Berliner Stimme Nr. 2 2019

Privatisierung im Rahmen des
Altschuldenhilferechts in den 90er-Jahren
Die Privatisierung von Wohnungsbeständen in den 90er-Jahren geschah nicht
nur wegen der Haushaltskonsolidierung Berlins, sondern auch im Rahmen des Altschuldenhilferechts
der Kohl-Regierung. Mit diesem (auf dem Einigungsvertrag
beruhenden) Gesetz unterstützte der Bund die Entschuldung kommunaler Wohnungsunternehmen
in Ostdeutschland. Die Wohnungsbaugesellschaften mussten
15 Prozent ihrer Bestände verkaufen und erhielten im Gegenzug Schuldenerleichterungen.
Eigentlich sahen die damaligen Vorschriften den Verkauf an die Mieter
(sogenannte Mieterprivatisierung) oder an Genossenschaften vor. Dies klappte
in vielen Fällen, allerdings wurden manche Bestände auch an sogenannte Zwischenerwerber
veräußert. Diese sollten die Häuser sanieren und die Mieterprivatisierung
umsetzen. Dies war auch das Modell, das für die Karl-Marx-Allee gewählt
wurde. Wie sich heute zeigt, sind nicht alle Zwischenerwerber ihrer Pflicht nachgekommen,
die Mieterprivatisierung umzusetzen.
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Für das IBB-Modell entschieden sich etwa
20 Wohnparteien – viele wollten und
konnten ihre Wohnung nicht kaufen und
viele trauten sich nicht in eine Hausgemeinschaft
mit der Deutschen Wohnen.
Das Modell des „gestreckten Erwerbs“
Um die Mieterprivatisierung zu verhindern,
wurde der „gestreckte Erwerb“
aus der Taufe gehoben. Die Mieter sollten
ihr individuelles Vorkaufsrecht zunächst
ausüben, ihre Wohnung für eine juristische
Sekunde kaufen und sie danach
an eine städtische Wohnungsbaugesellschaft
weiterverkaufen. Aus Sicht der
Befürworter des Modells bot sich so für
das Land die Möglichkeit, auch außerhalb
eines Milieuschutzgebietes Vorkaufsrechte
(allerdings nur) einzelner
Eigentumswohnungen indirekt auszuüben.
Das Modell hat Nachteile:
Zunächst muss das Land Berlin doppelte
Grunderwerbsteuer und Notarkosten
zahlen, immerhin rund 20.000 Euro pro
Wohnung, da es sich um zwei Erwerbsvorgänge
handelt. Dann beinhaltet es
rechtlich schwer kalkulierbare Risiken
für die Mieter: Ob die Deutsche Wohnen
rechtlich gegen einzelne Käufer vorgeht,
bleibt ungewiss. Auch für die städtische
Wohnungsbaugesellschaft, die die Wohnungen
im „gestreckten Erwerb“ erwirbt,
ergeben sich diverse rechtliche Risiken.
Schließlich erhält die kaufende Wohnungsgesellschaft
keinen ganzen Wohnblock,
sondern Schweizer Käse: Einzelne
Wohnungen in einem Gebäude sind in
der Verwaltung aufwändig und teuer.
Diese Probleme wurden mit zwei Mitteln
gelöst: mit Geld und mit Sicherheitsgarantien.
Das Land Berlin stellte doppelte
Transaktionskosten bereit und der Wohnungsbaugesellschaft
einen erheblichen
Zuschuss in Aussicht.
24 BERLINER STIMME