smartLiving Stuttgart Magazin | Ausgabe 03/2021

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Planen & Bauen beiten machen das Verlegen von größeren Fallrohren bis zum Anschluss an das öffentliche Abwassernetz erforderlich. Die hierdurch entstandenen Aufwendungen sind ebenso wie die Kosten für die Beseitigung der Schäden, die durch das Verlegen der größeren Fallrohre in den Badezimmern der darunter liegenden Stockwerke entstanden, den Herstellungskosten zuzurechnen. Von einem bautechnischen Ineinandergreifen ist nicht allein deswegen auszugehen, weil der Steuerpflichtige solche Herstellungsarbeiten zum Anlass nimmt, auch sonstige anstehende Renovierungsarbeiten vorzunehmen. Allein die gleichzeitige Durchführung der Arbeiten, z. B. um die mit den Arbeiten verbundenen Unannehmlichkeiten abzukürzen, reicht für einen solchen sachlichen Zusammenhang nicht aus. Ebenso wird ein sachlicher Zusammenhang nicht dadurch hergestellt, dass die Arbeiten unter dem Gesichtspunkt der rationellen Abwicklung eine bestimmte zeitliche Abfolge der einzelnen Maßnahmen erforderlich machen – die Arbeiten aber ebenso unabhängig voneinander hätten durchgeführt werden können. Beispiel 4: Durch das Aufsetzen einer Dachgaube wird die nutzbare Fläche eines Gebäudes geringfügig vergrößert. Diese Maßnahme wird zum Anlass genommen, gleichzeitig das alte, schadhafte Dach neu einzudecken. Die Erneuerung der gesamten Dachziegel steht insoweit nicht in einem bautechnischen Zusammenhang mit der Erweiterungsmaßnahme. Die Aufwendungen für Dachziegel, die zur Deckung der neuen Gauben verwendet werden, sind Herstellungskosten, die Aufwendungen für die übrigen Dachziegel sind Erhaltungsaufwendungen. Um sofort steuerlich absetzbare Erhaltungsaufwendungen handelt es sich von daher immer dann, wenn Geld für die bloße Instandsetzung vorhandener Gebäude, Gebäudeteile oder -anlagen ausgegeben wird. Zum Erhaltungsaufwand gehören alle Ausgaben für die laufenden Instandhaltungsarbeiten, wie z. B. für Fenster, wenn diese erneuert oder verbessert werden. ERHALTUNGSAUFWENDUNGEN UND ABSCHREIBUNGEN Zum Erhaltungsaufwand gehören alle Ausgaben für die laufenden Instandhaltungsarbeiten bzw. Reparaturen sowie alle Kosten, die dadurch entstehen, dass bereits vorhandene Teile (z. B. Fenster) oder Anlagen (z. B. Heizung) erneuert oder verbessert werden. Werden dagegen bisher noch nicht vorhandene Teile neu eingefügt (z. B. Einbau eines bisher noch nicht vorhandenen Badezimmers), liegt kein Erhaltungsaufwand, sondern Herstellungsaufwand vor, der sich nur über die Abschreibungen auswirkt. Nur Erhaltungsaufwendungen können Vermieter sofort als Werbungskosten abziehen. Die anderen Ausgaben müssen über die Nutzungsdauer des Gebäudes – meist über einen Zeitraum von 50 Jahren – abgeschrieben werden. Abschreiben lässt sich nur der Gebäudewert, nicht aber der Grundstückswert. Ist nur der Gesamtpreis bekannt, ist er auf diese beiden Werte aufzuteilen. Am besten ist es, wenn bereits im Kaufvertrag beide Posten aufgeteilt sind und die Bewertung plausibel erscheint. Falls die Aufteilung fehlt, muss sie anderweitig ermittelt werden. Erwerbsnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, Notar-, Makler- und Gerichtskosten gehören hingegen zu den Anschaffungskosten. Erhaltungsaufwendungen sind steuerlich am einfachsten und schnellsten geltend zu machen. Diese werden im Jahr des Geldabflusses vollständig als Werbungskosten abgezogen und mindern somit den Überschuss aus Vermietung und Verpachtung. Erhaltungsaufwendungen sind sämtliche Reparatur-, Pflege- und Wartungskosten, die ein Vermietungsobjekt und dessen Nutzungsmöglichkeit in einem angemessenen Zustand erhalten. Insbesondere zählt die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen, Einrichtungen und Anlagen zum regelmäßigen Erhaltungsaufwand. Übliche Beispiele sind eine neue Fassade, neue Fenster oder ein neues Dach. Sollten Sie für Ihre Immobilie Eigennutzung anmelden müssen, ist allein der Zeitpunkt der Reparatur maßgeblich. Fällt dieser in die Zeit der Vermietung, können Sie den Aufwand als Erhaltungsaufwand geltend machen, danach nicht mehr. Dies gilt natürlich nur für übliche Aufwendungen und nicht für Luxussanierungen. Aufwendungen zur Beseitigung eines Schadens, der die gewöhnliche Abnutzung übersteigt und vom Mieter herbeigeführt wurde, stellen immer Erhaltungsaufwand dar. Dies wiederum führt zu einer gewissen Absicherung eines Vermieters, dass insbesondere nach dem Erwerb der Immobilie vom Mieter mutwillig herbeigeführte Schäden nicht zu Lasten des Investors ausfallen (bspw. die Abnutzung durch Mietnomaden). © Autor: Dietmar Kern 36 Foto: Getty Images – Damir Ismagilov
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