarbeitet der
Gutachter entsprechende Empfehlungen wie zum Beispiel den
Austausch oder die Verdichtung der gesamten Bodenfläche oder
eine neue Standfestigkeit durch Pfähle im Boden. Weiter muss
geprüft werden, wie sich das Wasser in der Tiefe des Baugrundstücks
verhält. Staut sich zum Beispiel Sickerwasser oder ist der
Grundwasserspiegel entsprechend hoch, dann spricht man von
drückendem Wasser. Dieser Druck auf die Abdichtung des Gebäudes
kann so hoch sein, dass diese nachgibt und Grundwasser
in die Keller und in die Wände gelangt.
Eine andere Möglichkeit bietet die so genannte „weiße Wanne“
– eine besondere Betonmischung, die wasserundurchlässig
ist. Kosten: rund 5.000 Euro mehr als ein Standardkeller.
Bei hohem Grundwasserstand muss auch diese ein bestimmtes
Gewicht haben, damit sie nicht aufschwimmt.
Eine Bodenplatte wird heutzutage in der Regel immer aus
Beton mit hohem Wassereindringwiderstand hergestellt.
Dass sich diese Kosten lohnen, zeigen immer wieder Bilder von
Häusern, die von dubiosen Bauträgern gebaut wurden und hinterher
allesamt im Schimmel verfallen. Daher sollten künftige
Baugrundkäufer Spezialfirmen beauftragen, die für solche Bodenproben
ca. 500 bis 1.000 Euro verlangen. Teurer wird die
Sache allerdings, wenn für die Kreditgewährung durch die
Bank dieser ein Gutachten mit detaillierten Angaben für Baumaßnahmen
vorgelegt werden muss. Je nach Aufwand muss
hier mit Kosten gerechnet werden, die zwischen 2.000 und
2.500 Euro liegen. Dennoch: Im Verhältnis zu den Kosten einer
späteren Mängelbeseitigung ist dieses Geld gut angelegt.
© Autor: Dietmar Kern
HIERZU NOCH EIN URTEIL:
FEUCHTER KELLER – HAUSVERKÄUFER
WUSSTE VON NICHTS
In einem vom Bundesgerichtshof zu verhandelnden
Fall hatte der Käufer einer Wohnung bereits vor dem
Kauf festgestellt, dass im zugehörigen Keller Feuchtigkeitsflecken
vorhanden waren. Er hatte sich beim Verkäufer
erkundigt, der über die Herkunft der Flecken
jedoch nur Mutmaßungen anstellte. Nach dem Kauf
stellte sich jedoch heraus, dass die Wasserflecken von
einer schadhaften Wandabdichtung herrührten. Die
Kosten der Sanierung, über 130.000 Euro, wollte der
Käufer vom Verkäufer der Immobilie zurück haben.
Man zog vor Gericht. Im Kaufvertrag war ein Haftungsausschluss
vorgesehen, der juristisch auch wirksam war.
Nach Auffassung des Gerichts hatte der Verkäufer keinen
Mangel verschwiegen, sondern schlicht keine
Kenntnis davon gehabt und daher auch selbst keine Untersuchungen
veranlasst. Deshalb - so die Richter -
muss der Käufer nachweisen, dass der Mangel dem Verkäufer
doch bekannt war und er ihn arglistig verschwiegen
hatte. Da er dies nicht konnte, blieb er allein auf
dem Schaden sitzen. Aktenzeichen V ZR 18/11.
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