Berliner Stimme Nr. 2 2019

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Privatisierung im Rahmen des Altschuldenhilferechts in den 90er-Jahren Die Privatisierung von Wohnungsbeständen in den 90er-Jahren geschah nicht nur wegen der Haushaltskonsolidierung Berlins, sondern auch im Rahmen des Altschuldenhilferechts der Kohl-Regierung. Mit diesem (auf dem Einigungsvertrag beruhenden) Gesetz unterstützte der Bund die Entschuldung kommunaler Wohnungsunternehmen in Ostdeutschland. Die Wohnungsbaugesellschaften mussten 15 Prozent ihrer Bestände verkaufen und erhielten im Gegenzug Schuldenerleichterungen. Eigentlich sahen die damaligen Vorschriften den Verkauf an die Mieter (sogenannte Mieterprivatisierung) oder an Genossenschaften vor. Dies klappte in vielen Fällen, allerdings wurden manche Bestände auch an sogenannte Zwischenerwerber veräußert. Diese sollten die Häuser sanieren und die Mieterprivatisierung umsetzen. Dies war auch das Modell, das für die Karl-Marx-Allee gewählt wurde. Wie sich heute zeigt, sind nicht alle Zwischenerwerber ihrer Pflicht nachgekommen, die Mieterprivatisierung umzusetzen. B E R L I N E R S T I M M E N Für das IBB-Modell entschieden sich etwa 20 Wohnparteien – viele wollten und konnten ihre Wohnung nicht kaufen und viele trauten sich nicht in eine Hausgemeinschaft mit der Deutschen Wohnen. Das Modell des „gestreckten Erwerbs“ Um die Mieterprivatisierung zu verhindern, wurde der „gestreckte Erwerb“ aus der Taufe gehoben. Die Mieter sollten ihr individuelles Vorkaufsrecht zunächst ausüben, ihre Wohnung für eine juristische Sekunde kaufen und sie danach an eine städtische Wohnungsbaugesellschaft weiterverkaufen. Aus Sicht der Befürworter des Modells bot sich so für das Land die Möglichkeit, auch außerhalb eines Milieuschutzgebietes Vorkaufsrechte (allerdings nur) einzelner Eigentumswohnungen indirekt auszuüben. Das Modell hat Nachteile: Zunächst muss das Land Berlin doppelte Grunderwerbsteuer und Notarkosten zahlen, immerhin rund 20.000 Euro pro Wohnung, da es sich um zwei Erwerbsvorgänge handelt. Dann beinhaltet es rechtlich schwer kalkulierbare Risiken für die Mieter: Ob die Deutsche Wohnen rechtlich gegen einzelne Käufer vorgeht, bleibt ungewiss. Auch für die städtische Wohnungsbaugesellschaft, die die Wohnungen im „gestreckten Erwerb“ erwirbt, ergeben sich diverse rechtliche Risiken. Schließlich erhält die kaufende Wohnungsgesellschaft keinen ganzen Wohnblock, sondern Schweizer Käse: Einzelne Wohnungen in einem Gebäude sind in der Verwaltung aufwändig und teuer. Diese Probleme wurden mit zwei Mitteln gelöst: mit Geld und mit Sicherheitsgarantien. Das Land Berlin stellte doppelte Transaktionskosten bereit und der Wohnungsbaugesellschaft einen erheblichen Zuschuss in Aussicht. 24 BERLINER STIMME
LINKS Was lässt sich aus dem ganzen Vorgang lernen? Margaretha Sudhof Auf der einen Seite steht die Möglichkeit, durch das Modell „gestreckter Erwerb“ auch außerhalb von Milieuschutzgebieten Vorkäufe – indirekt – ausüben zu können. Verständlich, dass Mietende, deren Wohnungen gekauft werden, sich ein solches Modell aus Angst vor Renditejägern und Modernisierungen wünschen. Auf der anderen Seite steht eine ganze Reihe von Nachteilen: ► Finanziell ist eine systematische Ausweitung des Modells auf viele weitere Wohnungen im <strong>Berliner</strong> Haushalt schlicht nicht darstellbar. Jährlich werden in Berlin ca. 15.000 Wohnungen umgewandelt, also perspektivisch auch verkauft. Allein die „Rettung“ von 300 Wohnungen in der Karl- Marx- Allee würde die Steuerzahler einen mittleren zweistelligen Millionenbetrag kosten. ► Wirtschaftlich wird das Modell für die städtische Wohnungsbaugesellschaft trotzdem nicht: Die Verwaltung einzelner Eigentumswohnungen in einer WEG ist sehr viel aufwändiger und voraussetzungsvoller als die Bewirtschaftung von Geschosswohnungsbau („Schweizer Käse“). ► Juristisch ist das Modell nicht wasserdicht: Es ist nicht auszuschließen, dass die Deutsche Wohnen z.B. einzelne Akteure verklagt, etwa mit Blick auf eine Umgehung des Übertragungsverbots von Vorkaufsrechten. ► Praktisch lässt sich das Modell nur mit erheblicher Risikobereitschaft der Mieterschaft umsetzen. Allein der notwendige Beratungsaufwand ist enorm (und fehleranfällig). Die Politik kann ein solches Engagement, wie es Mieterschaft und Mieterbeirat in der Karl- Marx-Allee leisteten, nicht bereitstellen. ► Wohnungspolitisch ist das Modell zweifelhaft, denn viel Geld, das eigentlich für den Neubau dringend gebraucht wird, fließt in den Bestand. Aus diesen Gründen kann der gestreckte Erwerb nicht zum Musterbeispiel werden. Das bedeutet aber nicht, dass die Politik der Spekulation und Verdrängung im Bereich der Wohnungsversorgung breiter Schichten der Bevölkerung tatenlos zusieht. Vielmehr stehen Prinzipien im Vordergrund, auf die es sich zu konzentrieren gilt: Kernelement des Ankaufs sollte die Ausübung von Vorkaufsrechten in Milieuschutzgebieten sein. Diese sind günstiger, juristisch sicherer, man erhält ganze Wohngebäude und das Modell erfordert weder die Teilnahme der Mieterschaft, noch wird ein juristischer Streit auf ihrem Rücken ausgetragen. Vor allem dient der Vorkauf im Milieuschutzgebiet nicht nur dem Wohnungsankauf, sondern auch der Abschreckung: Seit 2015 wurde für 1.200 Wohnungen ein Vorkaufsrecht tatsächlich ausgeübt und für weitere 2.600 Wohnungen wurde eine Abwendungsvereinbarung zum Mieterschutz erreicht. Zweites Element des Ankaufs sind Paketankäufe: So kaufte die städtische Stadt und Land nach langen Verhandlungen im Februar <strong>2019</strong> 1.800 Wohnungen im Kosmosviertel. In Verhandlungen sind Preise und sonstige Konditionen verhandelbar. Zum Vergleich: Eine Wohnung an der Karl-Marx-Allee würde für B E R L I N E R S T I M M E N BERLINER STIMME 25
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