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➤ mittleren Haushaltseinkommen von 2.168 Euro nur noch
77 Quadratmeter Wohnung leisten (bei einer Mietobergrenze
von 759 Euro). Auch bei den durchschnittlichen Kaltmieten
ist die bayerische Landeshauptstadt übrigens Spitze: Sie führt
bei Neuvermietungen mit 15,67 Euro pro Quadratmeter, gefolgt
von Frankfurt (12,76) und Stuttgart (11,93).“
Auch die Mieten zogen an – in Großstädten nach einem Umzug
um sieben bis acht Prozent, wie der Mieterbund registrierte. Die
Bestandsmieten verteuerten sich demnach zwar nicht ganz so
stark, aber doch spürbar. Daher gibt es auch kein Indiz dafür,
dass die Mieten in 2017/2018 weniger stark steigen werden.
Forderung nach neuen Stadtteilen und
einer Verdichtung in den bestehenden
Während Deutschland laut Prognos-Studie zwischen 2011
und 2016 durch Zuwanderung rund 2,5 Millionen Einwohner
hinzu gewann, stieg die Zahl fertig gestellter Wohneinheiten
im gleichen Zeitraum nur um 1,3 Millionen. Verschärft wird
der Mangel durch den langjährigen Trend zu Single- und
Zwei-Personen-Haushalten sowie durch Zuzug in die Ballungsräume.
Mieter- und Wohnungsverbände plädieren deshalb
dafür, Grundstücke mit Mietpreisbindung günstiger abzugeben
und Wohnprojekten mit dauerhaft niedrigen Mieten
staatliche Zuschüsse zu zahlen.
Für wen die Mieten künftig überhaupt noch bezahlbar sind,
hat Prognos die Haushaltseinkommen in den Top-7-Städten
ermittelt, die teils stark voneinander abwichen. So betrug das
mittlere Haushaltsnettoeinkommen 2014 in Berlin 1.824 Euro
monatlich, in Köln 2.198 Euro, in München 2.744 Euro und in
Frankfurt sogar 2.756 Euro. Daraus ergeben sich dramatische
Befunde: In keiner der Top-7-Städte reichen 35 % des mittleren
Einkommens aus, um eine Durchschnittswohnung von 70
Quadratmetern zu finanzieren.
Hans-Georg Leuck von der Deutschen Gesellschaft für Mauerwerks-
und Wohnungsbau warnt schon heute vor den wirtschaftlichen
Folgen: „Sollten sich Einkommen und Mieten
immer weiter auseinander entwickeln, bleibt am Ende weniger
Geld für Konsum. Damit steigt auch die Verschuldungsgefahr.
Zudem nimmt das Verkehrsaufkommen durch Pendler
zu. Hinzu kommt ein angespannter Wohnungsmarkt, der es Arbeitgebern
schwer macht, entsprechende Fachkräfte zu finden.“
Besonders dramatisch ist die Lage in Berlin, Düsseldorf,
Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.
Um dies zu verdeutlichen, hat Prognos zunächst den Anstieg
der Kaltmieten zwischen 2011 und 2016 erfasst: Danach stiegen
die Mieten in München für neue Wohnungen von durchschnittlich
12,96 Euro auf 17,42 Euro pro Quadratmeter. Auf
den Plätzen zwei und drei folgten Stuttgart und Frankfurt, wo
für erstmals vermieteten Wohnraum 2016 im Schnitt rund
14,20 Euro pro Quadratmeter verlangt wurden. In Köln und
Düsseldorf lagen die Vergleichswerte bei 12,39 und 12,55
Euro, in Hamburg bei 13,16 Euro.
Auch wenn Berlin mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis
für neu vermietete Wohnungen von 12,40 Euro
noch vergleichsweise günstig ist, ist ein ständiger Anstieg in
der Landeshauptstadt zu verzeichnen. Zwischen 2011 und
2016 stiegen dort die Mieten für neue Wohnungen um jährlich
12 % (und damit stärker als in jeder anderen Großstadt).
Die Großstadt Frankfurt kommt hier „lediglich“ auf ein Plus
von 4,2 %, Köln auf 6,3 % (pro Jahr). Dabei zeichnet sich die
Entwicklung für erneut vermietete Bestandsimmobilien
ebenso ab wie für neu erstellte.
Fazit: Um diesen Entwicklungen und negativen Konsequenzen
entgegen zu wirken, sind nicht nur die Bundesregierung, sondern
auch die Länder und Kommunen gemeinsam gefordert.
Der Weg, ausschließlich mehr Wohnungen zu bauen, wäre allerdings
der falsche Schritt. Vielmehr müssen die Bestände an
Miet- und Sozialwohnungen erweitert werden. Hierzu ist insbesondere
die Bau- und Wohnungspolitik aufgefordert, ihre
Instrumente zu nutzen, zu überprüfen und diese auch auszubauen,
um dafür zu sorgen, dass es in der Zukunft möglichst
schnell wieder mehr bezahlbaren Wohnraum gibt.
Nach der Wahl wollen die Parteien ihre Pläne gegen steigende
Mieten und Wohnungsnot vorstellen. Hinzu kommt der Unmut
vieler Branchen bezüglich den allzu rigorosen Regulierungen,
die das Bauen immer teurer machen und die auch in immer kürzeren
Abständen erlassen werden. Hier würde ein Memorandum
von fünf Jahren bereits sehr viel bringen. Um hier Abhilfe zu
schaffen, ist die Politik gefordert, mehr Bauflächen auszuweisen
und bei den Genehmigungsverfahren mehr Tempo zu machen.
In den meisten Städten ist bislang noch das Gegenteil der Fall.
Die Autoren der Prognos-Studie kommen indes zu dem
Schluss: „Deutschland ist am Miet-Limit. Die Bezahlbarkeit
von Wohnraum ist für die große Mehrheit der Bevölkerung
eine finanzielle Herausforderung.“ Dies wiederum kann zu
Verschuldung und Verarmung führen.
Um bezahlbare Wohnungen zu erhalten, fordert der Mieterbund
gemeinsam mit den Bauverbänden ein Bündel von Maßnahmen:
Den Neubau von 80.000 zusätzlichen Sozialwohnungen im
Jahr, eine Erhöhung der steuerlichen Absetzbarkeit für Abnutzung
(sog. AfA), und zwar von heute 2 auf künftig 3 % in
Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten, wahlweise
Sonderabschreibungen für den Mietwohnungsbau oder entsprechende
Investitionszuschüsse.
© Autor: Dietmar Kern
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